Профессия «Оценщик недвижимости»

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги; 
– политические: состояние и тенденции изменения законодательства; 
– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня; 
– административные: ставки налогов и зональные ограничения; 
– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города; 
2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков; 
3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства; 
4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

 

 

 

 

 

 

 

 

Особенности оценки стоимости недвижимости (на примере жилой) 

Оценка жилой недвижимости

Оценка жилой недвижимости - одна из наиболее востребованных услуг на рынке консалтинговых услуг. Рост рынка недвижимости, повышение доверия к ипотеке, частое использование жилой собственности в качестве залога при получении кредита обуславливают необходимость точной и качественной оценки объектов жилой недвижимости. Расчет стоимости объектов недвижимости является непременным атрибутом практически всех сделок на рынке жилья.

Случаи применения оценки стоимости жилой недвижимости

Оформление наследства;

Оформление кредитования при использовании объектов жилой недвижимости в качестве залога;

Проведение сделок купли-продажи (включая продажу в течение ограниченного срока);

Оформление страхования жилого имущества, оценка конечных страховых сумм;

Решение имущественных и судебных споров;

Определение ущерба после пожара, затопления, некачественного ремонта и др.

Оценка, необходимая при оформлении бухгалтерской и налоговой отчетности;

При появлении необходимости расчета стоимости жилой недвижимости первым этапом должен стать выбор оценщика. На данный момент распространены следующие схемы реализации расчета стоимости:

Самостоятельная оценка жилой недвижимости;

Поиск оценщика через агентства недвижимости;

Выбор профессиональной консалтинговой компании.

При самостоятельном расчете существует опасность завысить или занизить реальную стоимость собственности. При неадекватной оценке недвижимость будет иметь низкий спрос на рынке жилья и не принесет ожидаемой выгоды. Учитывая, что собственник не имеет возможности оформить оценочную документацию, такая схема возможна лишь в ограниченном ряде случаев.

При выборе в качестве оценщика риелтора из агентства недвижимости есть риск получения непрофессиональной оценки из-за его низкой квалификации. На сегодняшний день сотрудниками агентств недвижимости часто оказываются непрофессионалы, и риск оказания некачественных услуг резко увеличивается.

Наиболее оптимальным выбором станет профессиональная консалтинговая компания. Персонал таких компаний имеет большой опыт и знания, позволяющие выполнить работу наиболее точно с учетом специфики и сложности оценки объектов жилой недвижимости. Подобные компании оформляют всю необходимую документацию с учетом российского законодательства и документы, полученные в результате оценки, имеют юридическую силу. Организацией такого уровня является АМБ Оценка. Наша оценочная компания представляет услуги широкого спектра и имеет штат опытных сотрудников с профильным образованием.

Методы оценки жилой недвижимости, используемые профессиональными аудиторами

Обобщенно можно выделить несколько наиболее распространенных приемов, выбор которых зависит от конкретной ситуации:

Затратный метод. Оценка жилой недвижимости, основанная на определении затрат на создание, реорганизацию собственности с учетом амортизации. В ходе оценки учитывается стоимость участка земли, определяется замещающая стоимость зданий, величина амортизации. При подобной оценке стоимость земли считается вместе со стоимостью возведенных или улучшенных сооружений, а сама земля отдельно оценивается другими методами.

Применение этого метода удобно в том случае, когда определить конечную стоимость трудно из-за устаревших способов строительства или других осложняющих причин. Наиболее часто подобный метод используется для оценки реконструируемых зданий, для применения в налогообложении, страховании, оценки последствий стихийных бедствий.

В итоге продавец имеет возможность продать недвижимость по той же цене, что была использована на его создание или улучшение. Следует учитывать, что в современных условиях становления рынка может иметь место ситуация нулевой стоимости, когда из-за переориентации производства на новые технологии, объект недвижимости оказывается не имеющим стоимости.

Сравнительный метод. В основе метода лежит сравнение объекта недвижимости с его аналогами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.

Главная задача оценщика - проанализировать существующий рынок недвижимости и земли, сравнить аналогичные продажи и, на основе полученных данных, определить рыночную стоимость объекта. При оценке жилых помещений не допускается арифметическое усреднение выведенных данных, но возможно применение математической статистики при наличии достоверной рыночной информации.

Существует ряд обязательных элементов для сравнения, среди которых: условия продажи, время продажи, местоположение объекта, характер использования и др. При анализе необходимо учитывать, что наиболее достоверную информацию можно получить только при полностью сформировавшемся рынке земли и недвижимости. В российских реалиях подобный метод следует применять в совокупности с другими.

Доходный метод или метод капитализации доходов. Способ оценки недвижимости, согласно которому выявляется возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за период времени.

В процессе реализации метода происходит прогнозирование будущих доходов и их планируемая капитализация. Возможные доходы делятся на два вида: доходы от эксплуатационной деятельности в результате арендных отношений и доходы от реверсии.

Подобный метод наиболее интересен для потенциальных покупателей, когда уже до покупки есть возможность увидеть окупаемость и эффективную работу вложенных средств.

Особенности оценки жилой недвижимости в России

Российский рынок недвижимости имеет свои особенности. Например, оценщиком анализируется общая площадь собственности, включая жилые и нежилые помещения, но при этом площадь балконов и лоджий, согласно жилищному законодательству, не учитывается. Часто промахи неопытных или непрофессиональных оценщиков являются поводом для судебных разбирательств.

При формировании оценки профессиональными аудиторами часто используется информация Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Справка БТИ выполняется государственными органами и используется для определения налогов и сборов. Ее особенность в том, что БТИ не ориентируется на рыночную стоимость и не нуждается в рыночной информации.

Оценка жилой недвижимости - сложный процесс, который помимо финансовых показателей учитывает также законодательные и налоговые нормы. Эффективно оценить жилые помещения могут только профессиональные консалтинговые компании. Отчеты, формируемые ими после окончания оценки, являются официальным документом и могут быть использованы при реализации большинства процедур жилищного рынка, включая имущественные споры в суде.

АМБ Оценка предоставляет квалифицированные оценочные услуги. Специалисты компании готовы проконсультировать по любому вопросу, связанному с аудитом и оценкой жилых помещений.

ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.

При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.

Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.