Изложенному понятию вещного права сответствуют право собственности и права  на чужие вещи (сервитугы, суперфиций, эмфитевзис, залоговое право). Все  эти виды вещных прав рассматриваются  в данном разделе. Сущность залогового права, являющегося способом обеспечения обязательств, будет изложена в разделе об обязательствах. 

     2.2. Владение и держание 

     В числе элементов содержания нрава  собственности римские источники не упоминают владение (possessio), т.е. обладание вещью. В древнем цивильном праве ему соответствовало понятие usus — использование, обеспечивавшее непосредственное господство над вещью, но ограниченное по своему объему. В связи с развитием экономических отношений в III —II вв. до н. э. оно уже не соответствовало многообразию форм вещных прав, ставших результатом дифференциации соответствующих правовых институтов. К этому периоду относится возникновение понятия владения и отделение его как от права собственности, так и от пользования вещью и извлечения доходов из нее, окончательно завершившееся в классическом периоде. Как пишет Г. Диошди, осуществился «поворот к независимости отдельных институтов, выражающих некоторые правомочия» собственника, и разграничение между его «легальной и реальной властью».

     Именно  из этого разграничения исходят  римские источники, имея в виду, что если названные составные части права собственности мыслимы только как юридические, то владение нередко существует как чисто фактическое состояние. Основанием владения может быть не только право собственности (когда собственник и владелец совпадают в одном лице), но и иное вещное право (например, право суперфициария). Владение также может не иметь никакого правового основания (например, владение вещью, приобретенной у лица, не являющегося ее собственником) и быть даже нарушением права (например, владение вора). В таких случаях налицо факт, а не право. Но даже тогда, когда собственник и владелец совпадают в одном лице, владелец с внешней стороны рассматривается не как собственник, а как лицо, имеющее реальную, фактическую власть над вещью. Не случайно Ульпиан, противопоставляя друг другу соответствующие понятия, говорил, что собственность не имеет ничего общего с владением (D.41.2.12). В отличие от права собственности владение не дает основания для иска против всех нарушителей, а только против отдельных нарушителей, оно не возобновляется ipso jure вернувшемуся из плена, не перехдит непосредственно на наследников.

     Для признания юридического или фактического состояния владением оно должно включать в себя два элемента: тело владения (corpus possessionis) и намерение (воля) владеть для себя (animus possessionis). «...И  приобретаем мы владение посредством материального и волевого элементов, а не одним материальным или одним волевым элементом» (D.41.2.3.1).

     Наличие тела владения констатируется, исходя из традиционных для оборота способов обладания вещами, из обычных ситуаций, в которых собственники нормально осуществляют господство над вещами. Например, налицо материальный элемент в отношении мебели, находящейся в жилище, или стога сена, стоящего возле крестьянского двора. Есть тело владения у покупателя зерна, получившего ключи от амбара, в котором хранится это зерно.

     «Владение товарами, сложенными в складах, представляется переданным с передачей ключей, если последняя была совершена при складах» (D. 18.1.74). Не требовалось особых форм и в случае приобретения владения недвижимостью. «Если при покупке продавец покажет мне соседний участок с моей башни и скажет, что передает свободно владение, то я начинаю владеть точно так, как если б и обошел границы» (D.41.2.18.2).

     Все способы установления владения считались первоначальными. Преемство и тождество между старым и новым владельцем не признавалось. «Мы приобретаем владение через нас самих» (D.41.2.1.2). В силу особенностей римской семьи издавна владение могло приобретаться домовладыкои через подставных ему лиц. В классическом нраве возможно приобретение владения через третьих лиц. «Мы приобретаем владение, только если мы имеем сами волю владеть, фактическая же сторона владения может осуществляться или нами самими, или посторонними»,    - писал Павел.

     Что касается второго элемента — animus possessions, то при наличии первого — фактического господства лица над вещью — он всегда презюмируется, т. е. предполагается, что обладающий вещью имеет волю владеть ею для себя, а не для  другого. Как говорил Павел, для  доказательства владения «достаточно, если я материально держу вещь».

