Организация системы стройсбережений в России

  Проект закона устанавливает правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций - строительных сберегательных касс (ССК), привлекающих во вклады денежные средства физических и юридических лиц и выдающих кредиты для улучшения жилищных условий. Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляет Банк России.

     Вкладчик, решивший вносить деньги в ССК, накапливает  за определенный период времени (не менее 24 месяцев) до 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для  жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты  за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3% годовых.

     Как предполагает законопроект, государство  также будет выплачивать каждому  вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств, но не более 14 тыс. руб. в год. Когда на счету  вкладчика накопится нужная ему  сумма, он получит кредит от ССК под 5-6% годовых на срок от 7 до 15 лет. Важно, что в систему ССК включены все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей, жилищные сертификаты для военнослужащих, субсидии. Таким образом, строительная сберегательная касса как частное  кредитное учреждение будет находиться под контролем и защитой государства. По замыслу разработчиков, этот финансовый институт рассчитан на «средний класс» с ежемесячным достатком в 15-20 тыс. рублей⁸.

2.2. Первый опыт применения строительных сберегательных касс в Москве.

     Открытое  акционерное общество "Строительная сберегательная касса" было создано  постановлением правительства Москвы от 24 ноября 1998 г. № 896 как элемент  городской программы реконструкции  пятиэтажного жилого фонда и нового строительства с использованием механизма ипотечного кредитования, в целях улучшения жилищных условий  москвичей, без привлечения значительных средств городского бюджета⁹. Деятельность ОАО " Строительная сберегательная касса" была одобрена постановлением Правительства Москвы от 21 декабря 1999 года № 1148.

     Новшество было опробовано в 2000 году на строительстве  микрорайона по улице Лобачевского, 94, в Западном административном округе.

     В районе планировалось  жилье двух видов - коммерческое (для участников ипотечной инвестиционной программы  ССК) и переселенческое (для жителей  пятиэтажек) Программа имела статус социальной, поскольку при строительстве  коммерческого жилья 37% новых квартир  передавалось  городу.

                Реализация проекта требовала   больших вложений, поэтому в рамках  программы ССК были разработаны  финансовые схемы, позволяющие  не просто привлечь покупателя, но и обеспечить ему выгодные  и удобные условия приобретения  жилья.   Согласно концепции  ССК, покупатель должен накапливать  50% стоимости квартиры с помощью  регулярных взносов в кассу.  Платеж производится равными  частями по заранее установленному  графику - это, по идее, является  доказательством платежеспособности, поэтому не требуется справка  о доходах. Хотя концепция ССК,  одобренная правительством Москвы, предполагала только инвесторов - физических лиц, закон об акционерных  обществах не препятствует другим  видам деятельности. И, как оказалось, ССК реализует часть квартир с помощью соинвесторов - юридических лиц оптом. Формально тут нет никаких нарушений, однако такая схема уменьшает число квартир, которые можно приобрести, используя механизм ипотеки, и противоречит самой идее строительно-сберегательных касс.

   Первый опыт организации ипотеки силами правительства Москвы оказался неоднозначным. ОАО "Строительная сберегательная касса" (ССК), созданное для финансирования частных лиц - покупателей квартир, продало часть жилья оптовым покупателям. Тем не менее, правительство Москвы признало работу ССК в Западном административном округе удовлетворительной, и ее опыт решено распространить на всю столицу¹⁰. В отличие от банковской ипотеки, когда покупатель получает кредит деньгами и может приобрести любую квартиру на рынке, московская модель строительно-сберегательной кассы предоставляет трехлетнюю рассрочку под 8% годовых в валюте (по данным официального сайта), но ограничивает выбор жилья только теми квартирами, строительство которых инвестирует.

С другой стороны эксперимент в Западном административном округе Москвы показал, что использование ССК может  за три года привлечь 80 млн долларов в только в одном округе, таких  стоимостных и объемных показателей  не имеет ни один регион России.

