Участники рынка недвижимости, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости

   Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

   Известно  и другое определение данного  принципа: это такой вариант использования  объекта недвижимости, выбранный  среди разумных и возможных, который  приводит к наивысшей стоимости земли.

Рис. 1 Критерии выбора лучшего и наиболее эффективного использования земли 

   Такое определение принципа обычно относится  к оценке зданий и сооружений с  значительным износом, а также и  оценке свободных земельных участков.

   Если  определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и  наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимости собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.

   Данный  принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация  имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

   При определении наиболее вероятной  цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация  данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта недвижимости».

   Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа:             - на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;

   - на втором - наилучшее и наиболее  эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

   В практической оценочной деятельности могут возникнуть следующие инвестиционные ситуации:           - необходимо приобрести свободный земельный участок;

   - пользователь ищет определенный  вид земли; 

   - инвестор осуществляет поиск оптимального сочетания земли и пользователя;

   - предприниматель стремится найти  участок земли, обладающий значительным  потенциалом повышения стоимости,  чтобы затем его продать. 

   Решение двух первых из перечисленных выше ситуаций можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Однако решение двух последних инвестиционных ситуаций возможно лишь при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В этом случае необходимо изучить различные варианты освоения и застройки земли, чтобы выбрать тот, который обеспечит наибольшую остаточную текущую стоимость.

   Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка  для данного анализа формулируется  как «использование, выбранное среди  разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».

   Выбор оптимального варианта использования  земельного участка зависит от потенциала местоположения. Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах; но если склад - необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.

   При анализе выбранного варианта использования  участка необходимо учесть различные  неудобства и/или негативные факторы  и отметить их на карте. Информацию о земельном участке можно  получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, в проектных институтах, а также в бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах.

   Анализ  возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка позволяет определить, насколько тот или иной вариант использования участка соответствует характеру спроса и предложения на данном рынке.

   При этом рассматриваются:

   - инфраструктура самого земельного  участка и прилегающих к нему  районов (степень развития дорожной  сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);

   - демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной  состав населения, его платежеспособность);

   - возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д. Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом" участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Рис. 2 Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

  

   Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы).

   При этом определяются размер, форма и  естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания воды, проводится анализ проб грунта. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, здание (строение) какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

         Технологическая  обоснованность  застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

   Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

   В процессе финансового обоснования  решаются задачи финансирования инвестиционного  проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие  требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

   Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вопрос  № 75 Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их содержание и характеристика

   Рыночная  стоимость - это наиболее вероятная  цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих  интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

   Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

   1) титул собственности и регистрационные  данные по земельному участку; 

2. физические характеристики участка;
3. данные о взаимосвязи участка с окружением;

   4) экономические факторы, характеризующие  участок. 

   Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация  сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

   Существует  пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

1. По сопоставимым продажам.
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Капитализация земельной ренты.
4. Техника остатка для земли.
5. Метод развития земельного участка.

   Наиболее  распространенным способом оценки земли  является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев).  
Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

   В соответствии с данным методом:

   1) выявляются фактические продажи  участков на соответствующем  рынке или его сегментах; 

   2) вносятся поправки с учетом  различий между оцениваемым и  каждым сопоставимым участком.

   Сравнение оцениваемого земельного участка с  сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

   В качестве элементов сравнения принимаются  все факторы, которые могут оказать  существенное влияние на затраты, требуемые  для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подземных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и 'другие.

   За  единицу сравнения принимаются:

   1) цена за 1 га для больших массивов  сельскохозяйственного, промышленного  назначения или для жилищного  строительства; 

   2) цена за 1 м² В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. д.:

   3) цена за 1 фронтальный метр для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

   4) цена за лот - стандартные по  форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

   5) цена за единицу плотности  - коэффициент отношения площади  застройки к площади земельного  участка. 

   По  застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

   - цена за 1 м² общей или чистой площади;

   - цена за 1 м³ - для складов, элеваторов и др.;

   - цена за единицу, приносящую  доход - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

   При использовании приема единицы сравнения  определяется на основе ряда фактических  продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков.

   Среднее значение определяется путем расчета  медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.