Современное ипотечное кредитование в РФ, проблемы и перспективы его развития

 
3. Проблемы ипотечного кредитования в России

3.1 Мировой финансовый кризис и его влияние на состояние ипотечного кредитования в России

Молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос. Однако к концу года свет в конце "ипотечного" тоннеля все же забрезжил. Ключевую роль в этом, как представляется, сыграло снижение темпов падения цен на жилье. Свою лепту внесла и господдержка рынка, которая выражалась в разработке многочисленных схем помощи банкам и заемщикам (впрочем, их реализация пока не перешла в практическую плоскость). Наконец, многие банкиры уверовали в светлое будущее благодаря особому вниманию к трудностям, переживаемым рынком, со стороны руководителей государства. Впрочем, основная проблема - отсутствие спроса - вряд ли позволит рынку восстановиться в краткие сроки.    Напомню, как все начиналось. Первые месяцы кризиса (октябрь-декабрь 2008 года) стали отправной точкой для падения рынка ипотеки. Из-за отсутствия финансирования, спроса на квартиры и заморозки большинства проектов по жилищному строительству банки начали сворачивать ипотеку на новостройки и ужесточать условия кредитования на вторичном рынке жилья. Некоторые игроки и вовсе предпочли уйти с рынка. По данным компании "Кредитмарт", сейчас в России официально насчитывается 570 банков, у которых есть свои ипотечные программы. При этом лишь около 100 из них выдают кредиты на регулярной основе и только 20 можно назвать активными участниками рынка.            К середине лета средние ставки по рублевой ипотеке выросли с докризисных 10,5-15 процентов до 18,5-25 процентов. Объемы кредитование в долларах и евро значительно упали. Размер первоначального взноса в среднем увеличился с 20 до 30 и более процентов от стоимости жилья. В основном, банки стали кредитовать граждан в возрасте от 21 года (ранее - от 18 лет) на срок не более 10-20 лет (до кризиса - 25-40 лет). Ряд банков ограничил возраст заемщика, до которого должен быть погашен кредит: 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Эксперты "Агентства развития и исследований в недвижимости" отмечали, что при рассмотрении заявок на получение кредитов банки стали учитывать такой фактор, как вероятность потери работы клиентом. Результат, как говорится, не заставил себя ждать - объемы ипотечного кредитования в стране начали стремительно падать. По прогнозам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), по итогам года в России будет выдано кредитов на общую сумму не более 130 миллиардов рублей - в шесть раз меньше показателей 2008 года. Участники рынка соглашаются с такой оценкой, добавляя, что число выданных кредитов достигнет 115 тысяч. Резко вырос и объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам. По официальным данным ЦБ, в ноябре просрочка по ипотеке в России достигла 28 миллиардов рублей.     Другой пострадавшей от кризиса стороной стали ипотечные заемщики, многие из которых по разным причинам (увольнения или сокращение зарплаты) оказались неспособны выплачивать проценты по кредитам. При этом некоторые банки "отличились" тем, что повысили ставки по выданным займам, тем самым поставив в затруднительное, мягко говоря, положение даже платежеспособных клиентов. В суды посыпались иски об изъятиях ипотечного жилья, а у коллекторских агентств существенно прибавилось работы. По данным АИЖК, трудности с выплатами по ипотеке возникли как минимум у 35 тысяч россиян. Что касается процентных ставок по ипотеке, то сейчас уже можно оценить, каким образом финансовый кризис отразился на них. По данным компании «Фосборн Хоум», если в начале 2007 года средневзвешенная ставка в Москве в валюте составляла 9,68%, а в рублях - 10,80%, то в начале 2008 года средневзвешенная ставка в валюте составила 9,96%, в рублях - 11,48%. То есть реально разница составила менее 1%. В Новосибирске, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге - схожие тенденции: в среднем ставки по ипотеке выросли на 0,5-1%.

