Проектное финансирование как инструмент реального инвестирования

Организация финансирования инвестиционного проекта на условиях ВООТ несколько отличается от модели ВОТ, так как предполагает получение  специальной компанией от государства  лицензии на основе франчайзинга и  сочетание финансирования с ограниченным регрессом с финансированием этой компании под правительственную гарантию. По схеме BOOT проектная компания (компания-оператор), выступающая концессионером, несет ответственность за строительство, финансирование, управление и обслуживание объекта инвестиционной деятельности в течение оговоренного периода (20, 30 или более лет), после чего объект передается государству (или уполномоченной государством структуре). В течение концессионного периода проектная компания (компания-оператор) получает доходы от эксплуатации объекта, покрывая затраты по финансированию инвестиционного проекта (включая расходы по обслуживанию кредитов), управлению и ремонту объекта и получая прибыль.

При использовании  схем ВОТ и ВООТ происходит распределение  проектных рисков между участниками (специальной компанией-подрядчиком, кредитором-банком или их группой и государством), закрепляемое в концессионном договоре или франчайзинг-соглашении, обеспечивается взаимная заинтересованность участников проекта в его своевременном и эффективном осуществлении.

Привлекательность этих схем для государства обусловлена  целым рядом обстоятельств:

• государство, играя важную роль в реализации проекта, не несет при этом расходов, что сводит к минимуму влияние на его бюджет;
• через определенное время, обусловленное периодом концессии или франчайзинг-соглашением, государство получает в собственность работающий объект;
• использование механизма конкурсного отбора, переключение финансирования на частный сектор вследствие его более высокой эффективности позволяет добиться больших результатов;
• стимулирование притока высоких технологий, иностранных инвестиций, достигаемое посредством использования этих схем, позволяет решить национально значимые экономические и социальные проблемы.

Использование рассмотренных схем проектного финансирования в России может осуществляться на основе реализации соглашений о разделе продукции, в соответствии с которыми инвесторам предоставляются на возмездной основе и на определенный срок исключительные права на поиск, разведку, добычу минерального сырья и на ведение связанных с этим работ, а инвестор осуществляет проведение указанных работ за свой счет и на свой риск. При этом соглашение определяет условия и порядок раздела произведенной продукции между государством и инвестором.

Проектное финансирование может быть эффективным и действенным  финансовым инструментом в отношении  долгосрочных инвестиционных проектов, связанных с капиталоемкими отраслями  экономики. . 
 

2.4. Оценка  состоятельности  инновационного проекта. 

2.4.1. Методы дисконтирования.

