Проблемы развития жилищного строительства в России

Рост  объёмов ипотечного кредитования свидетельствует  не только об увеличении спроса на кредиты, но в значительной мере отражает рост цен на рынке жилой недвижимости. По мнению банкиров, ипотека в нашей стране получила  бы более широкое распространение, если бы не текущий уровень цен, который в большей степени обусловлен дисбалансом спроса и предложения. «… До сих пор мы не дошли даже до уровня 1987 года. Спрос огромный, жилья как не хватало, так и не хватает», - отмечает Александр Шерстюков, управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы.

Существует  несколько факторов, оказывающих  влияние на снижение темпов строительства  жилой недвижимости. Один из них - законодательные  ограничения, например, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу в 2006 году. Он ввёл новые правила игры: срок получения пакета исходно-разрешительной документации увеличился до одного - двух лет. В результате в начале года предложение жилья на первичном рынке снизилось до 50%, по сравнению с соответствующим периодом 2005 года. В данный момент ситуация несколько стабилизировалась: крупные компании адаптировались к требованиям действующего законодательства, тогда как недобросовестные застройщики, а также компании с непродуманной финансовой политикой покинули рынок.

Другой  причиной, по мнению аналитиков, является отсутствие государственного стимулирования увеличения объёмов строительства. Как показывает практика, девелоперам  выгоднее строить меньше жилых помещений и продавать их дороже, нежели сдавать в эксплуатацию больше квадратных метров, способствуя тем самым снижению рыночных цен.

Свою  лепту вносит и нехватка участков, пригодных для возведения жилых  домов. По оценкам экспертов, в нашей стране не более одного процента всех земель предназначены для жилищного строительства, остальные считаются непригодными для этой цели по тем или иным причинам. Проблема может быть решена только на государственном уровне: необходимо основательно пересмотреть законодательную базу и отменить целый ряд ограничений, а также упростить механизм перевода земельных участков в необходимую категорию.  

И, наконец, проблема инфраструктуры, а вернее – её отсутствие. В последнее  время застройщикам всё чаще предлагают участки “в чистом поле”, где нет ни коммуникаций, ни энергетических сетей, ни автомобильных дорог. Девелоперам не выгодно финансировать создание инфраструктурных объектов.

Несмотря  на проблемы, препятствующие развитию национального проекта “Доступное жильё”, существуют и некоторые позитивные моменты. В частности, в последнее время власть пытается найти точки соприкосновения с девелоперами и застройщиками. Живой пример – взаимодействие государственных органов с  общественной организацией малого и среднего предпринимательства «Опора России», в рамках которого бизнесмены стремятся добиться понимания и поддержки чиновников для решения важнейших проблем строительной отрасли – совершенствования законодательной базы, упрощения механизма изменения категории земель, а также стимулирования роста объёмов строительства.

Кроме того, как уже упоминалось, тенденция  развития ипотечного кредитования, на которое делают ставки и власти, и бизнес, и рядовые граждане, в целом является позитивной. В  частности, ипотека больше не является привилегией, которую могут получить жители столицы: выдачу кредитов осуществляет всё больше региональных банков. При этом спрос на них в регионах является достаточно высоким. Так в Сибирском Федеральном округе за первый квартал текущего года было выдано около 15 млрд. рублей, приблизительно такую же сумму предоставили своим клиентам банки Приволжского округа.

«Проблему с жильем в нашей стране решит  только кардинальное изменение условий  строительства. Эта проблема зависит  от двух факторов — от доступности жилья и от его наличия», - подводит итоги Александр Шерстюков. По его словам, ипотека не решит проблему наличия жилья, но сможет приблизить срок его приобретения.

«Объемы строительства жилья в России в 2010 году должны превысить показатели лучших советских лет», - такой прогноз динамики рынка дал Министр регионального развития РФ Владимир Яковлев. В советские времена пик строительства пришёлся на середину восьмидесятых, когда ежегодно сдавалось в эксплуатацию порядка 76 млн. кв.м. жилых помещений. В 2010 году, в рамках проекта “Доступное жильё” власти планируют возведение 80 млн. кв.м. жилья. Это, безусловно, в определённой мере уравновесит спрос и предложение на рынке и приведёт к некоторому снижению цен. Однако не стоит забывать, что для стабильного развития рынка необходимо вводить в эксплуатацию как минимум 1 кв.м. жилой площади в год на человека, а значит, необходимо строить 145 млн. кв.м. в год – показатель, труднодостижимый в ближайшем будущем.  

Говоря  о перспективах жилищного строительства, нельзя не коснуться фактора, который оказывает непосредственное воздействие на первичный рынок жилья – текущее состояние и тенденции развития рынка строительных материалов. Эксперты в один голос утверждают: строить в России дорого.

Одной из основных причин сложившейся ситуации являются низкие темпы развития отечественного рынка, обусловленные небольшим числом производителей, не слишком высоким качеством стройматериалов, а также слабой конкуренцией. Однако, ввиду роста сектора жилищного строительства, аналитики прогнозируют стремительное развитие рынка стройматериалов в следующие 2-3 года. Это, прежде всего, касается производства “базовых” материалов, таких как цемент, бетон, кирпич и сухие строительные смеси.