3.2. Ипотечное жилищное кредитование в России в условиях экономического кризиса

Руководство страны заверяет население в том, что и в условиях кризиса государство не отступит от решения задач, обозначенных в нацпроектах, и жилищная программа, в том числе ипотечное жилищное кредитование, останутся приоритетными направлениями государственной жилищной политики. Однако от этого нынешняя ипотека не станет более доступной: при существующем уровне доходов населения, низком платёжеспособном спросе его основной части, высоких процентных ставках по ипотечным кредитам, недостаточном объёме предложения жилья нельзя сказать, что ипотека - универсальное средство решения жилищных проблем. Если учесть, то проблемы в жилищном строительстве осложнены высокими административными барьерами доступа на строительный рынок, непрозрачными и непубличными процедурами предоставления земельных участков для строительства и определения их разрешённого использования, высокими рисками инвестиций в объекты жилищного строительства, то ситуация выглядит критической.

Расчёт, основный по данным Росстата, показывает, что:

   -   4 % российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 тыс. руб. в месяц могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет;

   -   5 - 6 % российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 тыс. до 25 тыс. руб. могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. м при 20-летнем ипотечном кредите;

   -   6 - 7 % российских семей, члены которых обладают доходами от 10 тыс. до 15 тыс. руб. на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. м при 20-летнем кредите.

В условиях кризиса резко снизилась платежеспособность населения, уже получившего кредиты по ипотеке. В частности, просроченная задолженность по ипотечным кредитам в 2008 году увеличилась в рублях в 8 раз, а в иностранной валюте - в 15 раз. На 1 января 2009 года размер просроченной задолженности по ипотечным кредитам в рублях составил 6, 730 млрд. руб. по сравнению с 819 млн. руб. на 1 января 2008 года 454 млн. руб. на 1 января 2007 года. Размер просроченной задолженности в иностранной валюте составил соответственно 6, 373 млрд. руб., 405 млн. руб. и 102 млн. руб. Общая задолженность по рублёвым кредитам на 1 января 2009 года составила 960, 578 млрд. руб., на 1 января 2008 года - 579, 390 млрд. руб., а по валютным кредитам - 237, 065 млрд. руб. на 1 января 2009 года и 178, 140 млрд. руб. на 1 января 2008 года. Такие данные приведены в материалах Банка России.

Аналогичная картина по данным Банка России и в субъектах Российской Федерации (см. табл. 2.1).

Таблица 2.1 Объём задолженности по ипотечным кредитам в разрезе субъектов РФ.

В конце 2008 года по данным экспертов, реально выдавали ипотечные кредиты не более 10 банков. Причем кредитные ипотечные рублевые ставки поднялись до уровня 20-25 % годовых. Это «заградительные» проценты, свидетельствующие о том, что банк не хочет выдавать ипотечные кредиты в рублях. Долларовая же ипотека практически никому оказалась не по карману. Кроме того увеличивались сроки кредитования. В нынешние условия ипотеки семьи уже не могут вписаться, и для того, чтобы платежи по кредиту не превышали 40 % ежемесячного дохода семьи, приходится увеличивать сроки кредитования. Одновременно изменились и другие условия предоставления кредитов заемщикам (К/З): назначение единой ставки вне зависимости от К/З, срока кредита и других параметров; повышение требований по первоначальному взносу; отказ кредитования новостроек под залог прав требований; тенденция к отказу кредитования первичного рынка, под залог имеющегося жилья; сокращение среднего срока кредита; форма подтверждения дохода - официальная.          Вполне понятно, что основные направления поддержки участников рынка жилья в нынешних условиях должны включать и поддержку участников рынка, и поддержку заемщиков. Однако здесь не всё так просто. Если выбрана ипотечная программа, которая устраивает заемщика, это совсем не означает, что банк или другая организация, предлагающая данные условия ипотечного кредитования, будут на это согласны. Сегодня условия банков таковы, что на день получения ипотечного кредита необходимо обладать суммой, составляющей 10-30 % стоимости квартиры. В оценке дальнейшего развития жилищной ипотеки в России на ближайшую перспективу основными тенденциями стали: а) усиление конкуренции со стороны банков, риэлторских и брокерских компаний; б) снижение требований к заемщикам (по возрасту, доходу и т.д.); в) расширение числа объектов недвижимости, под которые можно будет взять кредит; г) упрощение схем ипотечных сделок и сокращение сроков рассмотрения кредитных заявок.

