Проблемы развития современной экономики: Рынок труда, земельная рента, цена земли. Российский рынок земли

Как говорилось ранее, продуктивность природных объектов во многом определяется их природными возможностями. При этом условии ценность конкретного природного ресурса определяется тем, доходом, который его владелец может получить, используя его.

Дифференциальную  ренту I можно определить по формуле:

 

Ri=(P-Zi)*Qi³, где

 Ri  - дифференциальная рента i-участка,

 Р – цена продукции,

 Zi – затраты по эксплуатации i-участка,

 Qi – объем производства продукции на i-участке.

Если учесть, что затраты  на разных природных объектах неодинаковы, то исходя из формулы очевиден тот  факт, что владелец лучшего природного участка получает дополнительный доход  по сравнению с теми, чьи участки хуже.

Дифференциация затрат или  отдачи возникает также из-за того, что количество участков с относительно лучшими природными характеристиками ограничено, а продукции, производимой на них, недостаточно для покрытия общественного  спроса. Следовательно, наряду с участками, обладающими наилучшими экономическими показателями (издержки на производство на таких участках минимальны), приходится эксплуатировать и другие. Однако владелец лучшего участка имеет преимущество перед владельцами других участков.

Ещё одной предпосылкой возникновения дифференциальной ренты I является единый рынок на продукцию. Для рынка не имеет значения тот факт, что на разных участках затраты на производство продукции были различными, т.к. товары одинаковые, то реализовываться они будут по одной цене.

Дифференциальная рента  II возникает в результате различной производительности добавочных вложений: её масса и норма планомерно возрастают в условиях интенсификации, научно-технического прогресса. Таким образом, получаемый доход является результатом предпринимательской деятельности и по праву должен принадлежать владельцу участка. Следовательно, рентные платежи от дифференциальной ренты II рода остаются в собственности природопользователя.

Дифференциальная рента  I представляет собой экономический выигрыш, целиком обусловленный особыми природными и экономико-географическими свойствами используемых природных ресурсов, не зависит от эффективности работы предприятий и, следовательно, ведет к возникновению у предприятий особой части незаработанного дохода.

Незаработанная  часть прибыли предприятия по справедливости должна возвращаться природе  и обществу и направляться на общественные и природные нужды. И государство, как собственник природных ресурсов, обязано обеспечить все условия для такого возврата и перераспределения части прибыли в пользу природы и общества⁴. Иными словами, владелец природного ресурса должен выплачивать ренту обществу, а не присваивать себе то, что ему не принадлежало и принципиально принадлежать не может. Он имеет непререкаемое право на доход, являющийся результатом его предпринимательской деятельности, вложений капитала за свой страх и риск. Но также закономерно, что часть дохода, которая остается сверх этого и не является «делом рук человеческих», результатом труда и предпринимательской активности, должна принадлежать всем⁵.

 

 

2.4. Монопольная  рента

 

Существует  и ещё одна разновидность ренты – монопольная рента.

Монопольная рента  образуется на землях исключительного  качества. Исключительные природные  условия порой создают возможности  для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.д. Например, южная приморская зона краснодарского края, уникальная для России, имеет пригодные земли для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса.

В результате монопольные  цены могут значительно превышать  индивидуальную стоимость таких  продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту.

 

 

Итак, монопольная  рента – эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных  ценах на исключительно редкие и  невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые⁶.

 

2.5. Цена  земли

 

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи.

При продаже  земли ее собственник заботится  о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится  получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте.

 В свою  очередь, покупатель земли, прежде  чем стать ее собственником,  сравнивает приносимую землей  сумму ренты с процентом, который  он может получить, если положит  свои деньги в банк.

В условиях рыночной экономики земля покупается и продается как капитальный актив. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы производства – труд и капитал. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли.

Еще У. Петти, предшественник английских классиков, утверждал, что поскольку земля не является продуктом труда, то она есть особый товар, цена которого зависит от дохода с земли . Современные ученые ценят подход У. Петти к определению цены земли, заложенный в его идее о взаимосвязи ссудного процента и ренты с земли за год.

Если земельный  участок рассматривать как капитальное  благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли  зависит от двух величин :

• размеров земельной  ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

• ставки ссудного процента.

Покупатель  земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного  ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение  регулярного дохода в течение  неопределенно долгого периода времени.

Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец определенной суммы денег может  положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная стоимость. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Цена земли как дисконтированной стоимости (PVN) определяется по формуле:

PVN = R/r, где

R – ежегодный  размер земельной ренты,

r – рыночная  ставка процента.

Например, если ежегодный доход в виде ренты  составляет 1000 $, ставка ссудного процента – 5%, то цена земли составит – 1000/0,05 = 20000 $.

Из этой формулы  видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и  падать, если повышается ставка процента.

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом, динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. XX века, доходивший до 18-21%).

 

2.6. Арендная плата

 

Аренда земли  – форма землепользования, при  которой собственник земли передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для  ведения хозяйства за определенное вознаграждение (арендную плату).

На самом  деле, рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли хочет сделать какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения – «рента разбухает».  Это происходит потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять  арендную плату, мотивируя это улучшенными  качествами земли или развитой инфраструктурой  хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся  осуществлять такие вложения, которые  полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность.

Арендный договор  в Бельгии (где в начале 90-х гг. арендовалось 68 %  всех земель) заключается обычно на срок не менее 9 лет, хотя в этой стране существует практика договоров и на более длительный срок (на 27 лет или до достижения арендатором 65 лет). Не случайно современное аграрное законодательство (например, бельгийский закон 1988 г.) в принципе допускает право арендатора на компенсацию добавленной стоимости, получаемую в результате улучшений. Величина арендной платы в Западной Европе колеблется от 80 – 90 ЭКЮ в Шотландии до 200 – 250 ЭКЮ в Германии и Нидерландах, что составляет 1 – 3 % цены земли. Это сравнительно низкий показатель капиталоотдачи, однако многие землевладельцы рассматривают покупку земли как форму страхования  от инфляции и полагают, что со временем цена земли может возрасти.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Особенности Российского рынка земли

 

4.1. Цена  земли и факторы, определяющие  цену на землю

 

В определении  цены на земли, несомненно, последнее  слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный  участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той  земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

 Земле в  России никак не удается стать  полноценным товаром. У одной  земли есть цена, а для другой  существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

 Сегодня,  по данным Аграрного института  Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится более 60 % сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

 Цена рождается  на рынке. "Открытие" цены, как  говорят биржевые торговцы, происходит  тогда, когда сходятся покупатель  и продавец, спрос и предложение.  Чтобы узнать, сколько стоит земля,  ее нужно вытолкнуть из экономического  небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).

 Но большая  часть потенциального земельного  рынка у нас - именно сельскохозяйственные  угодья, суммарная ценность которых,  по оценке директора американского  Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

 Федеральный  закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие "нормативной  цены", которой должны были  оперировать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную цену следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные налоговые службы. Мартовское постановление 1997 года "О порядке определения нормативной цены земли" отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь местные власти могут повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с условием, чтобы она "не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения". Получается, что ориентиром для нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в свою очередь является цена рыночная, но откуда ей взяться, если рынка на фермерскую землю как не было, так и нет?

 Однако трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы продать или подарить ее, участок должны выделить "в натуре" с согласия всего коллектива собственников. Но и потом собственнику земельной доли не так-то просто ею распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь фирме, скажем, под строительство завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока, как правило, между родственниками в рамках села, да и то потому, что куплю-продажу оформить выгоднее с налоговой точки зрения, чем дарение.