Обзор рынка коммерческой недвижимости в России

«Обзор  рынка коммерческой недвижимости в России. Особенности и  перспективы развития» 

Коммерческая  недвижимость представляет собой практически  любые объекты недвижимости, которые  могут использоваться для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. К коммерческой недвижимости напрямую относятся торговые площади, офисы, склады, магазины и другие формы торговой недвижимости, производственные помещения, гостиницы, промышленные, производственные и базы.

К коммерческой недвижимости также стоит относить  земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). 

Рынок коммерческой недвижимости в России представляет собой, по сути, уникальное явление, обусловленное спецификой российской экономики. Время кризиса не лучшим образом сказалось на рынке коммерческой недвижимости, однако весной 2010 очевидны стали положительные тенденции в развитии рынка недвижимости, которые прогрессируют и сегодня. К примеру, прошлой весной стали сдаваться в аренду помещения, которые не были востребованы в кризисный период. Рынок коммерческой недвижимости заметно оживился. И если в кризис объект мог находиться в экспозиции 2-3 месяца, то сегодня агент может сдать объект за двухнедельный срок, а иногда специалисту достаточно суток для заключения сделки.

По мнению экспертов, такой активизации рынка  коммерческой недвижимости способствовали реализация замороженных на период кризиса инвестиционных программ, которые ныне стали активно воплощаться в жизнь. И, кроме того, на посткризисное оживление рынка коммерческой недвижимости оказал процесс развития новых сетей.

Рассмотрим  структуру предложений на российском рынке недвижимости. Складывается рынок коммерческой недвижимости из пяти основных составляющих – аренда офисов, аренда складов, аренда торговых площадей, аренда производственных помещений и аренда открытых площадок. Каждое из этих пяти направлений имеет свои особенности, исходя из многих факторов (спросом в том или ином сегменте предпринимательской деятельности, общими тенденциями развития российской экономики и прочими особенностями на рынке коммерческой недвижимости). 

(Ира)

Итак, рассмотрим последовательно:

1. Аренда офисов. 

Аренда  офисов - в настоящее время наименее востребованный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Обусловлено это целым  рядом причин, из которых, по мнению экспертов, наиболее значимыми следует  считать две: переизбыток предложений  на рынке недвижимости по аренде офисов и офисных помещений в крупных российских мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. А также отсутствие должной законодательной базы, обеспечивающей активное развитие малого и среднего предпринимательства, в том числе и отмена льгот по налогам ФОТ с 2011 года, - все это отнюдь не способствует увеличению предпринимательской активности на рынке коммерческой недвижимости именно в этом сегменте. 

2. Аренда  складов. 

Аренда  складов – пожалуй, один из самых  ярких индикаторов состояния российской экономики. Посткризисное развитие на рынке недвижимости в сегменте аренды складских помещений стало логичным отражением развития экономики страны. Начиная со второй половины 2010 года, и по настоящее время наблюдается рост активности на рынке недвижимости в данном сегменте и, соответственно, увеличение арендных ставок.

3. Аренда  торговых площадей – самый  устойчивый сегмент рынка недвижимости. Изменение арендных ставок не  столь динамично, как в случае  со складами, соответственно отсутствует  резко выраженная подверженность колебаниям арендных ставок в зависимости от меняющейся экономической ситуации.

4. Аренда  производственных помещений –  наиболее зависимое от состояния  экономики направление арендной  деятельности на рынке недвижимости. Активному развитию мешают, прежде всего, несовершенство законодательной базы в области предпринимательской деятельности и отсутствие должных налоговых льгот, стимулирующих развитие производственной деятельности. Несмотря на вышеперечисленное, в течение последнего полугодия наблюдается определенный рост и в данном секторе арендных отношений на рынке коммерческой недвижимости.

5. Аренда  открытых площадок – пока наименее  востребованное предложение на  рынке коммерческой недвижимости. Причины – неразбериха в стане  автоперевозчиков, являющихся наиболее вероятными арендаторами открытых площадок, обусловленная многими факторами, в том числе и не вполне понятной ситуацией со стоимостью топлива. 

(Юля)

Таким образом, на основании краткого обзора, можно сделать следующие выводы:

1. Рынок  коммерческой недвижимости подвержен  влиянию общих тенденций в  экономике страны, в том числе  и по части законодательной  базы, обуславливающей характер  деятельности потенциальных арендаторов  в том или ином сегменте  арендных отношений.

2. Наиболее  устойчивыми на рынке недвижимости следует считать аренду торговых и складских помещений. Наименее востребованными на рынке коммерческой недвижимости являются, прежде всего, аренда офисных помещений и открытых площадок. 

3. В  течение последнего полугодия  наблюдается устойчивый рост спроса (и, соответственно, увеличение арендных ставок) практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Наиболее динамично в данном случае реагирует направление аренды складских и производственных помещений. 
 

рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Рынок коммерческой недвижимости в уходящем году стабилизировался, на него вернулись иностранные инвесторы.

Наибольшее  восстановление произошло в сегменте торговой недвижимости. Наименьший рост был отмечен в сегменте складских комплексов. 

Офисная недвижимость 

По итогам года, по данным специалистов международной  консалтинговой компании Astera, объем  предложения офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составит более 2,4 млн. кв. м. В уходящем году было введено 15 бизнес-центров, из которых более половины площадей приходится на класс B.(см. доп. листик)

На фоне дефицита мест для нового строительства  в историческом центре Санкт-Петербурга вырос интерес к реконструкции  жилых и административных зданий и реконцепции неэффективных коммерческих объектов с целью создания объектов офисной недвижимости.