Методы  дисконтирования основаны на сравнении  денежных поступлений в различные моменты времени. Именно процедура дисконтирования позволяет максимально полно учесть инфляцию, риски и альтернативную стоимость капитала на различных стадиях проекта. 
Аксиомы расчета экономической эффективности инвестиционных проектов 
Основой для расчета инвестиционных проектов являются две аксиомы, не нуждающиеся в доказательствах: они интуитивно понятны и не противоречат нашему практическому опыту. 
Аксиома первая. У инвестора всегда есть выбор для вложения средств (принцип арбитражного ценообразования). 
Аксиома вторая. Рубль сегодня стоит больше, чем рубль завтра (временная стоимость денег). 
Первая аксиома совсем простая и понятная. Но нелишне еще раз напомнить, что бизнес-планы - это очень важный аргумент в конкурентной борьбе за инвестиции. 
Главными причинами того, что рубль сегодня стоит больше, чем рубль завтра, являются: 
• инфляция; 
• риски проекта; 
• возможность альтернативного использования денег. 
Инфляция - это уменьшение покупательной способности денег с течением времени или процесс роста средних цен. Инфляция означает, что за одни и те же денежные единицы завтра можно будет купить товаров меньше, чем сегодня. Наиболее универсальный показатель измерения инфляции - это индекс потребительских цен, определяемый как "среднее подорожание средних товаров и услуг для типичного потребителя данной страны". 
Инфляция существует всегда. Нормальная инфляция - это как "нормальная температура". Высокая инфляция - это "высокая температура" в "больной" экономике. Она характеризует некий переходный период и может привести к "выздоровлению", в отличие от гиперинфляции, когда "очень высокая температура" может просто погубить экономику. 
Инфляция способна резко изменить все основные параметры проектов, при этом важнейшей проблемой является ее "неравномерность". Дело в том, что цены на разные товары и услуги увеличиваются неодинаково. Так, например, через четыре месяца после событий 17 августа 1998 г. продукты питания подорожали в среднем в 1,95 раза, а услуги - всего на 18%. 
Инфляцию, которая наблюдалась до момента разработки бизнес-плана и на момент разработки, можно измерить хотя бы в общих чертах. Но бизнес-план - это прогноз будущего. В нем нужно доказать, какая инфляция будет во время осуществления проекта. Так появляются "сценарии инфляции" и "инфляционные ожидания", из которых исходят предприниматели и инвесторы. Само слово "ожидания" предполагает, что здесь присутствует "человеческий фактор", а значит, велик разброс мнений. 
Сложность прогноза инфляции в России усугубляется общей политической нестабильностью в стране, отсутствием признанных институтов, публикующих эти прогнозы, а также целым рядом других факторов. 
Довольно часто в бизнес-плане предполагается, что цены реализации растут пропорционально инфляции, при этом увеличивается и объем продаж в натуральном выражении. Это предположение (как и любой другой сценарий) должно быть четко обосновано. 
Единственный совет, который можно дать, - сначала просчитать проект в постоянных ценах, затем согласовать с инвестором сценарии инфляции и уже в процессе подготовки инвестиционного соглашения совместными усилиями подготовить расчет в реальных ценах. 
Сравнение расчета в постоянных ценах, текущих ценах и в валюте 
Постоянные цены соответствуют постоянной покупательной способности на весь период. При этом остальные величины должны быть выражены в аналогичных единицах. В жизни мы имеем дело с текущими ценами. Эти цены выражены в денежных единицах, соответствующих сегодняшней покупательной способности. В бизнес-плане для каждого периода его осуществления должны быть выбраны свои текущие цены с учетом инфляции. Постоянные цены - условность. Строго говоря, ни одна из валют не может оставаться неизменной и быть принятой в качестве эквивалента. 
При расчете в текущих ценах денежные потоки (объемы выплат, поступлений, затрат) за определенный промежуток времени включают инфляционную компоненту (отслеживается выручка от реализации товара). В условиях инфляции идет рост реализации, и неясно, чем он обусловлен. Может повышаться истинная стоимость, а может быть, это только инфляция. Нужно сравнение со средним индексом цен. 
Ставки, которые фигурируют в условиях текущего момента, также имеют инфляционную составляющую (заимодавец ориентирован на сохранение текущей покупательной способности). Для выполнения расчета в постоянных ценах надо убрать инфляционную составляющую. Основные формулы для расчета номинальной и реальной банковских ставок приведены в разделе "Номинальная и реальная банковские ставки". 
Риски проекта. Как уже говорилось выше, инвестиции предоставляются под проекты для того, чтобы завтра получить больше. Но завтра деньги могут и не отдать. В этом и заключаются риски проекта. Причем можно не рассматривать случаи, когда заемщик специально не хочет вернуть деньги, в жизни достаточно примеров, когда их действительно невозможно вернуть: нет спроса на товар (коммерческий риск), закупленное оборудование оказалось некомплектным или неработоспособным (технологический риск) и многое другое, из-за чего продуманная схема дает сбой. Естественно, что инвестор хочет максимально оградить себя от рисков. Даже не вдаваясь в подробности их рассмотрения, совершенно ясно, что чем больше срок возврата денег, тем большая вероятность того, что произойдут события, препятствующие их возвращению. Отсюда следует, те деньги, которые уже вам предоставлены, - самые ценные, а те, которые только пообещали дать, - значительно дешевле. 
Для бизнес-плана очень важно рассмотрение рисков проекта. При этом самое главное - показать потенциальному инвестору, что инициаторы проекта представляют себе основные риски и располагают грамотной программой по снижению возможных потерь. Имеется несколько формализованных методов, позволяющих рассчитать потенциальные риски проекта при различных сценариях его развития. Основная идея этих методов - опрос экспертов и перевод их суждений в цифры, показывающие вероятность получения тех или других значений искомых величин. Однако необходимо отметить, что полученные результаты носят в достаточной степени условный характер, поскольку зависят от профессионального уровня экспертов. В этих условиях лучше всего подробно описать возможные риски проекта, а расчет вероятностей делать совместно с экспертами потенциального инвестора. 