     Система контрактных “стройсбережений”  как форма мобилизации ресурсов для ипотечного кредитования в России применяется только сбербанками. Специфика  данной схемы - замкнутость: в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства,  которые накоплены участниками  схемы контрактных сбережений¹¹. Банки, применяющие ее,  обретают возможность предоставлять кредиты на условиях лучших, нежели рыночные,  ибо уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них также ниже рыночного. В числе первых банков России, начавших реализацию программы контрактных  сбережений,  Ипотечный акционерный банк (ИАБ) в Москве. На базе изучения зарубежного опыта ипотеки и особенностей российской действительности ИАБ в качестве первого этапа подготовки к ипотечному кредитованию с марта 1994 г. ввел в практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные счета), открываемые для своих акционеров¹².

Цель  семейного счета: накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи, гаража и т. п.).

     Причем  наименьший период накопления средств  на счете, достаточный для получения  кредита, 1 год. Клиент получает право  на ипотечный кредит при условии  накопления на счете 30 % суммы, необходимой  для приобретения недвижимости. Кредит соответственно выдается в размере 70 % суммы под залог приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости.

Принципиальное  условие выдачи ипотечного кредита  -  проверка платежеспособности клиента, который может тратить на платежи  по кредиту лишь треть совокупного  месячного дохода семьи. Минимальный  срок кредитования - год, максимальный -  десять лет. При этом есть ориентация на льготную процентную ставку, выводимую  на основе ставки рефинансирования ЦБ РФ, корректируемой исходя из реальной ситуации в экономике и из возможностей ИАБ.

     Согласно  принятому этим банком алгоритму, деньги на семейный счет вносятся не реже одного раза в квартал и, как правило, равными долями, что обеспечивает постоянный приток средств в банк. Рублевые суммы на счете индексируют  по курсу доллара, что в определенной мере защищает их от обесценения.

     Рассматриваемые семейные счета представляют для  банков, ориентированных на ипотечное  кредитование, значительный интерес. В  условиях отсутствия кредитных историй  заемщиков семейный счет дает возможность  познакомиться с клиентом, оценить  уровень его доходов, дисциплину платежей и т.д.; подобные счета позволяют  также постоянно пополнять ресурсную  базу банка. Клиенту же семейный счет позволяет постепенно накопить сумму, необходимую для получения права  на ипотечный кредит.

     Другой  пример – кредитный потребительский  кооператив  граждан по принципу немецкой системы стройсбережений - КПК "Содружество", созданный  в начале 2002 г. в Москве¹³.

     Структура КПК "Содружество" организована таким  образом, что личные сбережения передаются в пользование кооперативу только на основании договора и только для  предоставления займов своим членам. Кооператив специализируется на выдаче займов, обеспеченных недвижимостью (по ипотечной схеме), что служит дополнительной гарантией возвратности займов и  вложенных личных средств. Личные сбережения граждан, переданные на основании договора в пользование кредитному потребительскому кооперативу, учитываются и показываются отдельно от других средств фонда  финансовой взаимопомощи. Еще одной  важной особенностью стало то, что  личные сбережения членов кредитного потребительского кооператива, привлекаемые в фонд финансовой взаимопомощи, не являются собственностью кооператива  и не обременяются исполнением его  обязательств.

     Для данного кооператива характерна организация замкнутых финансовых систем, что позволяет планировать  точные сроки выдачи займа, повышает стабильность работы и финансовую устойчивость кооператива. Кроме того, планирование точных сроков выдачи займа дает возможность  кооперативу участвовать в инвестировании нового строительства, а членам кооператива - приобретать недвижимость, участвуя в сложных альтернативных сделках по купле-продаже недвижимости. Гибкость данной финансовой структуры в реалиях сегодняшнего дня позволяет, не нарушая сложившихся технологий на рынке недвижимости, участвовать в схемах, требующих согласования финансовых и временных потоков участников сделки. Подобная схема кредитования требует тщательной организации процесса, что, как правило, трудновыполнимо при банковском кредитовании.

Дополнительной  защитой от рисков утраты внесенных  средств является предоставляемая  кооперативом совместно со страховой  компанией возможность страхования  рисков невозврата средств пайщика, что является пионерской инициативой  данного кооператива на рынке  финансовых услуг.

2.3. Жилищные кооперативы в Санкт-Петербурге  как прообраз стройсберкасс.

