Жилье для каждой семьи: возможности и реальность

Факультет Экономики и финансов

 

Специальность Экономика и управление на предприятии

Курсовая работа

 

                                                               (название дисциплины)

 

                                              

 

                                 

Москва 2009 г.

 

Содержание: 

1. Введение
2. Позиция государства.
3. Существующие сегодня возможности решения жилищного вопроса молодой семьи.
4. Ипотека
5. Проблемы ипотеки.
6. Возможности развития ипотеки.
7. Социальная ипотека в Москве.
8. Программы.
9. Региональные и муниципальные программы.
10. Кооперативы.
11. Выводы
12. Предлагаемые механизмы решения жилищной проблемы молодых семей.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

В последние  годы проведения множества реформ много  раз подчеркивались важность демографического аспекта государственной политики и необходимость оказания помощи молодым гражданам в решении  их жилищных проблем. Однако до настоящего времени не удалось создать и  внедрить в широком масштабе в  практику приемлемых экономических механизмов государственной поддержки молодых семей с целью обеспечения их жильем. Россия – одна из немногих стран мира, где отмечается сокращение численности населения. Уменьшение населения страны, начавшееся в конце прошлого века, продолжается на фоне снижения рождаемости. Показатель рождаемости (число родившихся на 1000 постоянных жителей) к 2000 году составил около 8 по сравнению с 13,4 в 1990 году. По оценкам экспертов, при сохранении такой демографической тенденции население России может уменьшиться до 100 млн. человек к 2020 году и до 50-55 млн. человек к 2075 году. В настоящий момент в РФ проживает около 10 млн. молодых семей. Из них около 6 млн. молодых семей нуждается в улучшении жилищных условий.  

В современных  экономических условиях в России молодые семьи, вынуждены решать "квартирный вопрос" только самостоятельно. И задача государства помочь им это сделать. Прошли те времена, когда жилищную проблему решало государство, бесплатно предоставляя жилье специалистам. Сегодня таких "подарков" не сделает никто, и молодежи остается только рассчитывать на свои силы в надежде когда-нибудь приобрести свою собственную квартиру. Сегодня большинство молодых семей не имеет возможности решить жилищную проблему самостоятельно, поэтому требуется продуманная и реалистичная политика в отношении оказания государственной поддержки молодым семьям в приобретении или строительстве жилья, что, в свою очередь, позволит повлиять на репродуктивное поведение молодежи.

Позиция государства.

Для решения  данной проблемы требуется участие  и взаимодействие органов государственной  власти всех уровней, а также органов  местного самоуправления и других организаций.

Что же государство  делает, чтобы не стоять с стороне, а реально помочь молодым семьям решить их жилищные вопросы? Государство в этом вопросе занимает достаточно четкую позицию: Молодежи надо помогать! Но как это сделать? Для этого создается система государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России, которая включает в себя следующие компоненты:

- разработка и внедрение в практику субъектов Российской Федерации правовых, финансовых и организационных механизмов государственной поддержки с целью обеспечения жильем молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- содействие инициативам молодежных организаций, направленным на улучшение жилищных и социально-бытовых условий молодых семей;

- привлечение финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения молодых семей благоустроенным жильем;

- оказание за счет средств федерального бюджета поддержки регионам, привлекающим для решения данной проблемы финансовые ресурсы на региональном и местном уровне путем консолидации бюджетных и внебюджетных источников финансирования. 
 

В частности  это огромная работа по продвижению  ипотеки, национальный проект "Доступное  и комфортное жилье – гражданам  России", федеральная целевая программы "Жилище", подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей", масса региональных, муниципальных и отраслевых программ, введение системы имущественных налоговых вычетов до 1 млн. руб. и некоторые другие.

Существующие  сегодня возможности  решения жилищного  вопроса молодой  семьи.

- Покупка квартиры на первичном или вторичном рынке.

- Приобретение квартиры посредством ипотеки.

- Приобретение квартиры, используя одну из федеральных, региональных, муниципальных или отраслевых программ ("Молодым семьям – доступное жилье", "Строительство жилья для молодых ученых и специалистов" и т.д.)

- Построить квартиру или накопить на нее через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, стройсберкассы, молодежные жилищные комплексы, паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Ипотека.

Известно, что  на западе 80% жилья приобретается  через ипотеку. Постепенно ипотека  как формы кредитования под залог  недвижимости приходит и в Россию.