Возможность альтернативного использования денег. Деньги можно пустить в оборот и заработать на них. Есть много способов распоряжения ими - пускать их в торговый оборот, положить на депозит в банк или купить акции. Но пока деньги находятся на руках у инвестора, он имеет полную свободу выбора вариантов. Таким образом, люди, которые просят деньги на свои проекты, всегда находятся в конкурентной борьбе за деньги инвесторов. Одним из наиболее мощных средств этой борьбы выступает бизнес-план. 
Суммируя все сказанное, можно сделать вывод, что экономическая оценка инвестиционного проекта возможна только с учетом всех факторов - инфляции, рисков и альтернатив. Именно такую возможность дают методы дисконтирования. 
Самое большое количество ошибок в расчетах дисконтирования допускается из-за того, что нет ясного понимания экономической сути расчета. 
Именно поэтому сначала следует проанализировать различные виды банковских ставок и простые модели финансовых расчетов с учетом временного фактора (депозиты, аннуитеты и перпетуитеты), и только потом - собственно дисконтирование денежных потоков и расчет характеристик экономической эффективности проекта. 
Номинальная и реальная банковские ставки 
Предположим, что на "семейном совете" решено купить компьютер за 1000 долл. США, а семья ежемесячно может откладывать определенную сумму денег. Предположим, процесс накопления займет около 10 месяцев. Если в течение этого времени деньги будут работать, то можно сократить время накопления. Возникает идея положить деньги на депозит в банк и постепенно пополнять сумму. Но что лучше: хранить их в долларах, потом продать и получить рубли, чтобы оплатить покупку, или сразу копить в рублях? Ответ ясен: если увеличение рублевой суммы происходит быстрее, чем их обесценивание из-за инфляции, то лучше хранить деньги в рублях, и наоборот. Приведем формулы для расчетов. 
Предположим, в рекламе банка указано, что "принимаются вклады населения под 10% в месяц". Здесь 10% - это "номинальная банковская ставка" N: получив от вкладчика 100 руб., через месяц банк выдаст ему 110 руб. Если за это время инфляция составила 15%, то реально деньги обесценились, поскольку покупательная способность у 110 руб. меньше, чем была у 100 руб. Формально денег больше, но купить на них можно меньше. Реальное увеличение покупательной способности денег характеризуют реальной банковской ставкой - R. Эта ставка показывает, во сколько раз реально выросла покупательная способность денег за указанный период. При инфляции I, равной нулю (нет инфляции), номинальная и реальная банковские ставки совпадают. Тогда на полученные 110 руб. можно купить больше товаров. Во всех других случаях номинальная ставка состоит из двух частей - инфляционной и реальной. 
Формула связи между реальной и номинальной ставками имеет вид: 
N = (1 +I)-(1 + R)-l - зависимость номинальной ставки от реальной; 
R = (N-I)/(1 + I) - зависимость реальной ставки от номинальной. 
Эти равенства носят название "формулы", или "правила", Фишера. 
С расчетом инфляции связано довольно много ошибок. Наиболее часто встречающаяся из них - расчет инфляции не по формуле Фишера, а по приближенной формуле R = N-L. Рассмотрим на примере, к чему это приводит при различных уровнях инфляции. 
Пусть инфляция равна 3% годовых, а N—7%. 
По приближенной формуле 
R=(N-I)=0,04. 
По формуле Фишера 
R = (N-I) /(1+I) = (0,07-0,03) / (1 + 0,03) = 0,0398, 
что с достаточно высокой для расчетов точностью равно 0,04. Соответственно при таких уровнях инфляции вполне возможно применение упрощенной формулы. 
Уже при 50% инфляции и номинальной ставке 60% имеем: 
по упрощенной формуле 
r =(N-I) =0,1; 
по формуле Фишера 
R = (N-I) /(1+1)= (0,6-0,5) / (1 + 0,5) = 0,067. 
Ошибка достигает 45%, что может привести к качественно другим результатам. 
Расчет значения банковского депозита 
Предположим, что получена давно обещанная премия и что можно какую-то ее часть (условно - 1000 руб.) отложить, так как она понадобится только в отпуске, через три месяца. Чтобы как-то уберечь деньги от инфляции, предполагается положить их в банк на депозит. Но отдавать деньги на длительный срок - опасно. Решено положить деньги на месяц в банк (это минимальный срок депозита в российских банках), а затем продлевать по мере необходимости. Пусть депозит приносит 10% дохода за месяц. Тогда сумма денег (F.) в конце первого месяца будет равна: 
F1 = 1000 -(1+ 0,1). 
Сумма депозита на начало второго месяца будет равна той же сумме: 1 000 • (1 + 0,1). Если с банком ничего не произойдет и деньги останутся на депозите, то к концу второго месяца его сумма составит: 
F2=[1000-(1 +0,1)]-(1 +0,1). 
Если эта же сумма останется на начало третьего месяца, то в конце его можно получить сумму (F.): 
F3 = {[1 000 • (1 + 0,1)] • (1 + 0,1)} • (1 + 0,1) F3= 1000 •(I +0,1)3. 
Депозит - это инвестиции: деньги отдаются в банк с целью получения на них процентов. Обратите внимание: чем дольше лежат деньги на депозите, тем выше выигрыш, но при этом выше и риск, что с банком что-то случится. 
Общая формула расчета будущего значения депозита (формула сложных процентов) имеет вид: 
FVn=PV (1 +K)n, 
где FV (Future Value) - будущая величина депозита; 
PV (Present Value) - текущая, или современная, величина вложений; 
К - прибыльность на инвестиции; 
п - число стандартных периодов. 
Расчет будущей стоимости депозита - это пример расчета, учитывающего временную стоимость денег. Верна и обратная формула: 
PV=FVn 1(\+К)n. (1) 
Будущая стоимость аннуитета 
Аннуитет - это ежегодный взнос финансовых средств ради накопления определенной суммы в будущем. Два наиболее часто встречающихся примера аннуитетов: амортизационные отчисления и дополнительная пенсия. 
Из амортизационных отчислений формируется специальный фонд - это денежные средства, позволяющие приобрести новое оборудование взамен постепенно изнашивающегося старого. Экономический механизм накопления средств для замены оборудования признается налоговым законодательством всех стран, и величина амортизационных отчислений исключается из налогооблагаемой прибыли. Как мы уже говорили в разделе, посвященном финансовой характеристике проекта, амортизационные отчисления играют важную роль в инвестиционном процессе. 

