Правовые основы и государственная регистрация сделок с недвижимостью

     В практике регистрирующих органов встречаются  и такие случаи, когда документы на регистрацию сдают одни лица (например, руководитель юридического лица, действующий без доверенности), а получить документы доверяют другому лицу, при этом руководитель вправе составить доверенность непосредственно в регистрирующих органах с удостоверением доверенности должностным лицом органов юстиции.   

     При подаче документов на регистрацию прав или сделок с недвижимым имуществом заявитель при необходимости обязан представить оригинал доверенности. Если доверенность носит специальный характер, т.е. доверенность исключительно на осуществление каких-либо действий при регистрации конкретной сделки в органах юстиции, то такая доверенность поступает вместе с комплектом документов в дело. Если заявителем представляется генеральная доверенность, которая помимо действий по регистрации представляет заявителю и другие права, то оригинал доверенности представляется с приложением копии. Оригинал доверенности возвращается поверенному после осуществления сверки данных оригинала с копией, которая остается в деле.  

     Особые  требования установлены при безвозмездном  отчуждении имущества руководителем филиала. В данной ситуации требуется получение руководителем филиала специальной доверенности на отчуждение имущества либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица на такое отчуждение.  

     В случаях передачи собственником недвижимого имущества в доверительное управление сделки по распоряжению указанным имуществом совершаются доверительным управляющим от собственного имени. В договоре доверительного управления имуществом содержатся полномочия лица, управляющего недвижимым имуществом. В том случае, если договор доверительного управления не содержит полномочий по распоряжению имуществом, полномочие может быть передано на основании доверенности. В договорах и других документах по распоряжению таким имуществом после имени доверительного управляющего проставляется отметка “Д.У.” (ст.1012 ГК РФ). Сама передача недвижимого имущества в доверительное управление регистрируется в учреждении юстиции (ст.1017 ГК РФ).  

     Специальные правила установлены при реализации имущества на публичных торгах. При реализации арестованного или заложенного имущества в порядке обращения взыскания на публичных торгах продавцом выступает специализированная организация на основании заключенного договора о проведении торгов. Реализация заложенного имущества оформляется договором купли-продажи. Основанием для внесения записей о праве покупателя является помимо самого договора купли-продажи еще и протокол о результатах торгов (ст.57 Закона об ипотеке).

     5. Правоустанавливающие  документы.

     Особое  значение при регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом имеют правоустанавливающие документы, поскольку они служат основанием для регистрации права. Перечень правоустанавливающих документов содержится в ст.17 Закона № 122-ФЗ и не является исчерпывающим.  

     К правоустанавливающим документам относятся:

     - договоры (купли-продажи, дарения,  мены, об отступном и др.);

     - акты органов государственной  власти или местного самоуправления;

     - акты ввода завершенного строительством  объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти или местного самоуправления, организациями, ведомствами;

     - акты (свидетельства) о приватизации  жилых помещений; 

     - свидетельства о праве на наследство;

     - решения судов, вступившие в  законную силу;

     - мировые соглашения, утвержденные определением суда;

     - справки о полной выплате пая  в ЖСК, ГСК, ДСК; 

     - акты (свидетельства) о правах  на недвижимое имущество, выданные  уполномоченными органами государственной  власти;

     - иные акты передачи прав на  недвижимое имущество и сделок  ним. 

     Поскольку перечень правоустанавливающих документов является открытым, то регистрация прав и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими:

1. документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости:

- план  земельного участка, заверенный  соответствующим комитетом по  земельным ресурсам и землеустройству;

     - инвентаризационные документы (технический  паспорт объекта недвижимости, заверенный соответствующим бюро технической инвентаризации);

2. документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:

     - решение о предоставлении земельного  участка; 

     - акт отвода земельного участка,  копия решения суда о правах  на земельный участок или иной  объект недвижимости с отметкой  о вступлении решения в законную силу;

     - договор купли-продажи земельного  участка или доли в праве  собственности на земельный участок  либо иной объект недвижимости;

     - договор мены земельного участка  или доли в праве собственности  на земельный участок либо  иной объект недвижимости;

