Свойства недвижимости как товар и различия между потребительской и рыночной стоимостью

    Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод,  канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным  элементам и отделке.

    Еще одна характерная черта недвижимости это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

    Недвижимость, как и любой товар, имеет потребительную и рыночную стоимость.

    Потребительная  стоимость отражает стоимость вещей  для конкретного пользователя.

    Рыночная  стоимость это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. 
 
 
 

    Литература.

1. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов.Специальная литература) СПб.: Издательство «Лань», 2001.
2. Оценка недвижимости: УчебникПод ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2004.
3. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д.: Феникс, 2002.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Практическая  работа

Вариант №3

Задача №1

      Вы  были наняты для оценки участка земли  в коммерческом зонировании небольшой  фирмой. Зонирование разрешает, а  физические характеристики участка  идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра. Ваши исследования открыли следующую информацию:

Большой супермаркет:

Стоимость новых  улучшений – $700000

Чистый операционный доход – $120000

Норма прибыли  улучшений (коэффициент капитализации) – 12%

Для земли – 10%

Гостиница:

Стоимость новых  улучшений – $900000

Чистый операционный доход – $150000

Норма прибыли  улучшений – 16%

Коэффициент капитализации  для земли – 10%

Театр:

Стоимость новых  улучшений – $800000

Чистый операционный доход – $120000

Норма прибыли  улучшений – 12%

Коэффициент капитализации  для земли – 10% 

Дзд = Стзд * Rзд

Дз = Доб – Дзд

Стз = Дз / Rз

1. Большой супермаркет:

Дзд = $700000 * 12% = $84000

Дз = $120000 - $84000 = $36000

Ст з = $36000/10% = $360000 

2. Гостиница:

Дзд = $900000 * 16% = $144000

Дз = $150000 – $144000 = $6000

Ст з = $6000/10% = $60000 

3. Театр:

Дзд = $800000 * 12% = $96000

Дз = $120000 – $96000 = $24000

СТ з = $24000/10% = $240000

Наиболее  эффективное использование участка земли использует супермаркет. 

Задача  № 3

      В каждом конкретном высказывании определите вид износа:

1. Многоэтажный дом без лифта – моральный износ – устранимый
2. Коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации – моральный износ – устранимый
3. Дом без горячей воды – моральный износ – устранимый
4. В доме протекает крыша – физический износ – устранимый
5. Коммунальная квартира – моральный износ – устранимый
6. Жилой район рядом с аэропортом – экономический износ – неустранимый
7. У постройки нет удобного входа и выхода – моральный износ – устранимый
8. Склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность – моральный износ – устранимый
9. Торговый центр, расположенный в районе, где население убывает – экономический износ – неустранимый
10. квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали – экономический износ – неустранимый

 
 

Задача №8

      Агентство по недвижимости сдало в аренду в  качестве посредника помещение под  склад в центре города за 1000 д. ед. в месяц на 4 года с условием повышения  стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору агентство должно получить 7% комиссионных за первый год, 5% за второй год и 1% за третий год. 

1000 д.ед в месяц*12 месяцев = $12000

С условием повышения: $12000 - 7%= $840 - за 1 год

                              $12000+10% = $13200 - 5% = $660 - за 2 год

$13200+10% = $14520 - 3% = $436 - за 3 год

$14520+10% = $15972 - 1% = $160 - за 4 год

Общая сумма  заработанная агентством: $840+$660+$436+$160 = $2096 

Задача № 10

      В здании общей площадью 10000м2, подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а  остальное сданы в аренду за$12 м2, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Какова будет  величина:

а)потенциального дохода,

б)действительного  валового дохода,

в) чистого операционного  дохода. 

1) ПДВ = S*$12

    ПДВ = 10000м2*$12 = $120000

2) ДВД = ПВД  - потери недозагрузки

    ДВД  = (10000м2 - 400м2)*$12 = $115200

3) ЧОД = ДВД - ОР

    ЧОД  = $115200-($120000*45%) = $115200-$54000 = $61200