2.4.2.Оценка финансовой состоятельности.

Любой проект должен, во-первых, сам себя обеспечивать деньгами (своевременно и в полном объеме производить все выплаты, связанные с осуществлением проекта), а во-вторых, сохранять и приумножать вложенные в него деньги. Эти два подхода носят названия "Финансовая состоятельность" (финансовая оценка) и "Эффективность инвестиций" (экономическая оценка). Иногда оба подхода объединяют одним названием: 
"Коммерческая оценка проекта", или, по-другому, "Финансово-экономическая оценка". Эти оценки предполагают расчет некоторых специальных параметров. Общая схема оценки коммерческой состоятельности проекта, а также основные параметры, по которым ведется оценка, представлены.

Оценка  финансовой состоятельности проекта  производится на базе трех форм финансовой отчетности: 
1) отчет о движении денежных средств; 
2) отчет о прибылях и убытках; 
3) балансовый отчет. 
Основное отличие форм финансовой оценки от отчетных форм состоит в том, что они представляют будущее, прогнозируемое состояние предприятия (инвестиционного проекта). 
Отчет о движении денежных средств составляется на основе прогноза продаж по каждому из потенциальных рынков. С финансовой точки зрения данный отчет содержит информацию, характеризующую операции, связанные с образованием источников финансовых ресурсов и с их использованием. 
Отчет о прибылях и убытках. Назначение этой формы - иллюстрация соотношения доходов, получаемых в процессе производственной деятельности предприятия (проекта) в течение какого-либо периода, и расходов за этот же период. 
Выручка от реализации - это цена всего объема отгруженной продукции или оказанных услуг за выбранный промежуток времени. 
Иногда полезно представить данную позицию в развернутой форме. При этом отдельно могут указываться строки "Валовой объем реализации продукции", "Возврат ранее отпущенной продукции ", "Скидки по реализации". 
Как правило, при определении валового объема реализации продукции не учитываются налоги с оборота, таможенные и акцизные сборы. 
Переменные, или пропорциональные издержки возрастают и уменьшаются пропорционально объему производства. 
Постоянные, или непропорциональные издержки не зависят от объема производства. К ним относятся: проценты за кредиты, арендная плата, заработная плата управленческого персонала, административные расходы и др. Постоянные издержки могут считаться таковыми только до определенной величины объема выпуска продукции. Как только для его увеличения потребуется расширение площадей и увеличение управленческого персонала, постоянные издержки возрастут. 
Есть еще и смешанные издержки, которые нельзя отнести ни к одной из вышеперечисленных категорий. 
Валовая (маржинальная) прибыль представляет собой разность между выручкой от реализации продукции и переменными издержками на ее производство. По сути, это максимальная прибыль, которую может дать данный товар. 
Экономический смысл маржинальной прибыли - увеличение общей массы прибыли, которое достигается при повышении объема производства на одну единицу. Отсюда вывод: минимально допустимый объем производства, называемый "точка безубыточности", должен соответствовать равенству между маржинальной прибылью и постоянными издержками. 
На практике разделение издержек на "чисто переменные" и "чисто постоянные" весьма затруднительно. В этих случаях расчет маржинальной прибыли выполняется на базе специальных методов. 
Операционные, или общие издержки представляют собой сумму переменных и постоянных издержек. 
Операционная прибыль представляет собой разность между выручкой от реализации и операционными издержками, т.е. расходами, непосредственно связанными с осуществлением производственной деятельности. Прибыль от операций - это характеристика эффективности чисто производственной деятельности предприятия. 
Величина налога на прибыль рассчитывается с учетом системы льгот (например, при реинвестировании прибыли), поэтому могут потребоваться какие-либо дополнения или комментарии к данной позиции отчета о прибыли. 
В некоторых случаях часть прибыли направляется на создание резервов или фондов специального назначения. 
Чистая прибыль - ключевое понятие финансового анализа. Представляет собой разность между операционной прибылью и налогом на прибыль. Именно этот показатель дает наилучшее представление об эффективности функционирования предприятия (проекта) и является основным источником увеличения собственного капитала проекта. 
Балансовый отчет - это традиционный бухгалтерский баланс. Для целей бизнес-плана его форма может не совпадать с формой баланса, предусмотренного требованиями бухгалтерской и статистической отчетности. 
В завершении еще раз укажем, что методы финансовой оценки инвестиционных проектов в чем-то аналогичны методам анализа финансового состояния действующих предприятий. Но для действующего предприятия коэффициентный анализ позволяет найти и оценить реальную эффективность политики в области финансов, маркетинга и инвестиций. При подготовке проектов, напротив, информация, получаемая с помощью анализа финансового состояния, обречена на чисто иллюстративный характер, являясь лишь одним из результатов обработки заранее заданного набора исходных данных. Финансовые коэффициенты инвестиционных проектов имеют лишь относительную ценность. Она заключается в использовании единой системы критериев для работающих и проектируемых предприятий. 

2.4.3.Методы  оценки экономической  эффективности.