Что такое ипотека  сейчас уже знает практически  каждый: заем у банка определенной суммы под процентную ставку для  приобретения жилья. Рынок ипотеки  в нашей стране медленно, но верно  развивается. Все больше российских банков предлагают населению ипотечное  кредитование, все больше появляется специализированных банков, а также  ипотечных программ. Как не утонуть  в этом море информации и выбрать  подходящие тебе услуги по кредитованию?

Обычно ипотечные  кредиты выдаются либо в долларах США, либо в рублях. При этом всегда рублевые кредитные ставки на 3-4% выше долларовых. Сегодня в разных банках действуют различные ипотечные программы с различными % ставками. Средняя % ставка, предлагаемая сегодня, это 11% в долларах США и 15% в рублях. При этом банки требуют подтверждение платежеспособности клиента с помощью справки о доходах.

Сроки выдачи ипотечных  кредитов 5 – 20 лет, с возможностью досрочного погашения долга. Для получения  кредита необходимо самостоятельно подобрать приобретаемую квартиру и внести от 10 до 30% ее стоимости в  качестве первоначального взноса. Суммы  кредитов варьируются от 1000 до 200000 долларов США. При оформлении кредита банки  взимают дополнительные сборы за рассмотрение заявки, комиссии риэлторов, банка, оценщиков – в итоге  до 3,5% от суммы кредита. Кроме того, клиент обязан застраховать свою жизнь, недвижимость и титул (страхование  потери права собственности), что  в сумме составляет еще 1,5 – 2% годовых. К сожалению, ипотека пока по всей России является очень нишевым продуктом, поскольку подавляющее большинство людей имеют доходы, не допускающие их к ипотечному кредитованию. Активное развитие рынка начнется с ощутимым ростом доходов значительной части населения.  

  Проблемы ипотеки.

Не так давно  в нашей стране был принят ряд  законопроектов, призванный простимулировать развитие ипотеки. В течение последних лет государство предпринимало ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается законодательной базы. В конце декабря 2004 года Президент РФ подписал пакет законопроектов, призванный сформировать в России рынок доступного жилья, в том числе посредством развития рынка ипотечного кредитования. Одной из причин, послужившей основанием для разработки законопроектов в области ипотечного кредитования, явилась законодательная непроработанность ряда вопросов, которая, по мнению законодателя, мешала банкам снизить затраты заемщика, связанные с получением и возвратом целевого кредита на приобретение жилья. Безусловно, старания властей не прошли даром, и в работе ипотечного кредитования действительно произошел некоторый сдвиг, но все же утверждать, что все проблемы позади, еще слишком преждевременно. Учитывая, что размер ежемесячных выплат заемщика не может превышать 30-40% от его дохода (это правило действует во всем мире), можно подсчитать, что позволить себе подобный кредит человек может, только если его доход не опускается ниже 800-1000 долларов в месяц. К тому же банки не учитывают "серую" зарплату, а молодых людей, официально получающих такие суммы, найдется не много – особенно в регионах, где о таких заработках (даже реальных, не говоря уже об официальных) большинству молодых специалистов приходится только мечтать.

Среди основных тормозящих развитие ипотеки в России ведущие специалисты рынка недвижимости выделяют несколько пунктов:

- недостаточная платежеспособность населения,

- высокие процентные ставки по кредитам,

- проблема "теневых" зарплат,

- нестабильная экономическая ситуация,

- сложности с выходом ипотеки на первичный рынок жилья,

- оставшиеся пробелы в законодательстве при ипотечном кредитовании.

Возможности развития ипотеки.

