Жилье для каждой семьи: возможности и реальность

Программы.

Подпрограмма "Обеспечение  жильем молодых семей", входит в  состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы и предусматривает создание системы государственной поддержки молодых семей в целях стимулирования демографической ситуации.

Государственная поддержка может осуществляться следующими путями:

- предоставления субсидий молодым малообеспеченным семьям на приобретение жилья;

- компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья в случае рождения (усыновления) ребенка;

- выделения строительных материалов для индивидуального жилищного строительства (в первую очередь в сельской местности);

- предоставления многодетным малообеспеченным семьям жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма;

- участия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления при организации молодежных жилищных комплексов и жилищно-строительных кооперативов.

Эта подпрограмма предусматривает разработку и утверждение  программ субъектов РФ, включающих в себя программы муниципальных  образований. Основными источниками  финансирования подпрограммы являются:

а) средства молодых  семей, используемые для частичной  или полной оплаты стоимости строительства (приобретения) жилья;

б) средства бюджетов субъектов Российской Федерации, направляемые на следующие цели:

– предоставление молодым семьям безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

– предоставление молодым семьям при рождении (усыновлении) ребенка субсидий на компенсацию  части затрат, произведенных ими  на строительство (приобретение) жилья, или на погашение части кредита (займа);

– предоставление бюджетных кредитов заказчикам-инвесторам, осуществляющим строительство жилья  для молодых семей;

– создание социально-бытовой  и инженерной инфраструктуры;

в) средства федерального бюджета, передаваемые бюджетам субъектов  Российской Федерации в порядке  межбюджетных отношений при реализации региональных программ обеспечения  жильем молодых семей и используемые для предоставления молодым семьям при рождении (усыновлении) ребенка  субсидий на компенсацию части затрат, произведенных ими на строительство (приобретение) жилья, или на погашение  части кредита (займа);

г) средства заинтересованных в закреплении молодых специалистов предприятий и организаций, используемые для предоставления займов молодой  семье;

д) средства кредитных организаций, используемые для кредитования молодых семей, в том числе под залог приобретаемого жилья или земельных участков, выделенных под жилищное строительство.

После 2010 года предполагается развитие рыночных механизмов обеспечения жильем молодых семей без существенного участия федерального центра и привлечения в значительном объеме бюджетных средств.  

Региональные  и муниципальные  программы. 

Существование федеральной подпрограммы запустило  механизм создание региональных и муниципальных  программ строительства жилья для  молодежи. В частности сегодня  в России действует более 30 таких  программ, основными целями которых  являются:

- поддержка молодых семей;

- улучшение демографической ситуации в регионе;

- решение кадровых вопросов региона.

Жилищные программы  помощи молодежи действуют и в  провинции, но там процесс обеспечения  молодых семей жильем идет гораздо  медленней, чем в столице. Ежегодно количество счастливчиков, получающих помощь от государства на решение  жилищного вопроса, в каждом регионе  увеличивается не более чем на 150 человек. Одна из причин – крайне низкое финансирование.

В ближайшие  два года по этой программе планируется  возвести не менее 600 тыс. кв. метров жилья (около 10000 квартир), из которых более 200 тысяч – к концу 2009 года (около 3000 квартир). Всего в этом году на реализацию проекта будет потрачено более 10 млрд. рублей, и в новые квартиры смогут въехать более двух тысяч молодых семей.

Естественно, совершенно безвозмездно молодые семьи это  жилье не получают. Стать владельцами  квартиры они могут только по договорам  коммерческого найма или купли-продажи  с рассрочкой платежа, при этом размер ежемесячных выплат зависит от целого ряда обстоятельств: года постановки на учет, размера полученных семьей безвозмездных  субсидий, количества детей, размера  и стоимости квартиры.