     Межрегиональный кредитный потребительский кооператив граждан «СТРОЙ И ЖИВИ» зарегистрирован 4 апреля 2001 года в городе Санкт- Петербурге (до апреля 2006 года - Межрегиональный  жилищно-строительный кооператив).  Межрегиональный кредитный потребительский  кооператив граждан «СТРОЙ И ЖИВИ» (далее - «МКПКГ» или Кооператив) - некоммерческая организация в форме  кредитного потребительского кооператива  граждан, созданная как добровольное объединение физических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей пайщиков кооператива  в получении финансовой помощи на условиях Устава и принятых Положений. Кооператив не имеет своей целью  получение прибыли.

     Экономическая сущность МКПКГ - касса взаимопомощи, где денежные средства, используемые кооперативом для предоставления займов своим членам, формируются за счёт собственных средств кооператива  и личных сбережений членов кооператива.

     Принцип работы «СТРОЙ И ЖИВИ» прост: после  того как клиент накапливает 50% от стоимости  предполагаемого жилья, он получает от кооператива заем в размере  оставшихся 50% под процентную ставку, которая ниже банковской примерно в 2 раза¹⁴. Работа кооператива схожа с кассами взаимопомощи или европейскими стройсберкассами. Кстати, именно стройсберкассы, чья деятельность не зависит от внешнего финансирования,  с начала кризиса отмечают большой приток клиентов, для которых ипотека стала слишком дорогим удовольствием. Подобное происходит в России с кооперативами: все деньги, которые кооператив выдает в качестве займов, являются накоплениями его членов, а не внешним финансированием за счет банковских кредитов. Поэтому сложности в банковском секторе и с ипотекой в частности не влияют на  деятельность кооперативов.

     Кооператив  работает на базе средств, которые вносят его члены, и потому во многом защищен  от внешнего влияния: финансового кризиса, отсутствия «длинных денег» на рынке  заимствований и т. д. Такая схема  кредитования почти в три раза дешевле классической ипотеки. Пайщик «Строй и живи» по выданному займу  выплачивает проценты, размер которых  составляет 0,25–0,35% в месяц (или 3–4,2% в год). Здесь, в отличие от ипотеки, деньги на жилье вы получите далеко не сразу. В каждом жилищном кооперативе  обязателен так называемый «накопительный период», в течение которого вы просто платите взносы, не получая ничего взамен. В это время вашими деньгами «пользуются» другие члены кооператива. И только когда сумма «сданных»  денег достигает определенных размеров, вам выдают долгожданный кредит на жилье. Средний срок «накопления» составляет около двух лет, минимальный –  шесть месяцев. В течение этого  времени вы успеваете выплатить  значительную долю средств, необходимых  для покупки жилья. Поэтому заем, выданный кооперативом, не так велик, как ипотечный кредит, и погасить его обычно удается всего за 2–4 года. Благодаря чему «накрутка» на жилье редко превышает 10%. Член ЖК вселяется, прописывается и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет срок до 10 лет для того, чтобы полностью оплатить выданную ему ссуду. Как только человек полностью накопил пай, он становится собственником квартиры на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ. При разработке способа приобретения жилья с помощью ЖК особое внимание уделяется надежности и защищенности имущественных интересов членов кооператива.

     Главным документом, определяющим отношения  между членом ЖК и кооперативом, а также порядок приобретения жилья, является Устав ЖК. Именно в  соответствии с Уставом в ЖК должны разрабатываться и приниматься  внутренние документы ЖК.

     Пребывание  в кооперативе члену ЖК дает  возможность приобретения на приемлемых условиях желаемого жилья после  накопления только части его стоимости. Основные этапы работы выглядят следующим  образом: гражданин вступает в кооператив, внося вступительный членский взнос  и первоначальный паевой взнос. Далее  он накапливает примерно половину стоимости  квартиры в течение определенного  периода, который устанавливает  сам. В результате член ЖК получает право на взятие ссуды и приобретение жилья. Кооператив добавляет недостающую  половину и приобретает это жилье. Таким образом, члены ЖК могут  через кооператив приобрести любое  жилье, если только оно есть на рынке (и на вторичном рынке, и в домах-новостройках).