Методы  оценки экономической эффективности  делятся на два больших класса: 
а) простые методы 
б) методы дисконтирования. 
Простые (статические) методы. 
Простые (статические) методы (или "экспресс-методы") позволяют достаточно быстро и на основании простых расчетов произвести оценку экономической эффективности. Это очень полезная информация, так как если проект отклоняется по простым критериям, то можно быть почти уверенным в том, что он будет отклонен и по более сложным. 
В основе простых методов оценки экономической эффективности инвестиций лежит идея о том, что предприятие может оплачивать инвестиции из своей чистой прибыли и из амортизационных отчислений. Происхождение этих "составляющих" понятно: чистая прибыль остается в распоряжении предприятия, которое само решает, как с этой прибылью поступить; амортизационные отчисления по своей сути предназначены для инвестиций. В простых методах на основании таблицы движения денежных средств и отчета о прибылях и убытках оцениваются простая норма прибыли (ПНП) проекта, его простой срок окупаемости (ПСО) и точка безубыточности (ТБ). 
Основные формулы расчета: 
пнп=чп /оии, 
где ПНП - простая норма прибыли проекта; 
ЧП - чистая прибыль предприятия; 
ОИИ - общие инвестиционные издержки. 
ПСО = ОИИ / (ЧП + АО), 
где ПСО - простой срок окупаемости проекта; 
АО - амортизационные отчисления. 
ТБ = (СС-УПЗ) / (ВР-УПЗ), 
где ТБ - точка безубыточности проекта; 
СС - себестоимость продукции; 
УПЗ - условно-переменные затраты; 
ВР - выручка от реализации. 
Общие инвестиционные издержки - это сумма денег, необходимая для проекта. Следует еще раз повторить, что к ее расчету надо отнестись очень внимательно. 
Точка безубыточности проекта может рассчитываться только в товарных единицах, в рублях, в процентах к объему выпуска. 
Если точка безубыточности свыше 80% выпуска, это значит, что проект неустойчив: 80% средств им расходуется. Стоит подумать о снижении издержек и об увеличении объемов выпуска. 

2.4.4. Юридическая экспертиза.

