Рынок земли, его специфика. Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..	3
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ЗЕМЛИ…………………………….	6
ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ПОНЯТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ…………………………….	6
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ И СПРОС НА ЗЕМЛЮ..........................................	8
ПОНЯТИЕ РЕНТЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ…………………….	13
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………	19
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………………..	21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

При любой системе общественно-государственного устройства земля, как ресурс, играет огромную роль не только в экономике, но и в жизни каждого человека. Земля представляет собой ценность для всего человеческого общества, так как является местом проживания всех поколений людей в истории человечества, а также основным естественным фактором в любой сфере производства товаров и услуг, которое оказывает влияние на экономику страны в целом.

Также, земля - это ресурс, который является объектом хозяйствования, а значит отражает экономические отношения. Для каждого отдельного человека, земля - это место его обитания в определенных условиях, отражающих уровень жизни человека, который является одним из основных экономических показателей.

И, наконец, земля - это территория определенного государства, и следовательно, совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства. В Земельном Кодексе РФ земля рассматривается как основа жизни и деятельности человека, согласно чему регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В России в отношении экономической эффективности использования земельных ресурсов в течение многих лет формировалось несколько искаженное представление, связанное с подходом бесплатного промышленного землепользования, что в результате отразилось и на проведении рыночных реформ в области приватизации государственных предприятий. Прошедшая в начале 1990-х годов массовая приватизация промышленных предприятий как имущественных комплексов предусматривала переход в частную собственность объектов недвижимости только в части капитальных строений без земельных участков, расположенных под ними.

Наиболее эффективное использование земли как производственного фактора возможно только при наличии единого земельно-имущественного комплекса на базе предприятий народного хозяйства. Понимание данного факта в России уже произошло на практическом уровне: сегодня при продаже предприятий, объектов недвижимости и различных организаций, в объявлениях часто указывается «… продается земельно-имущественный комплекс …», т.е. продавец сразу подчеркивает в качестве достоинств своего товара наличие прав собственности на использование земельного участка.

Вместе с тем подавляющее большинство российских предприятий, располагающих огромным количеством объектов недвижимости в структуре своих активов, не имеют права собственности или иного имущественного права, обеспечивающего максимально эффективное использование земельного участка под ними. В результате земля как фактор производства превращается в мертвый актив, не принимающий участия в процессе основного производства, роста капитализации бизнеса, снижения системных рисков и т.д. Земельный ресурс в этом случае является исключительно местом расположения предприятия, нередко причиняя множество проблем для осуществления производственной деятельности и обществу в целом. Как следствие, при этом не создается стимулов к эффективному использованию земельного фактора производства в народном хозяйстве.

В то же время, отсутствие стоимости имущественных прав на использование земельных ресурсов в структуре активов предприятия снижает сумму их чистых активов, что отрицательно сказывается на инвестиционной привлекательности. В условиях, когда средний уровень рентабельности в отраслях промышленности в два и более раза ниже средней стоимости инвестиционного капитала, данный фактор существенно тормозит развитие инвестиционных процессов в реальном секторе российской экономики.

В связи с этим в современных условиях хозяйствования является актуальной разработка организационно-методического механизма формирования земельно-имущественных комплексов в промышленности России, что позволит повысить эффективность функционирования всего промышленного комплекса страны в силу комплексного участия всех основных факторов производства в процессе получения дохода.

В нашем государстве рынок земельных отношений не развит, и его регулирование требует существенных доработок. Также остро стоит вопрос об эффективном использовании земель сельскохозяйственного значения, и повышении доли сельскохозяйственной продукции в структуре ВВП.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ЗЕМЛИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ПОНЯТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ

 

В современной экономике рынок земли определяется как рынок природных ресурсов, необходимых для производства товаров и услуг. Природные ресурсы – все, что может быть использовано в производстве в натуральном состоянии: плодородные земли, свободные места для строительства, леса, минералы и т.д. Но рынок земли - это гораздо более широкое понятие, в основу которого положено юридическое признание земли капиталом и возможность осуществления физическими и юридическими лицами общепризнанных в мире земельных операций. Согласно сказанному рынок земли можно определить, как совокупность юридически-правовых и экономических отношений, возникающих между субъектами такого рынка в процессе оборота земельных участков: их аренды, обмена, купли-продажи, залога, дарения и наследования.

Также рынок земли - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке, так как рынок земли является инструментом аграрной политики и политики по использованию земельных ресурсов.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли:

• Субъекты Российской Федерации.
• Юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
• Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные граждане.

Регулирование отношений на рынке земли довольно непростая задача, потому что в зависимости от категории земель различают земли:

• сельскохозяйственного значения;
• населенных пунктов;
• промышленности и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• земли запаса.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение земельного участка, качественные природные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с землей (брокеров), землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее.

 

 

 ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ И СПРОС  НА ЗЕМЛЮ

 

Особенностью земли как экономического ресурса является ее  ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных  зданий, сооружений и т.п.).

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне и по качеству, и по количеству. Плодородие, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т.д. Поэтому при оценке земли определяют и учитывают весь комплекс природных свойств и признаков. Влияние каждого признака или фактора на степень снижения или увеличения продуктивности земель сельскохозяйственных угодий определяют путем расчета поправочных коэффициентов на тот или иной признак, сравнивая урожайность по участкам с одинаковыми признаками. При проведении сравнительной оценки земли количественно определяют степень различий качественных и пространственных характеристик участков, а также экономических факторов производства на них.

С момента вовлечения в обработку человеческого труда и вложения в землю средств происходят окультуривание земли и изменение ее плодородия. Человек, воздействуя на почву, придает ей такие свойства, которых ранее она не имела. Поэтому почва приобретает экономическое плодородие. 
Экономическое плодородие формируется на основе естественного, в результате воздействия человека на почву различными видами мелиорации, обработки и внесения удобрений, возделывания сельскохозяйственных растений. Поэтому экономическое плодородие зависит от технологического и экономического процессов.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая  предложения абсолютно неэластична (см. рисунок 1, где P- цена земли, Q- площадь земли). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос (см. рисунок 2).

D = Dсх + Dнессх, 

где

D — совокупный  спрос;

Dсх — сельскохозяйственный спрос;

Dнесх— несельскохозяйственный спрос

 

 

 

 

 

 

 

 

Кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dcx будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечение земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спроса Dнесх так же имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь так же есть свои ограничения, так как приходится использовать но только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный

спрос D на землю определяется путем сложения по  горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.

Сельскохозяйственный спрос на землю складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение— степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия  типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции. Государство в развитых странах, как  правило, не ограничивает права граждан на куплю - продажу земли и фактически не влияет на ее цену.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные

продукты питания мало изменяется даже в результате  значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты

питания  уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов  предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения  (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная  сфера сильно зависит от природных условий.  Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к  резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.