Для того чтобы увеличить объёмы жилищного строительства, необходимо работать над снижением себестоимости объектов и уменьшением сроков строительных работ. В 60-70-е годы прошлого века данная проблема решилась довольно своеобразно: приоритет был отдан монтажу недорогих панельных конструкций. Инженеры экономили на площади жилых помещений, высоте потолков, толщине стен и качестве строительных материалов. При этом не брались в расчёт огромные теплопотери, высокие транспортные издержки, не говоря уже о качестве домов.

Ситуация  изменилась за последние несколько лет, когда при расчёте себестоимости стали учитывать многие и другие факторы, помимо цен на строительные материалы.  Компании, оперирующие на отечественном рынке стройматериалов, предлагают технологические решения, которые позволят улучшить качество строений и минимизировать бюджет проектов.

Резюмируя вышесказанное, необходимо отметить, что  тенденции жилищного строительства  в нашей стране зависят как  от государства и девелоперов, так  и от производителей строительных материалов. Достижение требуемого объёма жилищного строительства возможно только при реализации интересов всех игроков рынка. При этом большую роль играет создание новых стройматериалов и внедрение инновационных технологий, которые способствуют уменьшению себестоимости строительства, а, значит, увеличению числа строительных площадок.  
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Проанализировав становление и развитие жилищного  строительства в России, можно  сделать следующие выводы.

    1. Обеспечение населения жильем  является важнейшей социально-политической  и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

    К настоящему времени в жилом фонде  России сохраняется значительная часть  домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго-и материалоемки.

    В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье  все менее доступным для населения  и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 2007г.

    Сложившаяся проблемная ситуация в экономике  серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

    2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

• постоянный и  существенный приток денежных средств  на рынок жилья;

•оживить строительство  и сопряженные с ним секторы  промышленности;

•сохранить  и расширить рабочие места;

• повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

    3. Становление ипотеки и системы  ипотечного кредитования в России  осложнено такими факторами, как:

• недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного  инвестирования;

    •отсутствие   государственной    поддержки    и   льготного    налогообложения   для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

• недостаточная  разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

•отсутствие вторичного рынка закладных.

    4. Масштаб проблем развития жилищного  строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

    Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу  всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

По данным Министерства регионального развития, около 30% населения планирует улучшить жилищные условия за свой счет, Актуальные проблемы развития жилищного строительства в России т. е. является потенциальными покупателями квартир. До 2010 г. это может принести доход в сумме от 3 до 6 трлн. руб. Учитывая колоссальный потенциал развития жилищного строительства, государство, дав начало соответствующему национальному проекту, преследует не только социальные, но и экономические интересы. С развитием строительства мощный импульс получит вся российская промышленность.

     С жильем намного проще, чем с другими отраслями: потенциал рыночного роста здесь весьма значителен, при этом в отличие от других отраслей не возникает проблемы конкурирующего импорта. В принципе, экономика и сама может обеспечить спрос на жилье, но только не там, где речь идет о массовом жилищном строительстве. Государство должно беспокоить именно доступное, социально- ориентированное строительство – без организующей роли власти в этом случае не обойтись. Но, безусловно, полного возвращения государства в отрасль произойти не должно – меры управляющего воздействия должны нести по большей части контрольный и экономико-политический, а не хозяйственный характер.

      Какие проблемы в настоящее время испытывает строительный комплекс и что может предпринять государство для их разрешения? Основной недостаток государственной политики состоит в том, что подавляющее большинство включенных в ФЦП «Жилище» проектов направлено на стимулирование спроса на  жилье: развитие ипотеки, помощь молодым семьям, военнослужащим и т. д. По некоторым оценкам, на эти цели только в 2006 г. намечалось направить около 50 млрд. руб. федеральных средств.

     Причем это без учета инвестиций в ипотечное кредитование крупных коммерческих банков. Проблема платежеспособного спроса, безусловно, существует и во многих странах мира она разрешается посредством развития механизмов ипотечного кредитования. Однако одна лишь ипотека ситуации не разрешит: жилья в стране строится действительно очень мало, именно поэтому политика государства должна включать меры, направленные на

увеличение  объема предложения массового жилья.

    Что следует предпринять сегодня, чтобы исправить возникшую ситуацию,

фактически  сорвавшую сроки реализации национального  проекта? Прежде всего, усилить контроль за исполнением регламентов существующей законодательной базы в строительстве. По заявлениям чиновников, на сегодняшний день имеет место незаконное предоставление площадок под строительство в обход обязательных с осени 2005 г. земельных аукционов (с момента принятия соответствующего закона из предназначенных под застройку 1 тыс. участков на торги попало не более 100). Кроме того, необходимо ослабить власть монополий, сформировавшихся на локальных рынках, что способствует необоснованному росту цен и искусственному занижению объемов вводимого жилья.