Участники рынка недвижимости, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости

   Другой  прием основан на определении  путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

   В целом рыночная цена земли может  определяться  
следующим образом:

   Цр  = Ц" х К, Х К₂ Х К_з х ... х Кт

   где Цр - рыночная цена; Ц" - нормативная цена земли; К, ... K_II, - коэффициенты, при меняемые для корректировки нормативной цены.

   Коэффициенты  устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

   Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений.

   Эксперт-оценщик  оценивает сначала общую стоимость  застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношения можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Например, по мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%.         Метод остаточной продуктивности (остатка).  
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

   В соответствии с техникой остатка  стоимость земельного участка определяется по формуле:

   где V_L _ оценка стоимости земельного участка; NOI - чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; V_B - стоимость улучшений; R_L _ коэффициент капитализации земли; R_B - коэффициент капитализации улучшений.

   Под улучшением здесь понимается все, что  неразрывно связано с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее.  .

   При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как  строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим ре капитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли R_L равен норме отдачи на капитал V.

   м етод развития

   Метод развития (освоения) земельного участка - используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдель-  
ные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

   Основные  этапы оценки по данному методу:

   1. Определение размеров и количества  индивидуальных участков.

2.Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).           
3.Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4.Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5. Определение ставки дисконта.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

   При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические  и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).     В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.

   Еще один способ определения рыночной стоимости  земли - метод капитализации дохода.

   Оценка  земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного  дохода в стоимость с помощью  коэффициента капитализации. Иначе  говоря, стоимость участка может  быть определена как его способность  приносить доход В будущем. Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

   где Sz - рыночная стоимость земли; D_z - чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство; R - коэффициент капитализации земельных доходов. R должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям. Для земель сельскохозяйственного назначения может применяться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий - норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков - от их деятельности.

   В каждом конкретном случае вопрос определения  норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций  развития рыночной конъюнктуры.

   Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вопрос  № 106 Общие принципы и цели формирования портфеля недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вопрос  № 147 Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж. Метод рентного мультипликатора. Метод переноса. Метод распределения.

     Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ)

   Оценка  стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

   1. Оценить рыночный рентный доход  от оцениваемого участка. 

   2. Определить отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

   3. Найти стоимость оцениваемого  участка путем перемножения рыночного  рентного дохода от него на  ВРМ (табл. 23).

Таблица 1. Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

   

   ВРМ не корректирует на различия между  сопоставимыми и оцениваемыми участками

   так как они учитываются в самих  продажных ценах и ставках  дохода. Надо только  
более точно подобрать аналоги для сравнения. Но в то же время данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

     Метод переноса или соотнесения - реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения базового участка для данного района (табл. 24).  
 

Таблица 2. Расчеты коэффициента по методу переноса  

 

   Так, если в оцениваемом районе объект собственности продан за 200 тыс. руб., то стоимость земли будет: 200,0  × 0,224 = 44,8 тыс. руб.,

   где 0,224 - среднее значение коэффициента в табл. 24.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение  
для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.  
Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

  .Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

  Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. р.

  Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений  в ценах продаж:  
 
 
 

 

  Следовательно, доля земельного участка в цене продажи  в среднем составит: 27 % : 1,0 - 0,73 = 0,27.

  Можно предположить, что участок, аналогичный  оцениваемому, продан за 1250 х 0,27=337,5 тыс. р. После проведения корректировок на различия с объектом оценки определяется стоимость оцениваемого земельного участка.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задача 13. Предприниматель полагает, что сможет купить через три года дом за 1500 тыс. д. е.

Какая стартовая цена, оплаченная сегодня, позволит ему накопить сумму, необходимую  для покупки дома, исходя из 15% ставки банка.