Земельная рента городских территорий: закономерности формирования, рентообразующие факторы

     Объяснение  возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более  низкого органического состава  капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средств производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.

     Однако  под воздействием технического прогресса  происходит постепенное сближение  органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Теория  ренты

В экономической  теории принято различать следующие основные понятия значения понятия «рента»:

1. особый вид дохода.

Как известно все  доходы подразделяются на три вида:

- предпринимательский  доход (имеет форму прибыли).

- трудовой доход  (выплачивается в форме заработной  платы).

- рента (доход  от собственности).

При этом обязательным свойством любого дохода считается  его регулярный характер, т.е. получение  дохода в течении длительного времени. Разумеется, сама собственность никакого дохода приносить не может, для этого ее необходимо использовать. Использование собственности в качестве блага доходности в денежной форме не приносит, а наоборот, - потребитель несет издержки, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг, текущим ремонтом и т.п., а использование в качестве товара приносит разовый доход. Следовательно, доход от собственности может быть получен только при использовании в качестве источника дохода, но с той принципиальной оговоркой, что использование  собственности осуществляется не самим собственником. Для собственника получение дохода не связано ни с какими затратами труда пли предпринимательской деятельностью, это так называемый нетрудовой доход. Источник его появления – временная переуступка прав владения и использования, имеющая, как правило, организационно-правовую форму аренды. Арендатор получает возможность использования чужой собственности либо в качестве блага (аренда жилья), либо в качестве источника дохода (аренда земли под фермерское хозяйство, аренда офиса для предпринимательской деятельности и т.п.)

2. Земельная рента.

   Под земельной  рентой понимается дополнительный доход, получаемый со всех земельных участков, естественное плодородие (без привлечения дополнительного капитала на удобрения и агротехнические мероприятия) и местоположение которых (степень приближенности к рынкам сбыта) превосходят аналогичные участки на худших землях. Именно уровень затрат на худших землях принимается в качестве ОНТЗ, т.е. в сельскохозяйственном производстве ОНТЗ=З_max. . Естественно, что на всех лучших землях

З_i. < З_max. , что и обуславливает возникновение ренты (R_зем.):

R_зем.i. = З_max. - З_i.

    Таким образом, суммарная рента делится  на две части: первая обусловлена  естественным плодородием (R_плод.), а вторая – выгодами местоположения (R_loc.) :

    R_зем.i. = R_плод. + R_loc.  

3. Предпринимательская рента.

    Она образуется в том случае, когда затраты конкретного i-го производителя (З_i) меньше, чем ОНТЗ. В результате прибыль i-го производителя окажется больше, чем Пр_норм. :

    R_{предпр.} = ОНТЗ – З_i

По своему содержанию предпринимательская рента  представляет собой такой вид  ренты, который подразумевает дополнительную ПР по сравнению с ПР_норм:

                                  ПР_предпр = ПР_норм + R_предпр 

      4. Ценовая рента.

 Возникает  в том случае, когда совокупный  спрос

превышает совокупное предложение и повышается уровень цен:

                                    AD >AS à+    Ц_Е;

                                    R_цен=Ц(_{при AD >AS}) – Ц_Е. 
 
 

Модель  земельной ренты  сельскохозяйственных и городских территорий.

     ^{Классическая  модель земельной  ренты включает в  себя две составляющих – абсолютную ренту (прямое следствие права собственности на землю) и дифференциальную ренту (как объективное следствие различий в характеристиках самого участка и режиме его использования). В свою очередь, дифференциальная земельная рента (R_зем.) подразделяется на R_I и R_II.}

     ^{R_I формируется как результат различий в естественных, природных характеристиках;}

     ^{R_II – как результат различий в характеристиках, связанных с процессом труда по производству товарной сельскохозяйственной продукции.}

     ^{Из  этого следует, что абсолютную ренту можно извлекать только собственник, которым в настоящее время может быть физическое или юридическое лицо, а также муниципальные и государственные органы власти и управления.}

     ^{Обобщенная  модель дифференциальной ренты имеет следующий  вид:} 

 

     ^{Никаких принципиальных различий модель земельной  ренты городских  территорий, то есть, ренты по местоположению ОН(R_loc) по сравнению с классической теорией не содержит:} 

 

