Земельная реформа в Российской Федерации

Чистый операционный доход  равен разности действительного  валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет  арендодатель.

Действительный валовой  доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя  помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход  равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого  объекта недвижимости в аренду при  отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных  нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный  доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений  недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий  сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее – элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение  элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений  на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно  учитывать воз можность процентного наращивания денежных средств для замены эле ментов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы  включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет  объектом недвижимости – собственник  или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений  земельного участка следует учитывать  наиболее вероятный темп изменения  дохода от улучшений и наиболее вероятное  изменение стоимости улучшений  (например, при уменьшении стоимости улучшений – учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники  остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям  и сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех за трат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники  остатка дохода для земли:

•       имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

•       стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

•       известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4 Задача

Площадь земельного участка 20 соток. Ставка арендной платы составляет 200 рублей за сотку в месяц. Участок арендуется на семь месяцев в году, 5 месяцев участок, как правило пустует. Коэффициент капитализации по аналогичным участкам составляет 0,27. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Параметры характеристик  и корректировок	Объект оценки	Объекты сравнения
		1	2	3
Цена продажи денежных единиц		290 000	340 000	400 000
Размер земельного участка, га	0,2	0,25	0,30	0,35
Цена за 1 га		1 160 000	1 133 333	1 142 857
Корректировка на условия  финансирования		+5%	+3%	-5%
Скорректированная цена		1 218 000	1 167 333	1 085 714
Корректировка на время продажи		+3%	+2,5%	+2,5%
Скорректированная цена		1 254 540	1 196 516	1 112 857
Корректировка на местоположение		+2%	+5%	-3%
Скорректированная цена		1 279 631	1 256 342	1 079 471
Корректировка на геологические  условия		-5%	-5%	+5%
Скорректированная цена		1 215 649	1 193 525	133 445

 

 

 

1. Определяем скорректированную цену, как сумму всех скорректированных цен на количество объектов.

Стоимость 1 га земельного участка:

(1 215 649+1 193 525+1 133 445)/3=1 180 873 руб.

2. Стоимость оцениваемого участка:

0,2×1 180 873=236 175 руб.

Ответ: 236 175 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5 Список использованных  источников

1. Варламов А.А. «Государственное регулирование земельных отношений»
2. Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости» - М «Финансы и статистика», 2005 г.
3. Горемыкин В.А. «Современный земельный рынок». Практическое пособие» - М
4. В.И. Петров Учебное пособие «Оценка стоимости земельных участков» - М КНО-РУС
5. «Землеустройство» Н.А. Сулин «Лань» 2005 г.
6. В. Ерофеев «Земельное право»
7. А.С. Чешев, В.Ф. Вальнов «Основы землепользования и землеустройства»
8. «Земельный кадастр», том 5. Оценка земли
9. «Землеустройство» С.Н. Волков, том 8 (Землеустройство входит в земельную реформу)
10. Земельный кодекс РФ с изменениями и дополнениями до 01.12.2009 г.