Содержание 

 

Введение 3

1. История развития системы стройсбережений  в Европе. 5

2.   Организация системы стройсбережений  на примере Москвы и Санкт-Петербурга. 8

2.1. Состояние  жилищной проблемы и система  стройсбережений в России…8

2.2. Первый опыт применения строительных  сберегательных касс в Москве. 12

2.3. Жилищные кооперативы в Санкт-Петербурге  как прообраз стройсберкасс. 16

3.  Перспективы развития системы  стройсбережений в России. 19

Заключение 23

Список  использованной литературы 25

   Введение

 

  Жилье  является дорогостоящим товаром  длительного пользования. Его  приобретение, как правило, не  может производиться за счет  текущих доходов потребителей  или накоплений. В большинстве  стран мира приобретение жилья  в кредит является не только  основной формой решения жилищной  проблемы для населения, но  и базовой сферой экономической  деятельности, ключевую роль в  которой играют банковские и  другие финансовые структуры,  обеспечивающие необходимый прилив  капиталов в эту сферу. 

     Задача  обеспечения граждан достаточным  количеством жилья, доступного по цене или по способу его приобретения, например, в рассрочку или в  кредит под низкий процент, является для любого государства одним  из определяющих факторов социальной политики. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования.

     Во  многих странах жилищно-накопительные  сообщества наравне с системой ипотечного кредитования финансируют значительную часть жилищного строительства, предоставляя кредиты на приобретение или модернизацию объектов жилищной собственности.

     Актуальность  темы  работы обусловлена тем, что Россия, как и другие страны с переходной экономикой, столкнулась с целым рядом проблем, связанных с развитием жилищного кредитования. С одной стороны, создание современных институтов шло по образцу развитых стран, с другой — основная ставка была сделана на ипотеку, а не на строительно-сберегательные кассы, как в Чехии или Венгрии. В результате страна встала перед проблемой: между доходами населения и стоимостью жилья возникла огромная пропасть. Проценты по кредитам не снижались, а ипотека становилась доступной только для обеспеченной части населения.

     Кризис  на ипотечном рынке США повлек за собой ужесточение выдачи ипотечных  кредитов российскими банками. Почти  все они отказались от ипотечных  программ с нулевым или минимальным  первым взносом. На этом фоне реальной помощью гражданам в приобретении жилья может стать реализация системы строительных сберегательных касс (ССК). Такие сберкассы нацелены на клиентов, которые не имеют возможности  покупки недвижимости сию минуту, но планируют приобрести жилье в  будущем. Данный институт даст дополнительную возможность привлечения финансовых ресурсов в сферу жилищного кредитования и обеспечит приток новых клиентов - из числа тех, кто не мог или  не захотел быть участником классической банковской ипотеки.

     Без продуманной нормативно-правовой базы стройсберкассы не будут эффективны, поскольку важно обеспечить не только регулируемую и эффективную жизнеспособность ССК как участника рынка, но и  обеспечить защиту интересов клиентов-вкладчиков.

     Целью написания данной работы является исследование системы стройсбережений  и обоснование  ее эффективности  в России.

     В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие  задачи:

1. Изучить  опыт применения системы стройсбережений  в зарубежных странах;

2. Раскрыть  предпосылки ее использования  в России;

3. Изучить  на примере Москвы и Санкт-Петербурга  организацию строительных сберегательных  касс и их прообраз – жилищные  кооперативы;

4. Провести  анализ по первому опыту   организации стройсберкасс и  жилищных кооперативо. 

     Работа  имеет традиционную структуру и  включает в себя введение, основную часть, состоящую из 3 глав, заключение и библиографический список.

1. История развития системы стройсбережений в Европе.

 

     В 1775 году в Бирмингеме было образовано жилищно-строительное общество Kettley's Building Society. Из ежемесячных накопительных  членских взносов вырастал денежный фонд, из которого участники впоследствии могли брать кредиты на жилищное строительство.

     Идея целевой аккумуляции денежных накоплений граждан с целью последующего жилищного строительства возникла совсем не в Европе. Первые упоминания о стройсбережениях относятся ко времени правления династии Хань. Образованное в 200 году до н. э. благотворительное «общество создания накоплений на вере» высокопоставленный китайский чиновник-учредитель Понг Кунг назвал «Ли-Ви» (в переводе это может звучать как «услуга и ответная услуга» или «одолжить и увидеться снова»).

     В Германии первая стройсберкасса была основана в 1885 году. Однако «золотой век» для системы стройсбережений  в Германии наступил после Первой мировой войны. С 1921 по 1929 год на фоне острого жилищного кризиса и  трудностей с получением кредитов было основано огромное количество частных  и общественных стройсберкасс¹. Многие из них успешно работают на рынке кредитно-финансовых услуг и поныне.

     Вообще  в послевоенное время системы  стройсбережений во всей Европе сыграли  огромную роль в восстановлении экономики, внесли значительный вклад в создание жилищного сектора.

     Современный опыт стран Восточной Европы свидетельствует  о необычайном успехе стройсберкасс  среди населения. В Чехии в  первый же год членами стройсберкасс  стали 2% (около 200 тыс. человек) жителей, в Словакии 0,9% (около 50 тыс. человек) и в Венгрии 3% (около 300 тыс. человек). Через 10 лет работы уже 44,6% чехов  и 50% словаков стали участниками  системы стройсбережений. В Венгрии, где стройсберкассы начали развиваться на четыре года позже, чем в Словакии и Чехии, они за семь лет привлекли почти 9% населения. Расходы государства на премии вкладчикам росли, составив через семь лет около 1% чешского госбюджета и 1,3% словацкого. Однако сбережения увеличивались быстрее. За семь лет каждая крона премии привлекла около 11 крон долгосрочных сбережений. В 2003 г. доля стройсбережений в ВВП Чехии возросла в 49 раз (до 4,9%)². Спрос на услуги стройсберкасс продолжает повышаться во всех трех странах.

