Жилищное-коммунальное хозяйство

 

 

2 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ЖКХ  РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

 

Анализ статистических данных за период с 2000 по 2013 г. показал, что общий жилой фонд в РФ увеличился, при этом доля частной собственности составила 85%. При этом проведенный анализ структуры жилого фонда РФ по проценту физического износа за 2013 г. показал, что для МКД характерно: наличие 2,5% жилого фонда с физическим износом свыше 70%; 6,6% жилого фонда - от 66 до 70%; 51,5% жилого фонда - от 31 до 65%; 39,4% жилого фонда – от 0 до 30%.

Также исследования показывают, что уровень физического износа и капитального ремонта имеет стабильную тенденцию роста. При этом объемы капитального ремонта в современных условиях по сравнению с советским периодом существенно снизились и в настоящее время находятся на стабильно постоянном низком уровне, что подтверждают статистические данные,  на рисунке 1 представлена динамика проведения капремонта.

Рис.1 Динамика объема проведения капремонта многоквартирного жилищного фонда за 2000-2013 гг. в РФ (на основе данных Росстата).

Следует отметить, что доля ветхого и аварийного жилого фонда с процентом износа свыше 70%. В целом 48% всего жилищного фонда требует срочного проведения капитального ремонта, на рисунке 2 представлен удельный вес.

Рис.2 Удельный вес ветхого и аварийного жилья в общей площади жилого фонда Российской Федерации.

В рамках следующего направления исследования мы выяснили, что в настоящее время принято разделять два вида услуг, реализуемых при управлении домом. Это жилищные услуги и коммунальные. Жилищные - это услуги по предоставлению и содержанию жилья. Коммунальные - это услуги, предоставляемые предприятиями и организациями коммунального хозяйства и удовлетворяющие материально-бытовые потребности населения. В настоящее время федеральные и региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг ежегодно утверждаются соответствующими органами исполнительной власти.

В рамках исследования вопроса финансирования капитального ремонта мы отметили, что существует пять предлагаемых различными структурами моделей [3, 4].

Модель 1 «Взаимное финансирование капитального ремонта»

Ключевыми элементами данной модели являются обязательные платежи за капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах и взаимное финансирование капитального ремонта собственниками помещений разных многоквартирных домов.

Модель 2 «Доверительное управление средствами для финансирования капитального ремонта региональным доверительным управляющим», ключевым элементом которой является накопление средств собственниками помещений в каждом отдельном многоквартирном доме путем передачи их доверительному управляющему – одной организации в регионе.

Модель 3 «Фонд ремонта дома в сочетании с другими источниками» предусматривает финансирование капитального ремонта за счет средств трех финансовых источников:

1. фонда ремонта дома, формируемого за счет обязательных платежей собственников помещений в многоквартирном доме;
2. кредита коммерческого банка (обеспечением которого являются средства фонда ремонта дома);
3. субсидии из регионального и муниципального бюджетов.

Модель 4 «Добровольные платежи»: управляющая организация или ТСЖ по договору с собственниками помещений многоквартирного дома выступают от их лица по вопросам накопления средств и финансирования капитального ремонта многоквартирного дома. Это единственная модель из рассматриваемых, которая не предполагает законодательного введения обязательных отчислений на капитальный ремонт. Эти отчисления возможны только по решению собственников.

Модель 5 «Финансирование восстановления и модернизации общего имущества многоквартирного дома путем введения института обязательных амортизационных отчислений», ключевыми элементами которой являются обязательные ежемесячные амортизационные отчисления собственников помещений в многоквартирном доме.

Изучение данного вопроса показало, что законодательно с 2014 г. определено два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации; перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора – организации, создаваемой субъектом Российской Федерации.

 

 

3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ  ЖКХ

 

В процессе реформирования жилищно-коммунального хозяйства изменения коснулись всех сфер функционирования отрасли: ее структуры, форм организации работ, взаимоотношений между собственниками основных фондов и предприятиями ЖКХ, а также финансово-экономической системы.

Органы местного самоуправления при формировании бюджетов должны, по нашему мнению, выделять отдельной строкой средства, необходимые для обеспечения федеральных социальных стандартов предоставления жилищно-коммунальных услуг. Кроме того, муниципальным образованиям необходимо иметь не только годовые, но и долгосрочные программы развития объектов ЖКХ, что позволит привлечь дополнительные инвестиционные ресурсы и повысить эффективность и качество оказываемых услуг[5].

Реструктуризация финансово-экономической системы заключается в переходе от бюджетного дотирования к оплате потребителями большей части жилищно-коммунальных услуг при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей, а также в экономическом стимулировании улучшения качества обслуживания.

По нашему мнению, развитие конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг позволит снизить их стоимость и перейти от нормативно-затратного метода их определения к рыночному. При этом в конечном итоге величина оплаты жилья будет отражать рыночную стоимость предоставляемых по договору найма жилищных услуг, а не покрытие полных затрат на их предоставление.

Рассмотрим отдельные элементы платежей населения за жилье.

Плата за наем включает компенсацию инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, предоставляемого гражданам по договору найма.

При этом размер оплаты определяется не величиной затрат на содержание жилищного фонда, а его потребительскими качествами, устанавливаемыми дифференцированно с учетом необходимости пере-хода в перспективе на возмещение нанимателем инвестиционных затрат в течение срока службы жилищного фонда.

Средства, собранные в виде платы за наем жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника. Эти средства целесообразно использовать для проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда.

Большое значение имеет определение научно обоснованной базовой ставки оплаты за наем жилого помещения. Ее расчет должен производиться исходя из размера отчислений на реновацию муниципального и государственного жилищного фонда с учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании, а также состояния бюджета. 

