Рынок земли, его специфика. Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление,  типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на  продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также  объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит  из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры,  из промышленного  спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства  подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной  из гарантий  сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  ПОНЯТИЕ РЕНТЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ

 

Экономическая рента — это плата за ресурс, предложение которого строго ограничено. Земельная рента представляет частный случай экономической ренты. Земельная рента — это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено. Предложение земли и других природных ресурсов выступает как  запас, рента —  как поток.

Абсолютной называется рента, которую получают все собственники земли независимо от ее качества. Для анализа равновесия на рынке земли предполагаем:

1. Полное подчинение аграрного производства рынку, т.е. отсутствие производства  д ля собственных целей.
2. Отделение земли как объекта хозяйства от земли как объекта собственности. Это означает, что все земли арендуются на совершенно-конкурентном рынке.
3. Вся земля используется для производства основного продукта питания.

4. Все земли имеют одинаковое качество, одинаково производительны.

Предложение земли абсолютно неэластично. Поэтому, если мы на оси абсцисс отложим земельную  площадь, а на вертикальной оси — ренту, то кривая предложения S будет параллельна оси ординат (рисунок 3.) Кривая спроса D будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия.

Пересечение  кривой спроса D с кривой предложения S определяет равновесие на рынке земли. R означает уровень ежемесячной ренты  за одну единицу земли. Площадь 0Q*ER представляет собой совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Изменение спроса на основной продукт питания  повысит ежемесячную ренту за одну единицу земли с R до R2. Это приведет и к увеличению чистой экономической (абсолютной) ренты до площади 0Q*E2R2. В случае падения спроса на данный продукт ежемесячная земельная рента за  земли уменьшится до R1 и абсолютная рента сократится до 0Q*E1R1.

Предложенная модель наглядно показывает активную роль спроса. В условиях неэластичного предложения земли цена земли и  абсолютная рента всецело зависят от изменения спроса.

В модели чистой экономической (абсолютной) ренты предполагалось одинаковое качество и одинаковое местоположение земли. В действительности земля различается ("дифференцируется") и по плодородию, и по положению.

Рассмотрим проблему на примере естественного плодородия

земли. Допустим, имеется земля трех  видов: лучшая средняя и худшая. При равных вложениях капитала и труда на одинаковых по размеру участках могут быть получены различные результаты вследствие различного плодородия земли. Более высокая производительность и соответственно урожайность в этом случае всецело являются следствием различий в естественном плодородии. Собственник земли поэтому будет стремиться получить весь дифференциальный добавочный доход. Поэтому рента на лучшую  землю будет выше, чем за среднюю, а за среднюю выше, чем за худшую. Худшая земля будет давать ее владельцу лишь чистую экономическую (абсолютную) ренту, а средняя и лучшая, наряду с абсолютной рентой, еще и дифференциальную.

Плодородие земли не является раз и навсегда данным. Оно может быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию может добавиться искусственное. Современная земля является результатом длительного процесса вложения капитала и труда.

Дополнительная отдача от вложений капитала может повысить производительность труда, понизить или оставить ее на том  же уровне. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к росту эффективности производства, говорят о повышающейся дополнительной отдаче. Тогда при перезаключении арендного договора возрастет и рента. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к общему падению эффективности производства, говорят о снижающейся дополнительной отдаче.

          Цена  на землю определяется путем  капитализации ренты. Цена земли  должна представлять  сумму денег, положив  которую в банк, бывший собственник земли, получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет  собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит  земельному собственнику. Арендная плата включает  кроме ренты  еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие - то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения. Происходит это потому, что земельный собственник стремится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Проблема цены земли и арендной платы становится в последнее время не столько "деревенской", сколько городской проблемой, а земельная рента превратилась в экономическую ренту, не менее характерную для рынка труда, чем для рынка земли.

Существуют два основных метода оценки земельного участка: метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты. Метод сравнения продаж — это метод оценки стоимости земли, при котором сопоставляются цены недавно проданных земельных участков с оцениваемым объектом.

Условием применения данного метода является наличие достаточного объема рыночной информации. Метод дает наиболее точную расчетную величину, т.к. при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки.

Для использования метода сравнения продаж нужно:

• выявить элементы сравнения, при помощи которых объект оценки можно будет сравнить с аналогами. В качестве элементов сравнения выступают: местоположение, рыночные условия, а также физические характеристики объекта;
• определить степень и характер отличий аналога от оцениваемого объекта по каждому из элементов;
• внести корректировки цен
• произвести корректировки по каждому аналогу;
• рассчитать итоговую стоимость, посредством обобщения скорректированных цен.