Работа  эксперта начинается задолго до объявления инвестором своего официального волеизъявления на участие в конкурсе по реконструкции или новому строительству. 
Независимая юридическая экспертиза призвана оценить наличие необходимых документов как со стороны потенциального инвестора, так и со стороны городской (местной) администрации, предполагающей осуществить строительные работы с помощью привлеченных инвестиций. 
Как правило, первоначальный перечень документов, подлежащих правовой оценке, состоит из правоустанавливающих актов и справок на объект инвестиционной деятельности со стороны городской (местной) администрации: 
· решения соответствующих органов о реконструкции или новом строительстве; 
· подтверждения их дееспособности; 
· наличия соответствующих документов в земельных кадастрах, планах БТИ; 
· оценивается обремененность объекта пользователями или невыявленными собственниками. 
Последнее обстоятельство необходимо проверять более тщательно, поскольку администрация хотя и несет ответственность за юридическую чистоту сделки со своей стороны, однако на практике это не всегда соответствует реальной действительности, особенно в отношении третьих лиц - пользователей и неучтенных собственников объекта. 
Анализ действующей практики реконструкции объектов недвижимости в Москве свидетельствует о том, что наличие соответствующего постановления правительства города и подписанного инвестиционного контракта не защищает инвестора от юридических неожиданностей в виде появления пользователей и собственников с оформленными, не до конца оформленными правами или претензиями на объект, которые впоследствии перерастают в дорогостоящие судебные тяжбы. Поэтому юридическая экспертиза должна тщательно разбираться с документами соответствующих комитетов по имуществу, землепользованию и другим в части данного инвестиционного объекта. 
Со стороны инвестора необходимо предъявление: 
· регистрационных документов; 
· послужного списка выполненных работ с отзывами о законченных объектах; 
· необходимых гарантий. 
Предоставление гарантий исполнения обязательств по инвестиционному проекту является наиболее сложной задачей в связи с тем, что требования к гарантиям постоянно меняются. Так, в 1994—1996 гг. для участия в инвестиционном конкурсе было достаточно предъявить письмо из банка о возможном предоставлении гарантий. В настоящее время гарантией исполнения инвестиционных обязательств являются оплата участия в конкурсе и более жестким образом оформленная банковская гарантия. Проверка документов по банковской гарантии должна сочетаться с проверкой кредитоспособности выдавшего ее банка. 
В случае привлечения западных инвестиций требуется юридическая оценка с приглашением специалистов по западному банковскому праву. 
Следующим этапом юридической работы по инвестиционным проектам с недвижимостью является подготовка инвестиционного контракта. Эту работу условно можно разделить на три стадии: 
· первая стадия - предварительная работа по оценке нормативных документов, регламентирующих деятельность местной администрации по заключению инвестиционных контрактов; 
· вторая стадия - подготовка проекта инвестиционного контракта; 
· третья стадия - согласование, регистрация и подписание инвестиционного контракта. 
На первой стадии анализируются соответствующие нормативные документы местной администрации, регламентирующие порядок заключения инвестиционных контрактов в Москве, например, действует специальное постановление правительства столицы от 18 мая 1999 г. №426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности". 
В этом постановлении установлено, что реализация проектов нового строительства, реконструкции (реставрации), комплексного капитального ремонта объектов недвижимости в случаях внебюджетного финансирования осуществляется на конкурсной основе и на условиях инвестиционных контрактов между правительством Москвы и привлекаемым инвестором. 
Все инвестиционные контракты на территории столицы заключаются исключительно на основании решений Городской и окружных конкурсных комиссий по подбору инвесторов по объектам, включенным в программы строительства. 
Этим же постановлением утверждена примерная форма и редакция инвестиционного контракта (договора) на реализацию инвестиционного проекта строительства, реконструкции и комплексного капитального ремонта объектов недвижимого имущества различного назначения на территории Москвы и определены порядок и перечень должностных лиц, которым предоставлено право заключать инвестиционные контракты. 
Кроме того, определен пакет конкурсной документации на право заключения инвестиционного контракта, регламент его подготовки. 
Порядок проведения конкурса изложен в постановлении правительства Москвы от 24.05.94 № 435. 
Сумма задатка и порядок оплаты определяются каждый раз отдельно по конкретному инвестиционному проекту. Таким же образом устанавливаются критерии определения победителей. Инвестор получает от конкурсной комиссии вышеперечисленные данные, информационное письмо (в случае открытого конкурса), исходно-разрешительную документацию для проведения строительных работ, проект постановления правительства Москвы о реконструкции (новом строительстве) объекта, согласованный со всеми организациями за исключением: инвестора (победителя конкурса), проекта округа либо любого лица, уполномоченного правительством Москвы, Государственно-правового управления Мэрии г. Москвы, управляющего делами Мэрии. Кроме того, победитель конкурса получает частично согласованный инвестиционный контракт. 
Вторая стадия - подготовка контракта инвестором предполагает постатейную аналитическую работу юриста по всем 14 статьям типового контракта. 
Особое внимание следует обратить на вторую статью "Предмет Контракта", где определена цель договора, обозначен инвестиционный проект, сумма инвестиций, размеры площадей, срок ввода в эксплуатацию. 