Число параметров экспертной оценки потребительских свойств жилья, значения коэффициентов по каждому из этих параметров должны определяться положениями о расчете ставок платежей за наем жилых помещений, которые утверждают органы местного самоуправления.

При решении вопроса об уровне платежей за наем целе-сообразно, как нам представляется, исходить из двух возможных вариантов:

- первый, когда плата за  наем собирается либо собственником, либо организацией, уполномоченной  собственником выполнять функции  сбора платежей;

- второй, когда сбор осуществляют  несколько служб заказчика и  отсутствует проблема перераспределения  собранных средств, направляемых  затем на капитальный ремонт.

В настоящее время уже не вызывает сомнения то обстоятельство, что ставка оплаты жилья, предоставляемого по договору найма, в государственном и муниципальном жилищных фондах должна включать не только плату за содержание и ремонт жилья, в том числе капитальный, но и плату за его наем[9].

По нашему мнению, на начальном этапе базовая величина платы за наем должна основываться на размере амортизационных отчислений на полное восстановление жилищного фонда в среднем по муниципальному образованию. Базовая ставка должна дифференцироваться в зависимости от качества и местоположения жилья, а также состояния жилищного рынка.

Целесообразно установить повышенные ставки оплаты жилья, превышающего по площади социальную норму, а также увеличить тарифы на сверхнормативное потребление коммунальных услуг.

Рассмотрим следующий элемент платежей населения за жилье - отчисления на капитальный ремонт.

Учитывая, что норматив отчислений на капитальный ремонт для населения не должен зависеть от объемов работ, планируемых на конкретный год, целесообразно использовать следующий порядок рас-чета этих отчислений, включаемых в ставку оплаты за содержание и ремонт жилья:

- определяется балансовая стоимость восстановления 1 м2 государственного и муниципального жилищного фонда;

- рассчитывается средневзвешенная  норма амортизационных отчислений  на капитальный ремонт 1 м2 общей площади в год.

Практика заключения договоров подряда на содержание и ремонт жилья, заключаемых на конкурсной основе, свидетельствует, что при этом удается уменьшить цену услуг примерно в два раза по сравнению с действующими нормативами при сохранении объема и качества предоставляемых услуг..

Активная роль органов местного самоуправления в вопросах функционирования ЖКХ обусловлена, прежде всего, тем, что они утверждают показатели, влияющие как на финансовое состояние ЖКХ, так и на социальное положение местного населения. В число таких показателей входят:

- нормативы потребления  жилищно-коммунальных услуг;

- ставки и тарифы на  жилищно-коммунальные услуги (кроме  тарифов на электроэнергию и  газ).

В связи с изменением финансовой и социальной ситуации органы местного самоуправления должны проводить всестороннюю экспертизу финансовой обоснованности тарифов на товары, работы и услуги.

Органы местного самоуправления имеют право в течение переходного периода устанавливать предельные размеры платежей населения за жилье и коммунальные услуги. Если же эти платежи ниже федерального стандарта, это не может служить основанием для перераспределения средств через бюджетную систему[13].

Для реформирования ЖКХ важным, на наш взгляд, является совершенствование системы договорных отношений, создающих юридические предпосылки для привлечения инвестиций в развитие отрасли. При этом формируются новые взаимоотношения, субъектами которых выступают:

- инвестиционные, строительные  и эксплуатационные организации, осуществляющие финансирование  строительства, содержание объектов  ЖКХ и управление ими;

- собственники жилищного  фонда и объектов коммунального  хозяйства, представляющие их органы  и управляющие компании;

- потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых  помещений, товарищества собственников  жилья и др.

Реформирование ЖКХ, с одной стороны, приводит к повышению роли органов местного самоуправления в решении финансовых вопросов отрасли, но, с другой, - требует определенной свободы для предпринимателей, занятых в этом сегменте рынка.

Право управления муниципальным жилищным фондом в последние годы активно передается службам заказчика, выполняющим функции управляющих организаций, которые по поручению собственника осуществляют сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение договоров найма.

Поскольку службы заказчика выступают от лица собственника жилищного фонда, то они обязаны обеспечить жилищно-коммунальное обслуживание населения в подведомственном жилищном фонде и своевременный расчет с поставщиками услуг. В то же время в ряде случаев службы заказчика задерживают расчеты с организациями-подрядчиками, нарушая условия договоров. Это ведет к усложнению финансового положения коммунальных предприятий, задержке выплаты заработной платы работникам данных предприятий и возникновению социальной напряженности в трудовых коллективах.

Как нам представляется, основными причинами возникновения таких ситуаций являются:

- стремление служб заказчика  к монополизации рынка жилищно-коммунальных  услуг;

- недостаточный контроль  со стороны органов местного  самоуправления за деятельностью  служб заказчика;

- некачественное выполнение  работы по разделению и своевременному  переводу средств от платежей  населения предприятиям - производителям  услуг.

В этой связи необходимо взвешенно и продуманно подходить к оценке деятельности созданных в муниципальных образованиях служб заказчика.

В целях оптимизации системы управления ЖКХ необходимо, по нашему мнению, обеспечить рациональное разделение функций и организацию договорных взаимоотношений между субъектами, являющимися собственниками жилищного фонда и объектов коммунального назначения, и субъектами хозяйствования - организациями ЖКХ с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.

Как нам представляется, основное назначение системы договоров по предоставлению услуг жилищно-коммунальной сферы заключается в обеспечении защиты нрав потребителей. Контроль за содержащимися в договоре параметрами качества обслуживания потребителей и их выполнением осуществляет собственник основных фондов, который при нестандартных ситуациях обращается в органы надзора и контроля местного самоуправления. Значение контрольной функции органов местного самоуправления по мере развития договорных отношений будет, по нашему мнению, возрастать.