Сопоставление проводят по одному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в том же районе, или в другом, при условии, что элементы сравнения близки друг к другу и различаются лишь по двум-трем факторам. В настоящее время метод сравнения продаж при оценке земель сельскохозяйственного назначения практически не имеет своего развития, т.к. практика его применения отсутствует.

Метод капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Данный метод применим к земельным участкам, т.к. это функционирующий объект, на котором ежегодно выращивают сельскохозяйственные культуры, а, следовательно, получают определенные величины доходов и расходов, хорошо прогнозируемые. Стоимость участка определяется в основном как его способность приносить доход в будущем. Таким образом, при делении чистого дохода на коэффициент капитализации получается стоимость земельного участка.

Расчет стоимости осуществляется в несколько этапов:

1. Расчет потенциального валового  дохода на основе анализа денежных  поступлений по сравниваемым  участкам за прошлые годы в  сопоставимых условиях.

2. Калькуляция расходов на будущий  год.

3. Вычет возможных потерь из  потенциального валового дохода, приведение расчетной суммы к  действительному валовому доходу.

4. Определение чистого валового  дохода посредством вычета из  действительного валового дохода  амортизационных отчислений, а также  всех расходов без обслуживания  долга по ипотечному кредиту.

5. Расчет коэффициента капитализации.

6. Определение стоимости земельного  участка.

Основной сложностью метода является определение коэффициента капитализации. Капитализация — пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. А множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от участка к его стоимости, есть коэффициент капитализации. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода на вложенный капитал и его возмещение. Данный метод прост и не требует долгосрочных прогнозов, поэтому наиболее часто применим оценщиками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Изучив все особенности рынка земли и земельных отношений, можно сказать что эта область экономики нашего государства еще до конца не разработана.

Прошло более двадцати лет с начала реформирования сельского хозяйства России. Многие вопросы рынка земли в научном плане требуют еще существенной доработки. Прежде всего, необходимо четко обозначить критерии определения сельского хозяйства. В этом вопросе следует использовать опыт других стран, где оно развивается успешно.

Заслуживают всестороннего изучения и решения вопросы ценообразования на продукцию сельского хозяйства. Ведь цены, по которым крестьяне продают свою продукцию, имеют для них решающее значение. Выявляя объективные факторы, влияющие на цены, на первый план следует поставить рентный фактор.

Проблемы становления сельского хозяйства в России, как в зеркале, отражаются в низкой товарности производства сельскохозяйственной продукции и в низкой доходности.

Статистика показывает, что наше сельское хозяйство все больше превращается в полунатуральное. И определенный вклад в этот процесс вносят крестьянские (фермерские) хозяйства.

В области непосредственно земельных отношений предстоит экономически реализовать право частного владения землей, ликвидировать имеющиеся противоречия между собственниками земельных долей и коллективными предприятиями. Механизмом дальнейшего развития земельных отношений в направлении концентрации земли у эффективно работающих хозяйств является аренда, расширение рыночного оборота и ипотеки земель. Работа в этом направлении с введением земельного кадастра, осуществлением экономической оценки земли, созданием механизма ее защиты и рационального землепользования в лучшем случае может быть завершена в предстоящем десятилетии.

Также остро стоит вопрос регулирования земельных отношений, где наиболее спорными элементами являются смешение публично-правовых и частно-правовых функций в одном органе государственной власти и организация взаимодействий между системами технического учета и системой государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Для всеобъемлющего формирования рыночного механизма, включая рынок земли, очевидно, потребуется более длительный срок, о чем свидетельствует то, что за прошедшие годы реформирования пока не более десятой части сельских товаропроизводителей способны работать в условиях рыночной конкуренции и предпринимательства. Учитывая медленное созревание массовой социальной базы рыночных преобразований, глубокие деформации в ценовом и во всем экономическом механизме АПК, это направление переходного периода потребует 10-15 лет.

Основной тенденцией развития сельского хозяйства является создание сельскохозяйственных предприятий, где сочетаются рыночная организация и экономический интерес производителя. Здесь очень важны процессы кооперации и интеграции, так как появляется возможность долговременного планирования и реализации производства.

Выявление сильных и слабых сторон земельного рынка поможет правительству разработать и осуществить эффективную сельскохозяйственную политику. Ведь сельское хозяйство является одной из немногих отраслей экономики, подверженных усиленному государственному регулированию. В России необходимость государственной поддержки аграрного сектора экономики, включая фермерство, определяется переплетением общемировых и специфических проблем.

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