Свойства недвижимости как товар и различия между потребительской и рыночной стоимостью

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Волгоградский Государственный Технический Университет

ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ 
 
 
 
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Свойства  недвижимости как товар и различия между потребительской и рыночной стоимостью

Вариант №3 
 
 
 

     Выполнила студентка:

   Калинина  О.А.

     3 курса ЭЗК-381С

     Шифр 5

Проверила: Доц.Могхарбел Н.О. 
 
 
 

Волгоград 2011

Содержание

Введение            3

1.Свойства недвижимости  как товар       5

2.Различия между  потребительской и рыночной стоимостью   9

Заключение                  10

Литература                   11

Практическая  часть                 12

Задача №1                   12

Задача №3                   13

Задача №8                   14

Задача №10                   14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

    Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную  структуру и дифференцировать его  можно по различным признакам:

    Исходя  из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора: o развития (создания) недвижимости; o оборота недвижимости; o управления и эксплуатации недвижимости.

    Каждый  из секторов имеет свою структурную  определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных  с ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на  инвестиции капиталовложений (развитие  недвижимости);

- на  товарные (финансирование оборота  прав на недвижимость);

- на  доходы (от сделок и от эксплуатации  недвижимости);

- на  налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор  оборота недвижимости формирует  рыночную цену ее объектов.

Сектор  управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния  тех или иных товарных характеристик  объектов недвижимости на их доходность.

    Именно  отсюда исходит запрос к сектору  развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При  недостаточной развитости сектора  управления, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора  оборота.

    На  сегодняшний момент признаками рынка  развития недвижимости являются:

-преобладание внебюджетных источников инвестирования;

-большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

-высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

-слабая изученность рынка развития;

-отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Свойства  недвижимости как товар

     Недвижимое имущество как товар это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

     Недвижимые  вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое  потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование  ими практически невозможно. Эти  качества недвижимости проявляются  в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и  исчерпаемы, они были бы бесплатными  как воздух. Общую потребительскую  ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования  недвижимости для осуществления  определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного  потребления.

     Полезность  это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

     Как и любой товар, недвижимость имеет  потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного  пользователя. Рыночная стоимость это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

     Особенность земли как товара в том, что  количество предлагаемой на рынке земли  ограничено самой природой. Изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается, цена или рента соответственно повышается.

     Недвижимое  имущество наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

     Сделки с объектами недвижимости это не обычное перемещение, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие нет.

    К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Основные свойства недвижимости как товара:

1.Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещений. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и т.д.

2.Фундаментальность. Недвижимость это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3.Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок и т.д.) объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4.Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.

5.Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

6.Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей и т.д.

7.Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8.Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает. 

     2. Различия между потребительской  и рыночной стоимостью.

     В начале любой оценки недвижимости перед  экспертом-оценщиком стоит проблема выбор вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Например, в случае ипотеки важно знать наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости, если заемщик не вернет долг. В этом варианте подходящим видом стоимости будет рыночная стоимость недвижимости. При налогообложении в большинстве случаев также используется рыночная либо восстановительная стоимость, основанная на издержках воспроизводства объектов недвижимости. В случае реконструкции объектов недвижимости обычно используется инвестиционная стоимость, т. е. стоимость для конкретного инвестора. При страховании недвижимости используется либо восстановительная стоимость, либо стоимость замещения.

    Эти же виды стоимостей используются и  при оценке зданий специального назначения, объектов в“пассивных” секторах рынка  недвижимости, когда для определения  рыночной стоимости нет достаточной информации.

    Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

− одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

− обе стороны  хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

− объект оценки представлен на открытый рынок в  форме публичной оферты;

− цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения, к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

− платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

    Рыночную  стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

    Стоимость в использовании (потребительская  стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств. 
 

    Заключение.

    К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.