На момент заключения контракта определяется обременение объекта пользователями, собственниками и жильцами с указанием правовых оснований. Обозначаются условия освобождения объекта. 
От полноты, достоверности этой информации зависят величина затрат и сроки освобождения объекта для проведения строительно-монтажных работ и распределение долей между будущими собственниками после завершения контракта. 
Обременение объектов недвижимости третьими лицами регламентируется соответствующими статьями ГК РФ и постановлением правительства Москвы от 13.08.96 г., № 689, в котором утверждено "Положение о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве". 
Согласно Положению объекты нежилого фонда могут быть переданы: 
· в хозяйственное ведение, 
· оперативное управление, 
· безвозмездное пользование, 
· в аренду, 
· проданы в собственность. 
Передача нежилого помещения в хозяйственное ведение реализуется на основании постановления правительства Москвы государственным и муниципальным унитарным предприятиям, образованным постановлением правительства Москвы или распоряжением Госкомимущества. Фактическая передача нежилого помещения в хозяйственное ведение осуществляется после оформления свидетельства и заключения контракта на право хозяйственного ведения, согласно которым заинтересованными юридическими лицами оформляются акт приемки-передачи имущества и справка авизо. Свидетельство и контракт оформляются Москомимуществом. 
Нежилое помещение учитывается на балансе юридического лица. Его размер в случае использования под административные цели не должен превышать 9 кв. м. общей площади на одного работника аппарата управления. Если в хозяйственное ведение предприятию передается часть здания, то в контракт на право хозяйственного ведения включается пункт о запрещении его отчуждения при приватизации. 
Перечисленные обстоятельства следует учитывать, если возникает какая-либо судебная тяжба по освобождению помещений, находящихся в хозяйственном ведении. 
Передача нежилого помещения в оперативное управление реализуется на основании постановления правительства Москвы государственным или муниципальным учреждениям, образованным постановлением правительства Москвы или Москомимуществом. 
Все вышеизложенные обстоятельства, касающиеся передачи помещений в хозяйственное ведение, полностью можно перенести на ситуацию с передачей помещений в оперативное управление. 
Передача нежилого помещения в безвозмездное пользование может быть реализована на основании постановления правительства Москвы любому юридическому или фактическому лицу. Эта передача фиксируется фактом оформления свидетельства и заключения договора на право безвозмездного пользования с актом приемки-передачи имущества. Свидетельство, договор и акт приемки-передачи оформляются Москомимуществом. 
Нежилое помещение учитывается на балансе юридического лица, в собственности которого находится нежилой фонд. Москомимущество в случае необоснованного отказа прежнего балансодержателя в подписании договора и акта приемки-передачи имущества заключает договор субаренды самостоятельно и принимает меры к передаче имущества новому владельцу. 
Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В отдельных случаях решение по этому вопросу принимается на основании распоряжения мэра, постановления правительства Москвы, распоряжения Москомимущества. Передача в аренду помещения оформляется свидетельством и договором. Это помещение учитывается на балансе арендатора. Передача помещения арендатором в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам может быть осуществлена только с согласия Москомимущества. 
Регистрация такого рода субарендных договоров и договоров на безвозмездное пользование производится в Москомимуществе или в его территориальном агентстве. 
Арендатор вправе внести в качестве вклада в другое юридическое лицо свои права аренды. В этом случае ответственным перед арендодателем остается арендатор. 
Продажа помещений в собственность регламентируется в порядке, 
В статье "Сроки и содержание этапов" следует обратить внимание на возможность продления сроков выполнения. Это обстоятельство в практике инвестиционной работы имеет большое значение в связи с частым невыполнением отдельных обязательств администрацией. 
В статье "Обязанности сторон" излагаются в общем виде и, как правило, имеют стандартный набор взаимных обязательств. 
В статье "Гарантии" важно обратить внимание на представление рекомендательных банковских писем о возможностях инвесторов исполнить обязательства. 
В статье "Уступка прав по контракту" необходимо обратить внимание на возможность уступки прав не одному, а нескольким инвесторам. 
В статье "Срок действия контракта" срок окончания контракта рекомендуется ограничивать моментом выполнения сторонами всех обязательств, а не фиксированной датой. 
В статье "Изменение и прекращение контракта" особое внимание рекомендуется уделить возмещению инвестору документально подтвержденных прямых затрат в случае расторжения контракта. 
Остальные статьи контракта, хотя и требуют в отдельных случаях уточнения, в типовом варианте изложены достаточно полно и обосновано. 
На третьей стадии юридической работы решаются вопросы согласования и подписания контракта. Для этих целей необходимо подготовить необходимый набор документов об объекте инвестиционной деятельности и самом инвесторе. От полноты документального набора вышеназванных сведений во многом зависит время рассмотрения контракта в соответствующих инстанциях. 
Сроки получения полностью согласованного инвестиционного контракта составляют 2,5 месяца (включая согласования с управой префектом, департаментом муниципального жилья и Москомимуществом - 1 месяц, с советником мэра по экономической безопасности - 1 неделя, ГПУ Мэрии - 1 неделя, префектом или другим уполномоченным лицом -1 неделя) без учета времени подписания контракта инвестором. 
В результате надлежащим образом оформленный и подписанный инвестиционный контракт становится центральным звеном соответствующего бизнес-плана по проекту недвижимости. 
 