Молодая семья  может стать участником Программы  при одновременном соблюдении следующих  условий:

- оба супруга постоянно проживают в Москве (без ограничений по продолжительности проживания; супруги могут быть прописаны по разным адресам в пределах Москвы);

- продолжительность брака не превышает трех лет (в случае рождения в семье детей данное ограничение снимается);

- оба супруга моложе 30 лет.

Участником программы  также может стать неполная семья  с детьми, в которой мать (отец) младше 30 лет и постоянно проживает  в г. Москве.  

Участники этой программы могут улучшить свои жилищные условия двумя путями:

1)покупка квартиры  через согласованные Правительством  Москвы долгосрочные системы  жилищных (строительных) сбережений (далее  – накопительные системы) с  использованием безвозмездной субсидии  на строительство или приобретение  жилища, в том числе с предоставлением  для временного проживания квартиры  по договору найма (коммерческого). Чем дольше Участник программы  стоит в очереди, тем больше  размер предоставляемой субсидии, тем меньше размер ежемесячных  взносов в накопительную систему.  В случае вступления в брак  одиноких родителей или рождения  ребенка увеличивается размер  выделяемой безвозмездной субсидии (по 18 кв. м на каждого нового  члена семьи, признанного нуждающимся  в улучшении жилищных условий). После того, как Участник программы  накопит необходимую сумму, в  том числе с использованием  заемных средств, ему выделяется  безвозмездная субсидия на строительство  или приобретение квартиры на  рынке жилья. В рамках программы,  по заявлению Участника программы,  молодой семье предоставляется  возможность заключения с городом  договора найма (коммерческого)  квартиры сроком на 5 лет. На  основании договора найма (коммерческого)  Участнику программы, вступившему в одну из согласованных Правительством Москвы накопительных систем, предоставляется для временного проживания квартира, являющаяся собственностью города. Ставка платы за наем жилого помещения составляет ежемесячно 6 – 35 рублей за 1 кв. метр общей площади квартиры в зависимости от наличия и количества детей. Платежи по жилищно-коммунальным услугам ежемесячно в среднем составляют 27 рублей за 1 кв. метр. В случае рождения ребенка в период действия договора найма (коммерческого), размер ставки платы за наем уменьшается.  

2) купля-продажа  квартиры с рассрочкой платежа. 

Город заключает  с Участником программы договор  купли-продажи с рассрочкой платежа  сроком на 5 лет. На основании договора участнику программы предоставляется  для проживания квартира, являющаяся собственностью города. При заключении договора Участник программы оплачивает не менее 30 процентов от стоимости  предоставляемой квартиры и в  течение срока действия договора ежеквартально равными долями выплачивает  остаточную стоимость квартиры с  процентами (3-8 процентов годовых). Помимо платежей в счет выкупа квартиры Участник программы, как и по договору найма (коммерческого), ежемесячно платит 100 процентов за жилищно-коммунальные услуги, что составляет в среднем 27 руб. за 1 кв. м. В случае рождения ребенка в период действия договора купли-продажи Участнику программы предоставляется льгота в виде списания части долга за выкупаемую квартиру. При рождении первого ребенка списывается стоимость 10 кв. м общей площади квартиры, второго ребенка – еще 14 кв. м, третьего ребенка и последующих – еще по 18 кв. м общей площади. После полной оплаты стоимости квартиры, предоставленной по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, и процентов за рассрочку, квартира переходит в собственность Участника программы.  

Кооперативы.

