Понятие и признаки недвижимости

Содержание:

1. История понятия «недвижимость»………………………………………..4
2. Недвижимость, как современное понятие ……………………………….6
3. Признаки недвижимости ………….………………………..……………10

Список  литературы……………………………………………………………....12 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. История понятия «недвижимость».

     Для континентального права важнейшей  является классификация вещей на движимые и недвижимые. Так, В.И.Синайский  писал о том, что «среди деления  вещей, или имуществ, главное место  по своему значению в гражданском  обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые» [5].

     Зарождение  категории «недвижимость» связывается  цивилистами с развитием римского права, в рамках теории и практики которого впервые проявились зачатки  правового регулирования оборота  движимых и недвижимых вещей.

     В Древнем Риме под недвижимостью (res immobiles) понимались следующие категории  вещей:

1) вещи, перемещение которых невозможно  в принципе, – земельный участок  (praedia, fundi);

2) вещи, связанные с землей или органически  прикрепленные к ее поверхности.

     Вторая  из перечисленных категорий вещей  включалась в понятие недвижимости по правилу superficies solo cedit (сделанное  над поверхностью следует за поверхностью). В рамках этого принципа римское  право относило к недвижимости постройки, посевы, насаждения. Однако вещи данной категории не являлись самостоятельными объектами недвижимого имущества, а право собственности на них было неразрывно связано с правом собственности на соответствующий земельный участок.

     В то же время римское право стало  лишь почвой, на которой зародились ростки дифференциации правовых режимов движимостей и недвижимостей. Как отмечал И.А. Покровский: «Римское право имело дело с единым понятием права собственности, заключающего в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательской давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка".

     В конце XVIII века наступает перелом  устоявшихся традиций правового  регулирования в сфере недвижимости и происходит реформа оборота  недвижимого имущества.

     В частности, в 1794 году в Пруссии вступил  в действие Ландрехт, в котором  закреплен целый ряд новых  норм. Несмотря на то, что Ландрехт в  вопросах приобретения права собственности  на недвижимое и движимое имущество  придерживался римской traditio как обязательного условия возникновения права собственности, однако он устанавливал правило о том, что наличие записи в поземельной книге является необходимым условием совершения любой сделки с недвижимым имуществом. Введение поземельных книг было обусловлено стремлением законодателя обладать точным отображением юридического статуса недвижимых вещей.

     Возникшее в Древнем Риме деление вещей  на движимые и недвижимые существует в правовых системах большинства  стран мира. В то же время содержание, которое вкладывается в понятие недвижимого имущества в разных странах, существенно отличается.

     Так, статья 516 Французского гражданского кодекса 1804 года дифференцировала вещи на движимость и недвижимость. Перечень вещей, относящихся  к недвижимости, был дан в статьях 517-526 Французского гражданского кодекса. Нормы, содержащиеся в них, страдали казуистичностью и зачастую представляли исключительно практический, но не теоретический интерес.

     Если  обобщить нормы Французского гражданского кодекса, то можно говорить о том, что данному кодексу известно три вида недвижимого имущества:

1) недвижимое  по своей природе - земельные  участки и строения, неснятые  урожай и плоды;

2) недвижимое  по назначению - любые предметы, присоединенные  к недвижимости таким образом,  что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней (земледельческие орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование и т.п.);

3) «недвижимые  права» и иски - узуфрукт на  недвижность, земельные повинности, сервитуты, иски, имеющие своим  предметом возвращение недвижимого имущества.

     Единое  понятие «недвижимость» неизвестно и Германскому Гражданскому уложению 1896 года. Оно оперировало исключительно  категориями «движимость» и «земельный участок». В соответствии со статьей 94 Германского Гражданского уложения к недвижимым вещам относился земельный участок, который, в свою очередь, складывался из существенных составных частей, каждая из которых не могла быть обособленным, самостоятельным объектом прав.

     Среди этих составных частей можно выделить три группы объектов:

1) собственно  земельный участок, включающий  почвенный слой, недра и «воздушный  столб»;

2) строения  и продукты земли, включая растения;

3) права,  связанные с правом собственности  на земельный участок, например, сервитут.

     Недвижимость  по целевому назначению относилась по Германскому Гражданскому уложению к принадлежностям земельного участка. В нее включались: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства и т. д.) и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и т.п.).

В последующих  кодификациях разных стран также  сохраняется тенденция к использованию  перечня объектов при раскрытии  содержания понятия недвижимости. При  этом в данный перечень по прихоти  законодателя попадают совершенно разные по своим свойствам объекты. Например, в соответствии с гражданским кодексом Испании недвижимыми вещами признавались, в том числе, машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли или эксплуатации сооружения или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью. Гражданский кодекс Мексики 1928 года упоминает в качестве объектов недвижимости такие специфические объекты, как статуи, барельефы, картины (при намерении постоянно содержать их в составе недвижимости), голубятни, плотины и т.п. А гражданский кодекс Бразилии 1916 года включал в перечень объектов недвижимого имущества такие нестандартные объекты, как государственные кредитные билеты, обремененные условием об их неотчуждаемости, и право на открытое наследство.

     Отправной точкой в эволюции понятия недвижимости в российском законодательстве является Указ 1714 года о единонаследии. В данном Указе понятие недвижимости фигурировало, однако его содержание не раскрывалось законодателем [3]. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретически движимые и недвижимые вещи различались по способности к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. В целом, как отмечали некоторые авторы, под недвижимостью понималась, прежде всего, земля и все, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. При этом К.П.Победоносцев, оценивая законодательство Российской Империи, делал весьма показательный вывод: «Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды».

     В последующем понятие недвижимости развивалось, отражая потребности соответствующего общественного строя. Следующей важной вехой в эволюции этого понятия стал Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, который ликвидировал частную собственность на землю. В примечании к статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года указывалось, что упраздняется и деление имуществ на движимые и недвижимые [5]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. Недвижимость, как  современное понятие. 

     Возрождение понятия недвижимости в российской цивилистике традиционно связывается  с реформами начала девяностых годов.

     Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) окончательно закрепил дифференциацию правового режима движимых и недвижимых вещей в российском законодательстве.

     В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс [1].  

     Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

     Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

     Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К  ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости [2].

     Понятие и виды упомянутых транспортных средств  раскрываются в соответствующих  транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях[2].

     В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

     Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа [3].

     Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом [4].

     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

     На  юридическом уровне недвижимость –  совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов[1]. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.