3. Государственная поддержка ипотечного кредитования в период кризиса

Для становления рынка ипотечного кредитования в России необходимо активное участие государства. Факторы, которые способствуют развитию системы ипотечного кредитования, непосредственно связаны с ее основными участниками. Ипотека позволяет согласовывать интересы населения     - улучшение жилищных условий;

      - кредитных организаций - эффективная и приносящая прибыль работа;  

      - строительной отрасли - постоянная загрузка производства;

      - государства - экономический рост страны.

Все эти направления необходимо поддерживать и создавать основу для их развития. Согласно данным Банка России объем выдачи кредитов в I квартале 2009 г. составил 24,4 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 г. [22]. Во II квартале 2009 г. темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданных во II квартале 2009 г., составил 30,8 млрд руб., что так же, как и в I квартале 2009 г., в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 г. (188,4 млрд руб.). Итог первого полугодия 2009 г. по выдаче ипотеки - 55,3 млрд руб. В количественном выражении в первом полугодии 2009 г. выдано 44 тыс. ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в первом полугодии 2008 г. (213 тыс. ипотечных кредитов) [21]. При этом с марта 2009 г. начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. он составлял 1,05 трлн руб., по состоянию на 1 июля 2009 г. - 1,01 трлн руб. (Приложение В).  Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6% [23]. Во втором полугодии 2009 г. наметился небольшой прирост в выдаче кредитов. На 1 декабря 2009 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 124,45 млрд руб. Согласно данным, приведенным в Приложении В, задолженность по предоставленным ипотечным кредитам планомерно увеличивалась с 2008 г. и только в начале II квартала 2009 г. стала немного снижаться.           Цифры, представленные в таблице, подтверждают тяжелое финансовое положение, в котором оказались заемщики, поэтому реструктуризация ипотечных кредитов России в настоящее время актуальна. Следует отметить, что механизм реструктуризации ипотечных кредитов - это следствие кризиса, в ходе которого возросла просроченная задолженность по кредитам. Термин «реструктуризация» в научной и деловой литературе стал применяться после опубликования постановления Правительства Российской Федерации от 5.03.97 г. № 254 «Об условиях и порядке реструктуризации задолженности организаций по платежам в федеральный бюджет».

Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется через агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), включая партнеров АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое лицо ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).

АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:

- с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

- изменяющего порядок внесения платежей.

В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно, с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров. Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм - суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту. При этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств АРИЖК или только за счет средств кредитора. Совместное осуществление реструктуризации и установление общих правил и принципов проведения таких операций являются реальной помощью государства, так как весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству Российской Федерации.           На помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 г. и у которых заметно сократились доходы, в частности вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. На государственную поддержку может также рассчитывать только тот заемщик, который до получения кредита не имел собственного жилья. Помимо этого был установлен ряд ограничений, связанных с материальным положением заемщика и состоянием его задолженности по кредиту. По данным Минэкономразвития России, реально обратившихся за реструктуризацией заемщиков оказалось в несколько раз меньше, чем прогнозировали в АРИЖК. За 2009 г. было реструктурировано 28 450 тыс. кредитов, а не 100 тыс., как прогнозировалось в 2009 г. (табл. 2.3). Кроме того, за аналогичный период 2008 г. эта сумма составила 26 662 тыс. кредитов. Сильно также отличаются активность заемщиков и объемы реструктуризации по федеральным округам (Приложение Г). Лидерами в объемах рефинансирования ипотечных кредитов за последний квартал 2009 г. стали Приволжский и Сибирский федеральные округа. В Дальневосточном федеральном округе за последних три месяца 2009 г. было реструктуризировано 348 кредитов на сумму 441,89 млн руб., это наименьший объём рефинансированных кредитов по всем округам.

Таблица 2.3

Объём рефинансирования Агентством