Все современные  жилищные кооперативы образуют три  группы: жилищно-строительные, жилищно-накопительные  и, так называемые, строительно-сберегательные кассы. Жилищно-строительные кооперативы  или ЖСК – некоммерческая организация, потребительский кооператив, осуществляющий свою деятельность в соответствии с  разделом V нового Жилищного кодекса  РФ. ЖСК организуется для того, чтобы  обеспечить членов кооператива жилой  площадью путем строительства многоквартирного жилого дома на собственные средства кооператива, а также для последующей  эксплуатации и управления им. ЖСК  – это кооператив одного дома, пайщики  организации могут объединить свои взносы только на строительство конкретного  объекта недвижимости. Жилищные накопительные  кооперативы – некоммерческие организации, в которых число членов не может  быть меньше 50 человек и больше 5 000 человек. Стать участником такого кооператива, как и предыдущего, могут только граждане не моложе 16 лет, уплатившие вступительный взнос  и часть паевого взноса. Основная цель деятельности ЖНК – привлечение  индивидуальных сбережений и использование  их для приобретения квартир в  интересах его членов (пайщиков). Если ЖСК люди объединяются, чтобы  насобирать денег и построить  для себя один дом, в ЖНК копят  себе на жилье, чтобы приобрести его  у других застройщиков, поэтому ЖНК  может приобретать квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках. Механизм участия заключается в примерно следующих этапах: гражданин старше 16 лет берет паспорт или любое другое удостоверение личности и вступает в выбранный им кооператив, внося вступительный членский взнос (2-3% от стоимости недвижимости) и первоначальный паевой взнос (как правило, 50%). Далее он накапливает примерно половину стоимости квартиры в течение определенного периода, который устанавливает сам. Кооператив добавляет недостающую половину и приобретает жилье для своего пайщика. Член ЖСК вселяется, прописывается и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет срок до 8 лет для того, чтобы полностью оплатить выданную ему ссуду. Как только человек полностью накопил пай, он становится собственником квартиры на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ. Кроме, этого обязательно титульное страхование (утрата права собственности), а также от порчи имущества (пожар, залив, разрушение и т.д.). Все страхование осуществляется за 1% в год от страхуемой суммы. В обязательном порядке должна страховаться и сумма, выданная пайщику из кооператива. Проще говоря, обе накопительные системы имеют в своей основе накопление дешевых ресурсов – люди кредитуют друг друга. С одной стороны, это хорошо (низкие проценты), но с другой – это высокий риск. Существует и такой вид кооперации, как строительно-сберегательная касса (ССК) – это специализированный банк, находящийся под контролем Центробанка и направленный на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. ССК отличается от ЖНК более низким уровнем рисков, позволяющим привлечь большее количество участников. Здесь работает следующая схема: человек накопил 30%, ССК добавила 30%, одновременно выступив гарантом на остаток в виде 40% перед ипотечным банком. Тогда и требования к кредитной истории заемщика, к его "серым" и "белым" доходам будут совершенно иными, чем в ипотечных банках. Главное отличие сберегательной кассы от кооператива в том, что она, по сути, представляет собой специализированный банк, который ведет только операции по привлечению денег и выдачи ссуд.

Выводы.

Несмотря на значительный выбор различных ипотечных  программ, они до сих пор остаются недоступными для широкого слоя российских молодых семей.

Действующие федеральные, региональные и муниципальные программы  являются наилучшим механизмом решения  жилищной проблемы молодых семей, но в связи с небольшими объемами финансирования могут помочь только очень ограниченному кругу участников и не могут серьезно решить проблему жилья.Круг участников действующих программ очень узок и не охватывает многих нуждающихся молодых семей. Жилищные кооперативы также являются малодоступным инструментом решения жилищных проблем молодых семей в связи с короткими сроками кредитования и низким уровнем заработной платы российских молодых семей. 
 
 

Предлагаемые  механизмы решения  жилищной проблемы молодых  семей.

Развитие ипотеки:

- развитие механизма рефинансирования;

- ипотечные ценные бумаги;

- создание и развитие механизма получение кредитов под гарантии предприятий;

- совершенствование законодательной базы, позволяющей использовать механизм залога старой квартиры, без предоставления справок о доходах;

- создание государственной программы преференций и субсидирования части ипотечного кредита пр рождении детей (до 25% кредита за каждого родившегося ребенка);

- создание государственной программы социальной ипотеки, по примеру г.Москвы;

- доработка законодательства с сфере деятельности паевых инвестиционных фондов недвижимости.