Земельная реформа в Российской Федерации

Наряду с законами «О государственном  земельном кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении государственной  собственности на землю» закон «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения», по замыслу его разработчиков, должен составить основу формирования экономической и правовой системы  гражданского оборота земельных  участков. Он знаменует новый этап земельной реформы, главной целью  которой становится концентрация земель в руках эффективных собственников.

В целом агропромышленная приватизация не только земли, но всего имущества  колхозов и совхозов, шла также  повсеместно безобразно со значительными  нарушениями и  нанесла сокрушительный удар по основным фондам  производства, впрочем, как и в других сферах производства. Зачастую новому хозяину сельскохозяйственных предприятий оказывалось более выгодным распродать с пользой для себя все имеющиеся основные средства, чем заниматься самим сельским хозяйством.

Следующим этапом можно назвать  предстоящее разрешение иностранным  предпринимателям приобретать сельскохозяйственные земли. Последствия этого шага, т.е. принятия закона о разрешении продажи  земель иностранцам, предвидеть вовсе не трудно, поскольку малоценные земли иностранцев интересовать не будут. Российские же товаропроизводители противостоять скупке лучших земель не смогут, поскольку слишком не равные финансовые возможности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Правовой режим земельного  участка

Для установления оцениваемых  прав на земельный участок в процессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».

Земельные отношения — отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют  особый юридический статус и peгулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Земельное законодательство, согласно Конституции РФ (ст. 72), отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов 1'Ф. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую  систему.

1. Международные  нормативно-правовые акты:

а) договоры; 
б) конвенции; 
в) декларации.

Если международным договором  Российской Федерации установлены  иные правила, чем предусмотренные  Земельным кодексом РФ, то применяются  правила международного договора.

2. Федеральные  нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации; 
б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; от 25 октября 2001 г. № 1Э7-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и др.); 
в) федеральные подзаконные акты:

• указы Президента РФ,
• постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утвер-ждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),
• распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного Суда РФ и иные акты.

3. Региональные  нормативно-правовые акты:

а) законы; 
б) подзаконные акты:

• постановления,
• распоряжения,
• решения,
• инструкции, письма, решения московских судов и иные акты. При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя: в целевое  назначение; а форму собственности; в разрешенное использование.

Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.

1. Землями населенных  пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

• жилым;
• в общественно-деловым;
• в производственным;
• в инженерных и транспортных инфраструктур;
• в рекреационным;
• в сельскохозяйственного использования;
• в специального назначения;
• в военных объектов;
• в иным территориальным зонам.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко осуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

По состоянию на 1 января 2008 г. площадь земель, отнесенных к  данной категории, в целом но России составила 19,2 млн. га'. Увеличение плошали земель в целом по России на 0,1 млн га в сравнении с предшествующим годом отражает результаты проведенных работ по инвентаризации земель, а также проведения работ по упорядочению, установлению и утверждению границ городских и сельских населенных пунктов.

Земельный кодекс делит населенные пункты на города, рабочие, курортные  и дачные поселки, сельские населенные пункты. В основе такой классификации  лежит функциональная и производственная специализация населенных пунктов  в сочетании с численностью населения.

Конституция РФ (ст. 131) и Гражданский  кодекс не используют понятие «населенный  пункт», заменяя его на понятие «поселение». И соответствии с этими нормативными актами поселения делятся на дна вида в зависимости от функциональной и производственной специализации — городские и сельские.

Градостроительный кодекс РФ также исходит из наименования территорий концентрированного проживания людей  «городскими и сельскими поселениями», определяя их дальнейшую детальную  классификацию в зависимости  от численности населения. Так, городские  поселения подразделяются на сверхкрупные, крупнейшие, крупные, большие города, малые города и поселки. Самостоятельное  место занимают города федерального значения, которые по правовому статусу  приравнены к субъектам Российской Федерации. В особую категорию выделяются городские поселения закрытых административно-территориальных образований.

2. Земли сельскохозяйственного  назначения образуют территории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения — сады, виноградники); 
б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан; 
в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский оборот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

3. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

4. К землям особо  охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним относятся земли заповедников, лечебно- оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.

5. К землям лесного  фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

6. В состав земель  водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса — государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Категория земель указывается:

а) в документах о предоставлении земельных участков: в актах федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления; 
б) в договорах, предметом которых являются земельные участки; 
в) документах государственного земельного кадастра; 
г) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Применение техники  остатка для оценки стоимости  объектов недвижимости  и для  оценки стоимости земли

3.1 Применение техники  остатка для оценки стоимости  объектов недвижимости

Техника остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна. Т.е. такая оценка производится с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.

Расчет стоимости объекта  недвижимости выполняется в следующей  последовательности:

1. Определяется часть дохода за определенный период, который необходим для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную) путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую из общей величины дохода.

3. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капитализации.

4.Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

3.2 Применение техники  остатка для оценки стоимости  земли

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки  оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также  следующую последовательность действий:

•         расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

•         расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

•         расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

•         расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.