Понятие и признаки недвижимости

     Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя[3].

     Негосударственные субъекты собственности на землю  в России имеют права не на все  недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

     По  происхождению различают объекты  недвижимости [2]:

• созданные природой без участия человека;
• являющиеся результатом труда человека;
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

     Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.

     Часто при совершении сделок с объектами  недвижимости может передаваться набор  прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, сервитуты и др.

     В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» [3].

     С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо  и как источник дохода.

     Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности [2]. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

     - одно здание, или его часть,  или несколько зданий, в которых  помещения принадлежат различным  (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком  в установленных границах, пешеходными  и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

     - несколько компактно расположенных  зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с  приусадебными участками или  без них, гаражей и других  объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

     Кондоминиум может состоять из отдельной части  здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный  лестнично-лифтовой узел. Отдельная  часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

     Кондоминиум как единый комплекс недвижимого  имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца.

     В случае создания для управления кондоминиумом  товарищества собственников жилья  оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

     Естественным, созданным природой, всеобщим базисом  любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

     Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю [2].

     Недвижимое  имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может  быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его  доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

     Недвижимое  имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

     С недвижимыми вещами могут быть связаны  движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением. 
 
 
 

     3. Признаки недвижимости. 

     Имея  в качестве составной части земельный  участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов [4]. Это:

     1) Стационарность, неподвижность.

     Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его  перемещения в пространстве без  физического разрушения и нанесения  ущерба, что делает его непригодным  для дальнейшего использования.

     2) Материальность.

     Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

     3) Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

     4) Состояние потребительской формы недвижимого имущества в процессе использования не изменяется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

     5) Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств – постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

     6) Общественное значение. Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством. 

     Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости [3].

     Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

     Недвижимость  обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

     Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

     Недвижимость  всегда выступает как объект долгосрочного  инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  литературы

1. Гражданский кодекс РФ, ч.1 от 30.11.1994г., № 51-ФЗ (в ред. от 13.05.2008г.)
2. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие – М.: Стройиздат, 2001.
3. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004.
4. Демидкова Е. Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества. - http://www.kadis.ru/daily/?id=37817, 2007.
5. Понятие недвижимости. - http://www.fremm.ru/refview.php?id=114&page=2