2.5. Оценка риска.

Зависимость между типом инвестиций и уровнем  риска можно представить в виде следующей шкалы. 
Разные риски - это разные вероятности "не угадать" реакцию рынка на результаты работы фирмы после завершения инвестиций. Ясно, что с этих позиций организация нового производства, имеющего своей целью выпуск неизвестного рынку продукта (а тем более научно-исследовательские (НИР) или опытно-конструкторские (ОКР) работы), сопряжена с наибольшим риском. Инвестиции для выполнения гостребований касаются соответствия производства экологическим стандартам либо стандартам безопасности продукции. Они предполагают наличие формализованных требований, изложенных в виде согласованной программы действий, а ее выполнение редко может быть поставлено под сомнение. 
При рассмотрении любого проекта эксперты учитывают "шкалу рисков". Напрашивается неутешительный вывод: чем меньше опыт в бизнесе, тем сложнее получить деньги под проект.

При развитии дела неизбежно возникают трудности и приходится рисковать. Бизнес-план содержит информацию об этом. Открытие возникших негативных фактов перед потенциальными инвесторами может подорвать кредит доверия к проекту и лишить его финансирования. В то же время определение и обсуждение риска в проекте демонстрируют квалификацию разработчиков и поднимают доверие инвесторов. Таким образом, беря на себя инициативу в определении и обсуждении риска, руководство фирмы дает понять инвестору, что оно об этом думает и как будет преодолевать эти трудности. Поэтому определение и обсуждение главных проблем к рискованных моментов служат развитию проекта. Оно включает описание опасных ситуаций в отрасли, на рынке сбыта, в сроках и финансировании начального этапа проекта. 
Понятие риска, его оценка, прогнозирование и даже управление им - вещь малознакомая для наших предпринимателей, хотя их повседневная деятельность сопряжена с таким уровнем риска, при котором любой западный предприниматель даже не подумал бы браться за дело. 
В рыночных условиях раздел, посвященный потенциальным рискам, особенно важен, и от глубины его проработки в значительной степени зависит доверие потенциальных инвесторов, кредиторов и партнеров по бизнесу. Следует отметить, что важна не столько точность расчетов, сколько необходимость заранее предусмотреть все возможные рисковые ситуации. 
Методы анализа рисков дифференцируются в зависимости от величины проекта. Для крупных проектов необходим тщательный просчет рисков с использованием аппарата теории вероятностей. Для незначительных проектов достаточен анализ риска с помощью чисто экспертных методов. 
Еще раз повторим, главное при этом - не сложность расчетов и не точность вычислений вероятностей сбоев до второго знака после запятой, а умение авторов бизнес-плана заранее выявить все типы рисков, с которыми они могут столкнуться, источники этих рисков и момент их возникновения. Необходимо разработать меры по сокращению этих рисков и минимизации потерь, которые они могут вызвать. Чем глубже вы проработаете эту проблему, тем выше будет к вам доверие потенциальных партнеров и инвесторов. Верят не тому, кто оптимистически утверждает, что его дело беспроигрышное, а тому, кто способен заранее увидать камешки на своем пути и объяснить, как он собирается конструировать свой «автомобиль» и вести его по дороге, чтобы не оказаться в кювете. 
Следует учитывать, как минимум, следующие виды рисков: производственные, коммерческие, финансовые и связанные с форс-мажорными обстоятельствами. 
Производственные риски связаны с различными нарушениями в производственном процессе или в процессе поставок сырья, материалов, комплектующих изделий. Как правило, мерами по снижению производственных рисков являются действенный контроль за ходом производственного процесса и усиление влияния на поставщиков путем диверсификации и дублирования поставщиков, применения импортозамещающих комплектующих и прочие меры. 
Коммерческие риски связать с реализацией продукции на товарном рынке (уменьшение размеров и емкости рынков, снижение платежеспособного спроса, появление новых конкурентов и т. п.). 
Мерами снижения коммерческих рисков могут быть: 
• систематическое изучение конъюнктуры рынка; 
• создание дилерской сети; 
• соответствующая ценовая политика; 
• образование сети сервисного обслуживания; 
• формирование общественного мнения (паблик рилейшнз) и фирменного стиля; 
• реклама и т. д. 
Финансовые риски вызываются инфляционными процессами, всеобщими неплатежами, колебаниями валютных курсов и пр. Они могут быть снижены благодаря созданию системы эффективного финансового менеджмента на предприятии, работе с дилерами на условиях предоплаты и т. д. 
Риски, связанные с форс-мажорными обстоятельствами — это риски, обусловленные непредвиденными обстоятельствами (от смены политического курса страны до забастовок и землетрясений). Мерой по их снижению служит работа предприятия с достаточным запасом финансовой прочности. 
Таким образом, причины возникновения риска, к сожалению, весьма многочисленны: это могут быть изменения в налоговом регулировании, колебания валютных курсов и т.п. От вас требуется хотя бы ориентировочно определить, какие риски наиболее вероятны и во что они могут обойтись. От этого прогноза вы уже можете перекинуть мостик к ответу на вопрос: как уменьшить риски и потери? Этот ответ должен состоять из двух разделов: в первом вы указываете организационные меры профилактики рисков, во втором - свою программу страхования от рисков. Например, при возможности сбоев в графике железнодорожных перевозок материалов и комплектующих можно проработать альтернативную программу транспортировки необходимых изделий с помощью авиационного или автомобильного транспорта. Что касается страхования, то здесь тема для разговора столь обширна, что мы обсудим ее лишь вкратце. 
К сожалению, в нашей стране система страхования развита крайне слабо. Это поражает зарубежных коллег, привыкших подстраховывать каждый свой шаг: от покупки оборудования до обесценения валютных средств из-за колебаний курсов валют. Следует иметь в виду, что открытое и честное обсуждение этого вопроса в деловом плане, во-первых, характеризует вас с хорошей стороны как предпринимателя, во-вторых, показывает, что вы проявляете определенную заботу о тех средствах, которые собираетесь получить от партнера. Более конкретно следует обосновать все допущения, которые вы сделали, разрабатывая бизнес-план, и риск, который в них заложен. 
Подумайте о таких проблемах, как: 
• риск истратить всю наличность до получения, заказа на продукт; 
• риск снижения цен из-за действий конкурентов; 
• возможные тенденции в развитии отрасли; 
• риск превышения запланированных уровней затрат разработки и производства продукта; 
• невыход на намеченный объем продаж; 
• срыв графика разработки продукта; 
• трудности в поставках сырья и комплектующих; 
• трудности в получении банковского кредита; 
• риск оказаться без наличности после массового поступления заказов. 
Здесь следует определить, какие из потенциальных проблем наиболее опасны для проекта, и описать предложения фирмы по минимизации влияния неблагоприятных обстоятельств в каждой, рискованной части проекта. 
Следует отметить, какие из потенциальных проблем являются критическими для успеха предприятия, и описать ваши планы по минимизации влияния неблагоприятных факторов. Для разных сфер предпринимательства характерен разный уровень риска. 
Схема написания данного раздела следующая. 
А. Степень риска коммерческой неудачи для вашей сферы бизнеса. Покажите, относится ваш бизнес к уже хорошо освоенной области предпринимательства, новой, осваиваемой области или новейшей, неосвоенной области, а также имеет ваше предприятие высокий, средний или низкий уровень риска в вашей области предпринимательства. 
Б. Степень обеспеченности получения и продажи продукта. Укажите вероятность технического успеха в получении продукта и долю продаваемого объема продукции в общем ее объеме, предназначенном для продаж. 
В. Рентабельность вашего дела с учетом риска. Укажите прогнозируемую чистую прибыль (эти данные имеются в разделе «Финансовый план») и общие издержки, исчислите уровень рентабельности. 
Г. Конкретные виды рисков для вашего дела. Перечислите наиболее существенные виды риска, с которыми вы можете встретиться в вашем бизнесе и которые целесообразно страховать (уничтожение, хищение или порча товара при транспортировке; невыполнение субподрядчиками обязательств). 
Перечислите наиболее существенные виды риска, не зависящие от страхования и требующие использования специальных способов уменьшения негативных последствий (связанные с неверным выбором проекта и колебанием конъюнктуры, изменениями цен и спроса; коммерческий риск; финансовый риск; ошибки менеджеров; социальная нестабильность и др.). 
Д. Мероприятия по уменьшению ущерба, связанного с предпринимательским риском. Укажите, к каким страховым организациям и компаниям вы планируете обратиться, какие типы договоров о страховании и на какие суммы вы планируете заключить. Намерены ли вы использовать хеджирование для уменьшения возможного ущерба? Перечислите мероприятия по не страхуемым видам риска. 
Для снижения общего влияния рисков на эффективность предприятия необходимо предусмотреть коммерческое страхование по действующим системам (страхование имущества, транспортных перевозок, рисков, заложенных в коммерческих контрактах на заключаемые сделки, перестрахование и пр.). 
Вероятность каждого типа рисков и убытки, вызываемые ими, различны, поэтому необходимо их прогнозировать и, по возможности, рассчитать.