     В Польше такая система не получила развития. Немецкие кассы стройсбрежений предпринимали попытки реализовать систему на территории этой страны уже в 90-х годах. Был принят даже закон. Несколько касс начали работать, в том числе и немецкие. Одна из них наняла в штат сотрудников, разработала полную систему тарифных планов, но не получила внутри страны лицензию. Примерно то- же произошло и с остальными тремя немецкими кассами. Несколько лет назад закон о стройсбержениях в Польше было отменен.

     Интересы  более 6 тыс. кредитных институтов жилищного  строительства представляет всемирная  некоммерческая организация Международный  союз по жилищному финансированию — International Union for Housing Finance (IUHF), образованный в 1914 году. IUHF содействует развитию контактов и плодотворному сотрудничеству своих членов с правительствами  их стран, партнерскими международными организациями и представительствами  ООН в Нью-Йорке, Женеве и Найроби, Всемирным банком и МВФ на основе прямого партнерства, а также  через национальные или надрегиональные  объединения в различных странах  мира.

     В 1962 году была образована Европейская  федерация кооперативных жилищно-строительных сообществ (EFBS). Целью этой международной  организации является развитие всесторонних контактов между государствами-участниками и поддержка частной инициативы в сфере жилищного строительства. В настоящее время Европейское объединение строительных сообществ насчитывает 60 членов в 19 странах (помимо европейских держав в федерацию вступили кооперативные сообщества из Египта, Израиля, Марокко, Туниса и Турции)³. 21 сентября 2004 года Всероссийская гильдия народных кооперативов «Жилье в рассрочку» стала полноправным членом EFBS.

     В настоящее время формы ипотечного кредитования можно условно разбить  на две большие группы. В англо-саксонской модели в качестве кредитных ресурсов используются привлеченные "чужие" средства. Немецкая же система "стройсбережений" объединяет финансовые ресурсы будущих  заемщиков.  
 
 
 
 
 
 
 
 

2.   Организация системы  стройсбережений  на примере Москвы  и Санкт-Петербурга.

 

2.1. Состояние жилищной  проблемы и система  стройсбережений  в России.

     Приобретение  жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость  возможно не более чем для 5 процентов  населения. Следовательно, для оставшихся 90 процентов граждан России единственный вариант решения жилищной проблемы – с помощью системы жилищного кредитования. Именно так приобретают жилье и в других странах. Специфика России состоит в том, что в нашей стране существует огромная неудовлетворенная потребность населения в жилье. Несмотря на то, что рынок ипотеки развивается стремительными темпами, с 2004 года ежегодно происходит удвоение ипотечных сделок, до задачи предоставления миллиона ипотечных кредитов очень далеко⁴. Очевидно, что нужен и другой способ мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Это использование жилищных накоплений граждан, а именно система стройсбережений.  Система стройсбережений в России уже работает в разных формах: в виде кредитных кооперативов, страховых компаний, коммандитных товариществ и акционерных обществ.

     Учитывая  уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк "СБС-АГРО" и др.) предпринимали  попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной  программ⁵. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем: гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита; банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья при условии выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.

     Многие  банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как  первый этап работы с клиентом в  процессе кредитования, позволяющего собрать информацию о клиенте, о  его доходах, платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную  роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют  значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.

     Существуют  специфические схемы жилищных накоплений, в соответствии с которыми программа  жилищных сбережений встраивается в  систему строительного и ипотечного кредитования⁶. Сначала банк набирает клиентов, желающих приобрести жилье путем участия в строительстве (как правило, в завершении строительства) определенного дома, а также заключает договор с подрядчиками на поэтапное выполнение строительных работ в точные сроки и по установленной смете строительства. Клиенты банка осуществляют в течение срока строительства (примерно около года) ежемесячные взносы, рассчитанные на основе сметы строительных работ, в таком размере, чтобы к окончанию строительства была оплачена половина стоимости новой квартиры. Для внесения оставшейся части стоимости банк предоставляет клиенту кредит под залог построенной квартиры.

     Столкнувшись  с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики инициировали контакты с банками для проработки схемы привлечения в строительство  жилья средств населения через  систему стройсбережений или  ссудосберегательных касс.

     Суть  системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья  в течение определенного срока (от 1 года до 2-3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете  до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а  остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность  заемщика только после полной оплаты жилья.

     Рассмотренные выше схемы непосредственно связаны  с определенными строящимися  жилыми объектами и в силу этого  носят локальный характер.

     В России проект Закона «О строительных сберегательных кассах» был внесен в Государственную Думу первый раз  еще 9 октября 2002 года депутатами И.Грачевым, О. Дмитриевой, И. Никитчуком, Б. Резником⁷. Из-за отрицательных отзывов со стороны застройщиков, которые в основном работали по долевым схемам, проект отправили на доработку, к работе подключились представители Минэкономразвития, Минфина, Минрегионразвития и Центробанка. Ожидалось, что закон вступит в силу с января 2008 года, но этого не произошло. При Экспертном совете Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья была создана рабочая группа, которая дорабатывала законопроект. Консультантом выступала немецкая строительно-сберегательная касса Баушпаркасса Швэбиш Халль (Германия). Тогда же правительство объявило о переходе на немецкую модель, по которой успешно работают ссудно-сберегательные и ссудно-строительные кассы. Но после появления коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» и некоторого периода его работы по такой методике, власти неожиданно решили, что с подобных схем городу достается не так много, как хотелось бы, и эти организации нуждаются в дополнительном контроле. Принятие программы в масштабах всей страны было спущено на тормозах.