В случае заявления о неправомерности  владения оно доказывается соответствующим лицом, при этом устанавливается causa possesionis — основание владения, включающее в себя оба элемента владения — материальный и волевой. При первоначальном приобретении владения наличие обоих элементов налицо, но если владение приобретено по договору с предшествующим владельцем, то causa possesionis зависит от характера соответствующего соглашения. Так, в результате договора купли-продажи продавец уступает оба элемента владения покупателю. Напротив, при поклаже или ссуде господство над вещью ограничено определенным сроком, поэтому такое господство не может быть связано с намерением владеть вещью самостоятельно, и оно иллюстрирует не владение, а держание (detentio), ибо и поклажеприниматсль, и ссудополучатель признают над собой волю другого лица — собственника, сохраняющего за собой владение. «Мы считаемся владеющими не только тогда, когда владеем сами, но и когда кто-нибудь находится во владении от нашего имени, хотя бы он не был подчинен нашей власти, каковыми являются арендатор и жилец, а также через тех, у кого мы сложили или кому ссудили вещи или кому безвозмездно предоставили жилище, мы считаемся владеющими лично сами... так что даже многие считают владение удерживаемым одним намерением... (Гай. Институции, IV, 153).

     Перемена  намерений владельца или держателя  не влияет на causa possessionis: «никто не может  изменить себе основания владения», т. е. перемена намерения, к примеру, держателя, если это не проявилось вовне  в соответствующих действиях, не превратит его во владельца.

     Владение  утрачивается при отпадении любого из двух элементов, в частности, в случае похищения вещи или отказа от нее владельца.

     Таким образом, владение есть фактическое  обладание лица вещью с намерением относиться к ней как к своей, независимо от права на нее и способов ее приобретения; держание — это  фактическая власть над вещью  без намерения обладать ею исключительно  для себя.

     Различие  между владением и держанием  практически выражалось в том, что  владельцам предоставлялась самостоятельная  защита: они непосредственно сами имели специальные способы защиты против нарушения владения. Держатели  могли применить такую защиту лишь через посредство собственников  временно используемых ими вещей.

     Для уяснения сущности этих специальных  способов необходимо полнее ознакомиться с правом собственности.

     2.3. Понятие и виды сервитутов

     Древнейшие  среди прав на чужие вещи — сервитуты (servitus — «рабство вещи», «служение  ее»), а из последних самые ранние — преднальные, являвшиеся формой восполнения  хозяйственной полезности земельного участка. Их практическая необходимость уясняется на следующем примере. Определенная территория была разделена между несколькими наследниками так, что один из них получил участок, не имевший самостоятельного выхода к дороге, или на участке не было воды, пастбища и т. п. Для восполнения недостающих качеств участка возникала потребность в использовании соседнего участка в соответствующем отношении.

     Первоначально право пользования чужой землей в определенном отношении возникало посредством заключения сделок (например, договора найма или аренды). Но этот способ не был стабильным, ибо при смене собственника (наймодателя или арендодателя) договор утрачивал силу. Требовалось более надежное средство, обеспечивающее постоянное пользование соседним участком. Таким средством и стали предиальные (земельные) сервитуты, право пользования соседним (служащим, подчиненным) участком независимо от смены его собственника, а также независимо от смены собственника господствующего участка (в интересах которого установлен сервитут). Предметом сервитутного права был, следовательно, сам земельный участок, но не действия сторон, как прежде в договоре найма или договоре аренды.

     В исторической ретроспективе первыми  были три дорожных сервитута. Они формировались таким образом, что каждый последующий сервитут включал в себя и предыдущий: право прохода через чужой участок, право прохода и прогона скота, право прохода, прогона и проезда. Среди первых был и сервитут воды - - право провести воду с чужого участка. Со временем возникают другие сервитуты: право прогонять скот к. водопою, право пасти скот на чужом пастбище, право брать песок, глину на чужом участке.

     Несколько позже первых сельских сервитутов возникают  городские сервитуты, древнейшим из которых было право проложить  клоаку через чужой участок. Развитие городского строительства порождает  разнообразие городских сервитутов: право опереть строение на стену  соседа, право отводить дождевую воду во двор соседа, право требовать, чтобы сосед не загораживал вида, света.