     ^{По  своей структуре  данная модель идентична  классической. Единственным проблемным вопросом является обоснование наличия R_I.1. Совершенно очевидно, что ни о каком естественном плодородии применительно к земельным участкам в составе городских территорий речь идти не может. Однако это совершенно не исключает необходимости рассмотрения естественных характеристик, поскольку таковые имеются у любого земельного участка независимо от целей его использования. Для участков, используемых в целях строительства ОН, к таким естественным характеристикам могут быть отнесены естественный уклон, а также значимые неровности рельефа и малые природные объекты. В связи с изложенным включение в модель R_loc следует считать вполне обоснованным.}

     ^{Аналогичную логическую замену необходимо провести по отношению  к R_I.2 .Необходимо детализировать содержательную характеристику пространственного фактора. Для ОН эта конкретизация выражается в понятии «местоположение». Необходимо четко разграничивать градации местоположения (уровень точности). Абсолютное местоположение выражается геодезическими координатами ОН, они представляют собой формальный показатель и реально в экономическом анализе не используются. Относительное местоположение имеет 2 подуровня:}

     ^{1 – адрес, который  представляет собой  условную и превращенную  форму местоположения  ОН;}

     ^{2 – относительное  местоположение, выражаемое  отдаленностью конкретного ОН от внешних границ центра города.}

     ^{С учетом изложенного  необходимо определить правильный показатель удаленности. Прямая мера расстояния (единицы длины) правильной считаться не может, так как не учитывает обязательного использования средств коммуникации. Перемещение в городе в абсолютном большинстве случаев осуществляется с использованием транспортных средств, поэтому в качестве адекватного показателя используется транспортная доступность – время на перемещение от местоположения конкретного ОН до внешних границ центра города с использованием основной транспортной схемы (t_{трансп.}). Таким образом, R_I.2 = f(t_{трансп.}).}

     ^{Совершенно  очевидно, что в  модели R_loc должны присутствовать R_II.1 и R_II.2, но они имеют специфическое по сравнению с R_зем. выражение. В качестве меры R_II.1 можно принять количество объектов благоустройства и озеленения, а в качестве меры R_II.2 – удельную величину присоединенного к земле капитала (Куд), то есть суммарную стоимость всех ОН в расчете на единицу площади различных фрагментов городской территории.}

     ^{В реальной практике имеет  место тесная зависимость  между центральностью расположения земельного участка и интенсивностью его текущего обслуживания. Это позволяет определить в качестве рентного фактора RII.1, излишки труда, выраженные в денежной форме по сравнению с нормативной интенсивностью обслуживания, то есть RII.1 =+ΔТр_обсл..}

     ^{Вся совокупность ОН может быть разделена на 3 различных группы:}

     ^{наземные (дорожное покрытие, озеленение)}

     ^{надземные (собственно ОН в виде зданий, сооружений, строений)}

     ^{подземные (паркинги, метрополитен)}

     ^{Модель  R_loc не имеет никаких отличий по сравнению с классической в той части, которая относится к R_II. Точно так же осуществляется приложение капитала и труда, а единственное несущественное различие заключается в результатах этого приложения (вместо готовой сельскохозяйственной продукции результатом являются различные улучшения земельного участка, в виде надземных, подземных и наземных ОН).}

     ^{В основу определения  R_loc положена аддитивная модель, то есть R_loc = RI +RII = (RI.1 + RI.2) + (RII.1 + RII.2). Нужно учитывать, что в данном случае осуществляется «логическое суммирование», и перестановка слагаемых категорически исключается, так как количественное выражение R_loc формируется под воздействием качественно разнородных и имеющих различную приоритетность рентных факторов.}

     ^{Поскольку город является основным пространством жизнедеятельности  человека, существенное влияние оказывает  характер взаимодействия с окружающей природной средой. Это воздействие всегда является негативным, поскольку имеет место совокупность антропогенных и техногенных нагрузок. Результирующей характеристикой воздействия принято считать экологический фактор – состояние экологии (Е) в месте расположения ОН. Количественной мерой Е является предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосферной воздухе (ПДК).}

     ^{По  результатам проведенного анализа модель R_loc может быть представлена следующим образом:}

     ^{R_loc =d₁ RI +d₂ RII= d₁ t_{трансп.} + d₂ Куд+ d₃ E}