Оживление ипотечного рынка, международный опыт и Российская практика

     Все большее число российских предпринимателей из дворянского и купеческого  сословий получали ссуды под залог  фабрик, горнозаводских имений, строений производственного назначения. Крестьянский поземельный банк, приступивший к операциям 10.04.1883 г., имел право проводить следующие операции:

>   выдачу крестьянам ссуды под  покупаемые ими (по добровольному  соглашению с владельцами) земли;

>   выдаваемые кредиты под купленные крестьянами без содействия банка земли для погашения обеспеченных на этих землях долгов по их покупке;

> ссуды  выдавались не только дворянам, купцам, крестьянам, но и сельским  обществам, отдельным поселениям, не составляющим целых сельских  обществ, проживающим в имениях мещанам, постоянно занимающимся земледелием.

Банк  выдавал крестьянам долгосрочные ссуды  сроком до 35 лет. За 1883 — 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей.

     Государственный дворянский земельный банк (основан  в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году — уже свыше 600 миллионов рублей.

     В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили  Международный, Учетный и Ссудный  банки, а с 1903 года к ним активно  присоединился Азовско-Донской банк.

     В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества.

     С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные  товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

     Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных  земельных банков, выдав ссуды  под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных  листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

     В годы октябрьского переворота ипотечные  банки в России были полностью  ликвидированы.

     Элементы  российской ипотеки были взяты разными  странами для применения и дальнейшего  развития, поэтому многое из современных  западных новаций сегодня воспринимается как “чужое”, несмотря на истинно российские корни.

     В последнее 15-летие вновь заметно растет потребность в развитии такого вида банковских операций, как ипотечное кредитование

1.3. Виды ипотечного  кредитования/ипотеки

      Условия ипотечного кредитования непосредственно различаются между собой, это может зависеть от многих признаков, законодательство той или иной страны, условия банка, а также различие внутри банковских программ, от целей заемщика и пр. Однако, говоря непосредственно о видах, в данной работе, предлагается классифицировать ипотечное кредитование, по предмету залога

     Как уже обсуждалось выше, при ипотечном кредитовании кредит, возможно, брать как на приобретаемую недвижимость, при котором она переходит в залог к кредитору, так и под залог недвижимости уже имеющейся в собственности.

     В первом случае все предельно ясно, вы приобретаете квартиру, дом, земельный  участок или прочую недвижимость в собственность, при этом она  поступает в ипотеку (залог) банку, как некий гарант вашей кредитоспособности. В случае, если вы по какой-либо причине не сможете выплачивать проценты по кредиту, банк в праве продать заложенную недвижимость и тем самым погасить ваш долг.

     Более подробно рассмотрим случай залога уже  имеющейся недвижимости. Когда ипотечное кредитование в России только появилось, кредиты выдавались лишь только под залог приобретаемой недвижимости. Но брать кредит под залог приобретаемой недвижимости не всегда удобно. Вот несколько примеров, когда кредит под залог имеющейся недвижимости становится более выгодным: 

      - Кредит на развитие  бизнеса.

   Можно получить кредит «на развитие бизнеса», под одни процентные ставки, а можно  получить ипотечный кредит «под залог  имеющейся квартиры», процентные ставки по которому будут меньше. Данный способ получения кредита, на сегодняшний день достаточно популярен у бизнесменов.  
 

     - Отсутствие первоначального  взноса:

     Сейчас  банки кредиты без первоначального  взноса практически не дают. Но можно  получить кредит под залог имеющейся  недвижимости. Допустим, заемщику нужна квартира, стоимостью 3 000 000 рублей, а у заемщика есть квартира стоимостью 4 500 000 рублей. Заемщик может заложить имеющуюся квартиру, и получить до 70% её стоимости, то есть, в нашем примере, до 8 000 000 х 70% = 3 150 000 рублей.

     Нужная  заемщику квартира стоит 3 000 000 рублей, а кредит может быть до  
3 150 000 рублей. Отсюда видно, что данного кредита хватает, чтобы купить нужную квартиру, не имея наличных денег на первый взнос.