     - договор дарения земельного участка  или доли в праве собственности  на земельный участок либо иной объект недвижимости;

     - передаточный акт или иной  документ о передаче недвижимости  по договору купли-продажи, мены, дарения земельного участка или  иного объекта недвижимости;

     - договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с  требованиями законодательства, действовавшего на дату заключения договора;

     - свидетельство о праве на наследство  земельного участка либо иной  объект недвижимости;

     - документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости, если это условие предусмотрено договором;

     - надлежащим образом заверенная  копия нормативного акта соответствующего  государственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование;

     - договор об установлении сервитута  или иного обременения на земельный  участок или иной объект недвижимости;

     - надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п.);

     - договор аренды земельного участка  или иного объекта недвижимости;

     - нотариально заверенный договор  ипотеки (залога);

     - договор о внесении земельного  участка или иного недвижимого  имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд) с приложением перечня этого имущества;

     - акт или иной документ, подтверждающий  внесение земельного участка  или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд);

     - договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом недвижимости, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

     - договор оперативного управления  земельным участком или иным  недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

     - план приватизации предприятия,  утвержденный соответствующим комитетом  по управлению имуществом (при регистрации прав на недвижимое имущество при приватизации в соответствии с действующим законодательством);

     - договор выкупа приватизируемого  недвижимого имущества; 

     - документ, подтверждающий выполнение  финансовых обязательств по договору  выкупа при приватизации недвижимого  имущества; 

     - копия разрешения органа государственной  власти или местного самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

     - акт государственной приемки  объекта, утвержденный собственником  здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

     - договор купли-продажи предприятия  с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятия как имущественный комплекс).  

     Таким образом, к правоустанавливающим относятся  те документы, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения права.

     6. Иные документы, представляемые при регистрации. 

В соответствии со ст.17 Закона № 122-ФЗ обязательным приложением  к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Кадастровый номер – это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. 

Обязательным  документом, без которого не будет произведена регистрация, является документ, свидетельствующий об оплате регистрационного сбора. Плата за регистрацию взимается в размерах, установленных субъектами РФ. Максимальный размер платежей на территории РФ определяется Правительством РФ и принят Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 в размере 50-кратного установленного законом минимального размера оплаты труда для юридических лиц. Конкретные размеры платы за регистрацию устанавливаются актами субъектов. Оплата процедуры регистрации может быть произведена любым лицом, заинтересованным в ее проведении.

     Оплата  регистрации прав или сделок отличается от оплаты регистрации внесения изменений в реестр меньшими тарифами.

     При государственной регистрации прав на объекты недвижимости обязательными документами являются документы, исходящие из органов БТИ (бюро технической инвентаризации):

     - копии технических паспортов; 

     - выписки из технических паспортов,  содержащие планы и экспликации  помещений; 

     - справки с приложенным планом (поэтажным) и экспликацией помещений.

Помимо  перечисленных документов в регистрирующие органы необходимо представить документ, свидетельствующий об отсутствии или  наличии ограничений и обременений (аресты, запреты на отчуждение и  т.д.). В настоящее время учет таких сведений возложен именно на органы юстиции, но с учетом недавнего создания указанных органов все необходимые сведения аккумулированы именно в органах БТИ. Органы БТИ выдают справки по форме № 11а, включающие информацию об ограничениях и обременениях. Оригинал указанной справки необходим, если сделка совершена в простой письменной форме. При нотариальном удостоверении сделки в органы юстиции достаточно представить копию справки, поскольку нотариус оставляет оригинал справки в своем архиве. Несмотря на наличие в пакете документов справки по форме № 11а или ее копии, учреждение юстиции вправе самостоятельно запросить в органах БТИ информацию об ограничениях и запрещениях при возникновении сомнений в подлинности документа.

Обязательным  документом для регистрации сделок и перехода прав на здания, жилые дома и другие объекты являются правоустанавливающие документы на земельный участок, занимаемый недвижимостью.

     Согласно  ст.17 Закона № 122-ФЗ в случаях, установленных  Законом, должны быть представлены дополнительные документы.