Правовые основы и государственная регистрация сделок с недвижимостью

   В заключение необходимо отметить, что размер платы за государственную регистрацию может зависеть не только от срока, в течение которого выполняется регистрационное действие, но и от категории граждан, которые обращаются за регистрацией (например, может быть установлен пониженный размер платы для пенсионеров и т.п.). 

     1.3 Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.    

     Обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним требует представления в государственные регистрационные органы определенного числа документов, перечень которых установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”

     По  общему правилу эти документы  должны соответствовать законодательству, действовавшему в месте и в момент их оформления, получения, издания.

     1. Заявление о государственной  регистрации.

     Государственная регистрация прав проводится на основании  заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного  им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (ст.16 Закона № 122-ФЗ). Таким образом, законодатель установил заявительный характер регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Заявление подается вышеперечисленными лицами в органы юстиции по регистрации прав. Если заявителем выступает доверенное лицо, необходима оформленная доверенность.

     Если  правообладатель или сторона  в договоре – несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или  гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних – это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.

     Несовершеннолетние  в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

     Как правило, обратиться с заявлением о  регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 Закона о государственной регистрации вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение  государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

     Если  же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения  государственной регистрации достаточно заявления одной из них (абзац 4 п.1 ст.16 Закона о государственной регистрации).

     В Законе о государственной регистрации  не отражена ситуация, при которой  обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием – нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.¹

     Исключением из заявительного порядка является регистрация органами юстиции ограничений (обременений), возникших в силу закона, например, купля-продажа с рассрочкой или отсрочкой платежа. Органы юстиции при регистрации договоров, следствием которых является ограничение (обременение) реализуемого имущества, самостоятельно регистрируют такие ограничения (обременения), поскольку эти ограничения возникают помимо воли сторон, в силу обстоятельств, указанных гражданским

законодательством, и являются обязанностью регистрирующих органов. Исключением из общего правила  заявительного порядка является также внесение регистратором в реестр сведений об аресте имущества. Основанием внесения записей в реестр является определение суда о наложении ареста на имущество.  

     Статьей 16 Закона № 122-ФЗ определены основные правила  подачи заявления на регистрацию прав или сделок: при регистрации сделки заявления подают все стороны договора независимо от формы сделки; при регистрации перехода права:

     - если сделка заключена в простой  письменной форме, заявления подают все стороны договора;

     - если сделка нотариально удостоверена  и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление, как правило, подает приобретатель имущества, при этом документы, представляемые на регистрацию, должны свидетельствовать об исполнении обязательств;

     - если сделка нотариально удостоверена  и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление подают все стороны договора, если представленные на регистрацию документы не свидетельствуют об исполнении обязательств, необходимых для перехода права.

     2. Документы, удостоверяющие  личность заявителей. 

     Поскольку заявителем может выступать как сам правообладатель, так и другие участники по сделке, а также представители юридического лица, то соответствующее лицо, имеющее право подавать заявление о регистрации, обязано предоставить документ, удостоверяющий личность. К документам, удостоверяющим личность заявителя, относятся:

     - паспорт гражданина РФ;

     - общегражданский заграничный паспорт  гражданина РФ, выехавшего в другое  государство на постоянное место  жительства и временно находящегося  на территории РФ;

     - общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;

     - для несовершеннолетних: свидетельство  о рождении, выданное органами  ЗАГС;

     - вид на жительство иностранного  гражданина или лица без гражданства;

     - удостоверение личности военнослужащего  действительной службы;

     - военный билет военнослужащего  срочной службы;

     - паспорт моряка;

     - временное удостоверение личности  гражданина РФ взамен утраченного  паспорта, выданного органами внутренних дел;

     - свидетельство о рассмотрении  ходатайства о признании беженцем  на территории РФ по существу;

     - удостоверение беженца, выданное  органом миграционной службы. 

     3. Учредительные документы  юридических лиц. 

