Понятие собственности и её основных форм

    Особую  важность ЗПИФНы приобретают в условиях мирового финансового кризиса.

    Последствием  ипотечного кризиса в США, который  начался весной 2007 г., является нехватка свободных денежных средств на международных финансовых рынках. Из-за колебания ставок LIBOR, общей нестабильности на фондовых рынках Америки и Европы многие западные банки, предоставляющие кредиты на строительство объектов недвижимости, стали более консервативно смотреть на рефинансирование проектов, сократили объемы кредитования в ожидании более благоприятной ситуации на рынке. В настоящее время на российском рынке около 70 - 75% сделок с объектами

недвижимости  финансируется за счет банковских средств. 

    В результате рынок недвижимости оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми  механизмами, которые поддержали бы реализацию крупных инвестиционных проектов.

    По  оценкам аналитиков, именно текущая  ситуация является наиболее оптимальной для инвестиций в активы с высоким потенциалом роста, каким является недвижимость. Несмотря на то что перспективы развития рынка недвижимости и роста цен на объекты недвижимости неоднозначны, данный сектор остается более стабильным и менее волатильным, чем рынок ценных бумаг.

    В период кризиса закрытые инвестиционные паевые фонды способны как минимум  сохранить вложения, а как максимум - приносить стабильную прибыль.

    Эксперты  по всему миру советуют инвесторам с целью сохранения капитала вкладывать свои средства в фонды недвижимости REIT. По мнению специалистов, именно в условиях кризиса все преимущества и выгоды этого инструмента проявятся в максимальной степени и отодвинут на второй план классические схемы работы с инвесторами .

    Остановимся только на одном из преимуществ REIT, наверное, самом актуальном в условиях кризиса. Это его устойчивость, позволяющая инвестору не зависеть от спонтанных настроений на рынке, которые могут, например, спровоцировать массовый выход из открытого паевого фонда. Это преимущество ЗПИФа позволяет выстраивать долгосрочную стратегию инвестирования, управления, диверсифицировать вложения в зависимости только от потребностей проекта.

    Как известно, даже отрицательный рост закрытого фонда или снижение стоимости его активов ниже стартового уровня не являются основанием для прекращения деятельности фонда. Более того, благодаря особенностям функционирования REIT инвесторы застрахованы от прекращения деятельности фонда в результате выхода других инвесторов. Следовательно, как 

инвестор, в том числе розничный, так и профессиональный участник рынка недвижимости могут рассматривать закрытый ПИФ как оптимальный механизм долгосрочного инвестирования в недвижимость и управления проектами в нынешних жестких условиях. При этом возможность инвестировать средства в недвижимость различных стран позволяет диверсифицировать риски, что выглядит особенно важным в условиях мирового кризиса. Кроме того, вложение средств в паи REIT позволяет инвестировать в недвижимость тех стран, где инвестиции от частных инвесторов в данный сегмент по тем или иным причинам запрещены, как, например, в Чехии.

    Привлекательность российского рынка с точки  зрения инвестиций в недвижимость достаточно высока, и в силу растущего потенциала и высоких ставок доходности интерес  западных инвесторов к этому сектору будет только возрастать. Эксперты ожидают некоторой коррекции российского рынка в связи с временной нестабильностью на финансовых рынках Европы и Америки, однако серьезных изменений в отношении спроса и цены предложения не прогнозируют. Ситуация, по их мнению, останется стабильной, количество сделок по покупке объектов недвижимости в России и ставки капитализации в среднесрочной перспективе будут расти.

    Первые  нормативно-правовые документы в  области закрытых паевых инвестиционных фондов появились в России в 2003 г. С тех пор законодательная база существенно изменилась, однако говорить о завершении формирования пакета нормативных документов в области создания и функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов пока рано. Открытым пока остается вопрос выбора модели, которая ляжет в основу итогового механизма работы ЗПИФ в области недвижимости. В целом американская система налогообложения более либеральна, чем немецкая. Условия регистрации американских REIT показывают, что законодательная база в основном направлена на поддержание закрытых инвестиционных фондов недвижимости в национальной экономике: больше возможностей, льгот и  

свобод. Немецкая же система, наоборот, жестче, государственный контроль более  глобальный: на первом плане стоит защита интересов пайщиков, а не фонда как субъекта экономики.

    Можно предположить, что наиболее адекватное отражение в российской модели закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости получит немецкая модель REIT, учитывая исторически сложившуюся ориентированность России на стандарты и модели немецкой экономики.

    Россия  уже давно интегрировалась в  мировую экономику и занимает определенное место в международном  разделении труда. Соответственно, тенденции  в мировой экономике и на мировых  рынках оказывают значительное влияние и на российскую экономику, что подтверждает отечественная практика. Так, из 33 формирующихся в настоящий момент фондов подавляющее большинство (а именно 31 фонд) относятся к категории закрытых фондов. Из них 24 предполагают инвестировать в недвижимость. 
 

    3. Методологические основы оценки недвижимости при приватизации государственного и муниципального имущества 

    Имущество, находящееся в государственной  или муниципальной собственности, может быть передано его собственником  в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

    При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим  Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

    Напомним, что приватизацией признается возмездное отчуждение федерального имущества, имущества  субъектов федерации и муниципальных 

образований в собственность физических и (или) юридических лиц. В случае преобразования унитарного предприятия в ОАО возмездность обеспечивается передачей в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество (ст. ст. 1, 2 Закона о приватизации). Таким образом, в результате преобразования ГУП (МУП) в ОАО собственником акций становятся РФ, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 39 Закона о приватизации). (1)

    Существуют  ситуации, в которых оценить имущество  требует закон. Прежде всего такие  случаи предусмотрены в Законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Например, услуги оценщиков  потребуются, если ваша фирма берет  кредит под залог недвижимости или хочет приватизировать государственное имущество. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

           Список литературы:

    1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации".

    2. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

    3. Международные стандарты финансовой  отчетности 2008: издание на русском  языке. - М.: Аскери-АССА, 2008. - 1100 с.

    4. МСФО: точка зрения КПМГ. Практическое  руководство по международным  стандартам финансовой отчетности, подготовленное КПМГ. 2007/8: В 2 ч. / Пер. с англ. - 4-е изд. - М.: Альпина  Бизнес Букс, 2008. - Ч. 1. - 1014 с; Ч. 2. - 745 с.

    5. Мак-Лин Э. Инвестирование в недвижимость: пер. с англ. / Э. Мак-Лин, Г.В. Элдред. - М.: Диалектика, 2008. - 411 с.