Тем не менее, ипотека  не стоит на месте. Ежедневно обсуждаются  и появляются новые ипотечные  программы, направленные на решения  перечисленных выше проблем. Одним из наиболее перспективных направлений развития ипотеки является перефинансирование или рефинансирование ипотечных кредитов. Схема перефинансирования ипотечного кредита выглядит следующим образом: заемщик берет кредит в банке, затем выплачивает ссуду в течение какого-то времени, а потом расторгает старый кредит и оформляет договор на получение нового кредита с меньшей процентной ставкой. Естественно, такая возможность будет выгодна клиенту только при существенном понижении процентных ставок на ипотечном рынке. При долгосрочном кредитовании на срок 10 – 25 лет снижение процентной ставки даже на 1% годовых уже является экономически обоснованным фактором для стимулирования заемщиков на поиск вариантов рефинансирования полученного ипотечного кредита. Однако, несмотря на то, что предпосылки для такого механизма созданы, в действительности в России он пока не работает. В настоящее время кредитный продукт на цели рефинансирования ранее выданных кредитов на российском рынке не представлен; сделки носят единичный характер, причем, как правило, банк разрабатывает индивидуальную схему перевода долга, которую нельзя рассматривать как унифицированный кредитный продукт. Другим перспективным направлением развития ипотеки является более широкое распространение ипотечных программ с плавающей процентной ставкой LIBOR. Зачастую клиентов пугают высокие проценты при ипотечном кредитовании, плавающая ставка в свою очередь дает заемщику надежду, что в общей сложности процент будет меньше, чем фиксированная плата за пользование кредитом. LIBOR, или London Interbank Offered rate – это Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов, которая рассчитывается Британской банковской ассоциацией. На мировых рынках LIBOR становится такой же константой, какой в России является ставка рефинансирования, устанавливаемая Центробанком. Каждый год LIBOR имеет различное значение. В 2001 году эта ставка составляла 5%, но в последние годы постепенно снизилась. Так, в январе 2002 года она достигла 3%, а в 2004 году опустилась ниже 2%. В настоящий момент LIBOR находится на уровне 2% в евро и 3% в долларах США. Заемщики, обращающиеся к ипотечным кредитам с плавающей ставкой, надеются воспользоваться пониженными котировками, а банки используют это как инструмент привлечения рисковых клиентов.

Еще одним перспективным  направлением является продажу ипотечной  квартиры из-под залога. На первый взгляд это довольно сложная процедура, предполагающая заключение множества  необходимых договоров и соглашений, однако на практике все оказывается  не так сложно, и при этом, как  ни странно, весьма прибыльно. Механизм действительно прост: клиент берет  кредит на покупку квартиры, выплачивает  какое-то время деньги по кредиту  за право пользования ссудой, а  затем продает квартиру из-под  залога. Человек находит покупателя на заложенную квартиру и заключает  с ним соглашение на продажу с  согласия банка. Обязательства сторон оформляются дополнительными договорами и соглашениями, обеспечивающими  то, чтобы средства попали "на нужное место". После этого, деньги от продажи  квартиры поступают на счета в  ипотечном банке, а банк в свою очередь направляет письмо в Росрегистрацию о погашении залога. В результате часть денег идет на досрочное погашение кредита, а остальная доля отдается клиенту. При этом после продажи квартиры заемщик может не уходить с ипотечного рынка, обналичив свои дивиденды, а заключить ипотечный договор на покупку квартиры большей площади. Таким образом, этот механизм позволяет значительно увеличить свою жилплощадь или же получить прибыль от динамики цен.

Аренда ипотечной  квартиры. Суть этого механизма "заработка" заключается в том, что арендные платежи, в зависимости от конкурентноспособности квартиры, могут покрыть платежи по кредиту. Таким образом, клиент может сэкономить на выплатах в банк или использовать новые средства для получения нового кредита. Заемщик, имея постоянный доход от своей работы плюс арендную плату, вправе заключить новый кредит. В результате после погашения всех платежей клиент останется с обеими квартирами. Кроме того, интерес этой схемы заключается в том, что в случае, если арендная плата покрывает большую часть расходов по выплате кредита, клиент может взять не только второй, но и третий, и четвертый кредит, и так далее. Если сдавать все эти квартиры в аренду, то расходы по выплате займа, если будут, то будут минимальны и существенно не скажутся на бюджете заемщика. Таким образом, заемщик может экономить на расходах и сохранить за собой несколько квартир.  

Социальная  ипотека в Москве. 

Самым активным регионом, развивающим ипотеку, является Москва. Так с августа 2005 года в  Москве начала работу социальная ипотека. Основным отличием этой ипотеки от обычной является то, что очередники смогут купить себе жилье по себестоимости  строительства, т.е. приблизительно в  два раза дешевле рыночной цены. Кроме того, предусмотренная процентная ставка также минимальна и составляет 10,5% в рублях. Выдавать такие кредиты  планируется на срок до 30 лет. Выдает такие кредиты коммерческий банк "Московское ипотечное агентство". В настоящий момент строится три  дома по 780 квартир в каждом, участвующие  в социальной ипотеке и уже 300 человек получили такие кредиты.