По сравнению  с пиком кризиса ситуация значительно  улучшилась. Вместе с тем, до сих  пор в бизнес-центрах есть свободные  площади. В центрах классов А  и В остаются в среднем до 20% вакантных площадей, отмечают аналитики Северо-Западной палаты недвижимости.

Сейчас  арендаторы стали рациональнее использовать пространства и предпочитают офисы  меньшей нарезки, без излишеств. Как отметили нам в компании NAI Becar, спрос сместился в сторону сравнительно небольших помещений площадью 100-200 кв. м. 

Борьба  за арендаторов 

Конкуренция между бизнес-центрами за арендаторов  остается достаточно острой. Собственники разрабатывают новые привлекательные  предложения. Среди самых распространенных: льготный период аренды (до 6 месяцев), сокращенный депозит (1 месяц) и скидки (до 10%). Вообще в уходящем году получило широкое распространение индивидуальное обсуждение условий договоров аренды с клиентами. В связи с этим ставки аренды для различных арендаторов внутри одного объекта могут существенно дифференцироваться.

При этом новые премиальные бизнес-центры не торопятся снижать арендные ставки. Они предпочитают ожидать дальнейшего  восстановления экономики и возврата на рынок арендаторов, которые готовы будут платить за размещение в подобных объектах.

По данным компании Astera, арендные ставки стабилизировались  еще в конце 2009 г. и в течение  2010 года изменились лишь незначительно. Наиболее заметный рост (на 10-15%) произошел в качественных объектах с высокой заполняемостью. Кроме того, расширился диапазон запрашиваемых ставок в классе В. Основная доля запросов на аренду офисов приходит от компаний, переезжающих в бизнес-центры более высокого класса (преимущественно из С в В). Из-за снижения арендных ставок эти организации смогли позволить себе переезд в более качественные офисные здания. 

Строительство офисных кварталов «заморожено» 

До начала кризиса в Санкт-Петербурге было объявлено о создании нескольких офисных кварталов. Однако практически все подобные проекты сегодня находятся в стадии заморозки или перепрофилирования.

«Деловые  кварталы и зоны во время кризиса - наиболее уязвимый сегмент рынка  недвижимости. Вероятность в ближайшее  время их освоения крайне низка. Как  на Западе, так и в России офисные кварталы планируют располагать в бывших промышленных зонах. В Петербурге существуют серьезные заделы по площади, поскольку промышленные кварталы занимают львиную долю самых лакомых городских территорий. Впрочем, подобные проекты комплексного развития территорий связаны с серьезными затратами на инфраструктуру. Зачастую зоны загрязнены промышленными отходами. Так, на территории ГИПХа (Площадка ГИПХ в Капитолово — экспериментальная база научно-исследовательского комплекса РНЦ «Прикладная химия», которая расположена недалеко от Санкт-Петербурга, в Ленинградской области у платформы Капитолово), где должна находится Набережная Европы, земля заражена отходами химического производства и требует серьезной рекультивации, что значительно удорожает проект», - рассказывает Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости. 

Торговая  недвижимость 

Сегмент торговой недвижимости после кризиса  по оценкам экспертов развивается  наиболее активно. Аналитики компании Astera отмечают, что объем строительства новых торговых комплексов в 2010 г. превысил прошлогодний почти в 9 раз. По итогам года предложение новых площадей в торговых комплексах в северной столице увеличится на 638 тыс. кв. м.

Одну  из важных тенденций 2010 г. выделили специалисты компании NAI Becar. В уходящем году ввод в эксплуатацию площадей единого объекта был поэтапным. В торговом комплексе начинал работать один арендатор (например, якорный), остальные помещения сданы не были, а открытие ТРК в целом сдвигалось на несколько месяцев. Ранее на рынке торговой недвижимости такая практика практически не применялась. Причина понятна: в условиях кризиса сроки реализации проектов затягиваются, и девелоперы стремятся минимизировать потери.

Основным  событием минувшего года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга стало открытие двух торговых комплексов в центре города: «Stockmann Невский центр» и Galeria. Открытие таких объектов должно привлечь дополнительный поток клиентов. Однако по оценкам экспертов, приток покупателей может быть значительно меньше, чем на то рассчитывают арендаторы.

«Движение на Лиговском и Невском проспектах всегда было плотное, а с открытием  комплекса обстановка на дорогах  может еще больше ухудшиться. Да и сложности с паркингом снижает  интерес покупателей к комплексам в центре города. Как показала практика в Москве, этот факт имеет большое влияние на судьбу торговли», - добавляет Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН. 

Новые ритейлеры «захватывают» рынок 

В 2010 г. арендаторы стали активнее рассматривать предложения по аренде. Наиболее динамично развивались торговые операторы, ориентированные на средний ценовой сегмент. Отмечен выход на петербургский рынок новых торговых операторов: московский ритейлер Maratex открыл первый в Санкт-Петербурге магазин английской сети River Island, компания «Атипик», эксклюзивно представляющая бренд французской марки Ikks на территории России, - флагманский магазин. Открылись новые магазины сети товаров для дома «Уютерра» и детской одежды Acoola.

Летом произошло несколько громких  открытий в сфере питания (ООО  «BERN» (сеть ресторанов PENABAR), кондитерская ТД «Волконский», ресторан-бар «Щелкунчик», и др.). Открылся единственный в Петербурге официальный сервис-центр NOKIA. Новые  бренды появляются и в индустрии развлечений: в ТРК «Галерея» открылся первый киноплекс московской сети «Формула кино» с десятью залами, один из которых формата IMAX. Там же дебютировала казахстанская компания AGAT Group Inc, развивающая сеть детских аттракционов и представленная в России под брендом Happylon.