- Покупка недвижимости  за рубежом:

   В ряде стран кредиты россиянам не дают. Однако, получив кредит под залог имеющейся недвижимости, данными денежными средствами можно воспользоваться для приобретения зарубежного жилья, обойдя тем самым волокиту с иностранными банками.

   - Более низкая процентная ставка:

   Иногда при покупке земли, коттеджа, квартиры в новостройке, процентная ставка  
по кредиту выше, чем ставка по кредиту под залог имеющегося жилья. 

      Несмотря  на ряд преимуществ, не стоит забывать о рисках, получаемых взамен.

Если  говорить о вложении полученных от залога квартиры средств в развитие бизнеса, то начинающим бизнесменам здесь нужно крепко думать. Во-первых, надо иметь в виду только тот бизнес, приносящий постоянную уверенную прибыль и, во-вторых –  
сто процентную уверенность, того, что с этим бизнесом ничего не случится. Иначе на память приходят суровые 90-е годы, когда не просчитавшие свои ресурсы бизнесмена лишались квартиры. Потеря бизнеса страховым случаем не является, поэтому тут страховая компания не поможет и со своей проблемой бизнесмен останется один на один, тем более, если заложенная квартира является единственным жилье.

      Что касается приобретения недвижимости за рубежом или покупки новостройки, здесь ситуация менее рискованная, так как под залог одной недвижимости,

вы приобретаете достаточно дорогой и ликвидный объект, что существенно снижает риски.

      Кредиты, выдаваемые под залог, имеющегося недвижимого  имущества могут быть как целевые, так и нецелевые. Целевые кредиты - те, которые выдаются на определенные цели. Например, когда заемщик берет кредит хоть и под залог имеющегося квартиры, но на цели приобретения другой недвижимости: квартиры, коттеджа, земельного участка и т.д.

      Процентные  ставки по таким кредитам обычно ниже, чем по «нецелевым кредитам». Но банку  нужно подтверждать целевое использование  кредита. Например, купили другую квартиру - принесите документы в банк, чтобы подтвердить, что деньги потрачены по целевому назначению.

      Нецелевые кредиты выдаются на различные нужды: принимает банк в залог имеющуюся недвижимость, выдает кредит, и не спрашивает, на что заёмщик собирается потратить деньги. Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, но зато не нужно подтверждать целевое использование, выданных кредитных средств. 

         Само  понятие ипотека, по основанию ее возникновения можно разделить  на два вида:

   - Ипотека в силу закона;

   - Ипотека в силу  договора.

      Ипотека в силу закона (легальная  ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки. При переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Определяющим фактом, в этом случае для ипотеки в силу закона является получение денежных средств на приобретения или строительство объекта недвижимости в кредит или заем.  

     Ипотека в силу закона возникает в следующих  четырех основных и распространенных случаях:

- Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

- Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

- Продажа в кредит.

- Рента. 

      В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее  – Закон о регистрации) государственная  регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. 

      Согласно  п. 27 Инструкции о порядке государственной  регистрации ипотеки объектов недвижимого  имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 213 от 15.06.2006, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). 

     Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

      Договор об ипотеке не является самостоятельным  обязательством, а заключается в  обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному  обязательству.

  Основным  отличием легальной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при  договорной ипотеке не меняется собственник  объекта недвижимости, а ипотека  возникает на основании договора об ипотеке. Как прокомментировал адвокат  
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Антон Лебедев: «Правило достаточно простое – все, что не относится к ипотеке в силу закона является ипотекой в силу договора». В своем материале: «Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора"? Он также рассказывает, что ранее нежилая недвижимость была исключением – залог нежилой недвижимости осуществлялся  только на основании договора ипотеки. Теперь это исправлено. Также, в случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, т.к. возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно.

   http://www.ipotek.ru/podzalog.php, http://www.credit.ru/publication/2789  

   1.4. Рынок ипотеки,  модели ипотечного  кредитования.

  Обычно  операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.

  На  первом этапе, называемом первичным  рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Этот этап регулирует отношения банка кредитора и заемщика. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

  Иными словами  можно сказать, что рынок ипотечного кредитования включает два направления:

•  непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;