Профессия «Оценщик недвижимости»

На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

– объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость; 
– проводится установление имущественных прав, связанных с объектом; 
– устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки; 
– указываются цели оценки объекта; 
– устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью; 
– формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

На этапе «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

– правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; 
– данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; 
– информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; 
– информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

Этап «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

Затем проводится согласование полученных результатов.«Согласование результата оценки» – это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Итак, проведение оценки включает в себя несколько этапов:

– установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; 
– анализ рынка, к которому относится объект оценки; 
– выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов; 
– обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 
– составление и передача заказчику отчета об оценке.

При решении вопроса о целесообразности финансирования инвестиций в недвижимость наиболее значимыми считаются результаты, полученные на основе применения доходного подхода.

 

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Для проведения оценки недвижимости оценщику необходимо знать, в каких целях будет использоваться отчет о результатах оценки. Этот факт является основанием для выбора наиболее подходящего подхода к определению стоимости объекта недвижимости. Так достигается действительно объективная, реальная оценка.

В оценочной практике применяются десятки методов оценки недвижимости, из числа которых оценщик самостоятельно выбирает оптимальные для конкретного оцениваемого объекта методы в зависимости от качественных и количественных характеристик, функций объекта и непосредственно целей оценки.

В общем, все применяемые методы можно сгруппировать в 3 подхода к оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход и его методы оценки недвижимости

Сравнительный (или рыночный) подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами на рынке недвижимости, по которым у оценщика имеется информация о ценах сделок с ними. При этом стоимость объекта оценки не может превышать стоимость аналогов с идентичными характеристиками и условиями сделки.

Независимая оценка применяет метод рыночных сравнений, чаще всего основанный на принципе парных продаж, когда выбираются единицы сравнения (например, для квартиры это площадь, этажность, расположение квартиры в доме, наличие ремонта и пр.) и согласно этим единицам подыскивается аналогичная недвижимость на рынке. В итоге выбирается один аналог, наиболее похожий по всем характеристикам на оцениваемый объект. Далее происходит выявление отличий между сравниваемыми объектами и корректировка стоимости объекта оценки на величину этих расхождений на основе логического анализа. Наиболее важным здесь является точный расчет поправочных коэффициентов.

Данный подход и метод можно применять к объекту оценки, только если тот не является уникальным, информация по нему исчерпывающая и факторы, влияющие на стоимость всех аналогов, сопоставимы.

Доходный подход и его методы

Доходный подход основан на расчете ожидаемых в будущем доходов от оцениваемой недвижимости, но по текущим ценам.

Здесь применимы такие методы, как: метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Сущность этих методов заключается в исследовании и расчете всех возможных поступлений от оцениваемой недвижимости на протяжении прогнозируемого периода, постоянных и переменных расходов, а также величины общего дохода с учетом будущей продажи недвижимости и чистого операционного дохода. По окончании всех расчетов оценщик должен перевести все ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Доходный подход и его методы целесообразно применять только тогда, когда имеются достоверные сведения, позволяющие оценщику делать обоснованные прогнозы.

Методы оценки недвижимости при затратном подходе

Затратный подход основан на расчете затрат, которые понадобятся для полного воссоздания точной копии объекта оценки с учетом всех его устареваний, износа, а также материалов и технологий, использованных при создании.

Также здесь уместен принцип замещения, когда оценщик определяет затраты на создание точной копии объекта с помощью тех материалов и технологий, которые применяется на дату оценки.

При этом подходе рассчитанная стоимость недвижимости не должна быть больше, чем стоимость создания аналога. А оценщик должен обладать всей необходимой для этого подхода информацией: цены на строительные материалы, оборудование, инструменты, а также размер заработной платы строителей в регионе и величина накладных расходов. И если объектом оцениваемой недвижимости является здание, то нужно учитывать еще и стоимость земельного участка, на котором гипотетически воссоздается недвижимое имущество.

В рамках затратного подхода применяются такие методы оценки недвижимости, как: метод сравнительной единицы (расчет стоимости строительства аналогичного объекта с корректировкой на имеющиеся различия, например, планировка, права собственности и т.д.), поэлементный метод (метод разбивки по компонентам с определением стоимости каждого из них), сметный и индексный метод(метод расчета затрат на воссоздание, при котором затрат по строкам сметы из базисного уровня цен пересчитываются в текущий при помощи индексов цен).

Затратный подход и его методы целесообразно использовать при оценке новых объектов недвижимости, обновлении действующего объекта, анализе эффективности использования земельных участков.

Для получения итоговой стоимости в ходе определения стоимости недвижимости оценщик должен согласовать полученные результаты по всем использованным подходам и методам, применение которых должно соответствовать целям оценки и видом определяемой стоимости, указанным в задании на оценку.

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:

-метод сравнения,

-затратный метод,

-метод капитализации доходов.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

- физический,

- функциональный,

- внешний,

- устранимый, неустранимый

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:

-политическая нестабильность, нестабильность  финансового сектора, политика властей  на первичном рынке, криминогенная обстановка на рынке, несовершенство механизма лицензирования, несовершенство законодательства.

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Абдуллаев Н.А., Колайко Н.А. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», Москва, «Экмос», 2000г. 

2. Есипов В., Махавикова Г., Терехова В. «Оценка бизнеса», Санкт – Петербург, «Питер», 2002 г. 

3. Кошкин В.И. «Организация и  методы оценки предприятия (бизнеса)», Москва, «ИКФ «Экмос», 2000 г. 

4. «Оценочная деятельность», сборник  нормативных документов, Москва, 

МЦФЭР, 2003 г. 

5. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка  недвижимости в России», Москва, «Экзамен», 2000 г. 

6. Гранова И.В. «Оценка недвижимости», Санкт – Петербург, «Питер – БУК», 2001 г.