     Каждый  сельский и городской сервитут имел свои характерные особенности и подчинялся индивидуальному юридическому режиму. Вместе с тем те и другие сервитуты обладали общими юридическими признаками, в частности бессрочностью и неделимостью. Последний признак выражается в том, что и при разделении служащего участка он не утрачивал обременения, продолжая служить собственнику господствующего участка как единое целое.

     Вслед за древнейшими предиальными сервитутами  возникают личные сервитуты. Первым основанием их возникновения были, по-видимому, завещательные отказы. Оставляя, к примеру, дом законным наследникам, завещатель предоставлял право пожизненного проживания в нем своей кормилице. Личные сервитуты также относились к категории прав на вещи и обладали всеми их признаками. Так, в приведенном примере кормилица не утратила бы право проживания, если бы дом был отчужден. Она также имела бы преимущественное право перед обязательственными правами, в частности перед лицом, получившим право проживания в том же доме по договору ссуды.

     Известны  четыре личных сервитута: узуфрукт (usus frustus) — право пользования чужой  непотребляемой вещью с присвоением ее плодов, но с сохранением субстанции вещи, т. е. ее хозяйственного назначения. Причем узуфруктарий вправе не только лично пользоваться предметом узуфрукта, но и может сдать его в аренду, продать плоды. Следовательно, из трех возможностей, составляющих содержание права собственности, — пользование, собирание плодов, распоряжение — узуфруктарий не имеет возможности распоряжения; usus — право личного пользования чужой вещью, но не плодами (последними - в пределах собственных нужд); habitatio право жить в чужом доме; орегае — право личного пользования чужим рабом или животным.

В республиканское  время римскими юристами были сформулированы теоретические постулаты сервитугного права, распространенные  на   режим  личных  сервитутов   в   период Поздней империи. «Не может быть сервитута на собственную вещь». Поэтому если собственник господствующего участка приобретал участок служащий, то сервитут прекращался. «Не может быть сервитута на сервитут». Так предиалъный сервитут, как и личный, подчинялся своему правовому режиму и вне его пределов не существовал. Невозможно поэтому установить, к примеру, узуфрукт на сервитут права проезда. «Не может быть сервитута, который обязывал бы к положительному действию». Сервитут может состоять лишь в обязанности воздержания от действия, например, терпеть неудобства, связанные с правом сервитуария брать воду с участка, проезжать через него, либо — в обязанности не делать чего-либо, например, не закрывать света или вида. Римлянам был известен один сервитут — несение тяжести пристройки, при котором на собственнике обремененного участка лежала обязанность положительного действия — производить ремонт опоры не только в собственных интересах, но и в интересах сервитуария.

     Как свидетельствует Гай (Институции, II, 29), все виды сервитутов по цивильному праву устанавливались посредством  процессуальной цессии, а сельские — также посредством манципации. Для сервитутов на провинциальные земли существовали упрощенные способы установления — неформальные договоры, распространенные впоследствии на италийские земли. Перегрины пользовались в этих целях способами, признанными правом народов. Отнесение сервитутов к нетелесным вещам сделало возможным приобретение сервитутно-го права в форме традиции. Кодификация Юстиниана упоминает только преторские способы установления сервитутов.

     Сервитуты возникали по различным основаниям. До закона Скрибония (149 г. до н. э.) осуществление сельского сервитута в течение двух лет вело к его приобретению по давности. Закон Скрибония, отменивший установление сервитутов по давности, явился отражением общей направленности римской правовой мысли на максимально возможное освобождение римской земельной собственности от тягот и пут, налагаемых сервитутами. В конечном счете эта тенденция вела к укреплению самого института собственности посредством точного обозначения режима служащего участка. Прсторское право признавало сервитутом  10-летнее и 20-летнее владение им.

     Соответствующей была и погасительная давность. Другими  основаниями были: судебное решение  о разделе общей собственности, которым устанавливалось обременение собственника одного участка в пользу другого; договоры, которыми при передаче права собственности на участок сервитут устанавливается в интересах прежнего собственника; завещательные отказы.