     В соответствии со ст.52 ГК РФ учредительные документы юридического лица содержат информацию, необходимую для регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, а также информацию о правоспособности самого юридического лица и компетенции органов управления. Учредительными документами юридических лиц являются устав и/или учредительный договор или положение (для некоммерческих организаций). В том случае, если юридическое лицо создано на основании изданного индивидуального акта (например, распоряжения вышестоящей организации), последний должен быть приложен к учредительным документам при регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом.

     Физические  лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью без образования  юридического лица, представляют нотариально  заверенную копию документа о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

     Правила ведения Единого государственного реестра прав требуют помимо учредительных  документов представлять свидетельство  о государственной регистрации  юридического лица и информационное письмо территориальной налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) (п.18 Правил).

     4. Документы, подтверждающие  полномочия представителей  правообладателей  и других участников  сделки. 

     Представителями участников сделки могут выступать лица, наделенные полномочиями по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в порядке, установленном действующим законодательством.  

     При определении компетенции лица необходимо учитывать стадию деятельности юридического лица, например обычная деятельность, ликвидация или банкротство. 

     При осуществлении обычной (хозяйственной) деятельности юридического лица его  представителем может выступать соответствующий орган, наделенный полномочиями по представительству юридического лица во внешнем обороте (как правило, это единоличный орган юридического лица). Компетенция представителя подтверждается учредительными документами с приложением акта, удостоверяющего избрание или назначение лица на должность. Таким актом может быть документ об избрании или назначении органа юридического лица (например, протокол общего собрания участников, учредителей, акционеров, членов или участников – в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица) или приказ о назначении органа (например, приказ о назначении директора или заключенный контракт – для государственных и муниципальных предприятий, учреждений).

     В стадии ликвидации полномочия по управлению переходят к ликвидационной комиссии (ст.62 ГК РФ), что подтверждается протоколом органа управления или решения единственного учредителя о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора).

     Если  в отношении юридического лица начата процедура банкротства, необходимо определить стадию банкротства, от которой зависят органы, в чьей компетенции находятся полномочия по управлению юридическим лицом и соответственно по распоряжению имуществом.

     На  стадии наблюдения органы юридического лица продолжают осуществлять свои полномочия по управлению (ст.58 Федерального закона от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”).

     При введении внешнего управления от имени  юридического лица действует внешний  управляющий, полномочия которого подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего (ст.72 Закона о банкротстве).

     От  имени публичных участников гражданского оборота – Российской Федерации, субъектов Российской Федерации - выступают органы государственной власти. Компетенция таких органов определяется специальными актами, определяющими статус этих органов. Органы местного самоуправления представляют муниципальные образования на основании устава, определяющего структуру и компетенцию этих органов. Система органов власти субъектов определяется конституцией субъекта. В случае регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом публичным субъектом права в органы регистрации необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия лица, например, приказ о назначении руководителя органа государственной власти или доверенность на иное лицо.

     Представительство юридического лица или иного субъекта при регистрации прав и сделок с недвижимостью может быть оформлено  также доверенностью в соответствии с нормами статей 182 – 189 ГК РФ. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. При этом следует помнить, что срок действия доверенности не может превышать трех лет, а если срок действия в доверенности не указан, то действие доверенности продолжается в течение одного года со дня ее выдачи. Следует обратить внимание на необходимость указания в доверенности даты совершения (выдачи) ее, без которой она считается ничтожной, т.е. не влекущей за собой никаких прав и обязанностей.

     Нотариальное  оформление доверенности или оформление доверенности, приравненной к нотариальной (ст.185 ГК РФ), необходимо в следующих  случаях:

     - во-первых, если сама сделка требует  нотариального оформления, то и доверенность должна быть нотариально удостоверена;

     - во-вторых, доверенность, выданная в  порядке передоверия, также требует  нотариального удостоверения (ст.187 ГК РФ), например доверенность, выданная  руководителем филиала, поскольку сам руководитель действует на основании доверенности, выданной юридическим лицом, даже несмотря на то, что часто филиалы имеют свои печати и штампы, но при этом не являются юридическим лицом.