Оживление ипотечного рынка, международный опыт и Российская практика

     Эти коэффициенты разрабатывались банками  и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта  ипотечного кредитования США и европейских  стран. Такой набор показателей  отражает адекватную картину платежеспособности заемщика, и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда. 
 

П/Д = не более 40 %

О/Д = не более 60 %

К/З = не менее 30 % и не более 90 % 

     После расчета по этим коэффициентам часто  выбирается минимальная сумма, которая  предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами, либо анализом доходов организации для руководителей, ИП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

     Если  же заемщик получил кредит и добросовестно  выплачивает проценты, все равно, в жизни случаются события, которые заставляют заемщика отказаться от купленной с использованием ипотечного кредита недвижимости. Такая ситуация может наступить в случае потери заработка, необходимости внесения дополнительных денег  или изменении житейских условий, при которых ипотека становится для заемщика ненужной.

     Для таких случаев существует давно  отработанная схема. Заемщик подает заявление по досрочному полному погашению кредита. Банк проводит расчеты и выставляет недвижимость на продажу, либо же заемщик самостоятельно продает недвижимость, которая находится в обременении банка и на вырученные средства гасит оставшуюся задолженность. 
 
 
 
 
 

2. История ипотечного кредитования

     Слово «Ипотека» имеет греческие корни  и вошло в обиход еще в VI веке до нашей эры. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить долг мог попасть рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную.

     На  пограничной меже земельного участка  должника устанавливался столб с  надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

     Ипотека существовала и в Древней Греции, и в Древнем Риме, и в средневековой  Европе. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, которая позволяла каждому  заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

     Новое развитие институт ипотеки получил  в Римской империи. В I в. н. э. создавались  ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества  частным лицам.

     В период правления императора Антония  Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных  банков, которые существовали наряду с другими специализированными  банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

     Государство часто оказывало большую поддержку  ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные  фонды для поддержки вдов и  сирот, предоставлявшие ипотечные  кредиты под 5% годовых.

     Институт  ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

     При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

     Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику. 

     Ипотека в Средневековье

     Становление классического института ипотеки  было связано со сменой политико-экономических  условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально  новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

     При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

     Наряду  с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

     Роль  государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.  

     В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

     В законодательстве европейских стран  ипотека имеет уже две характерные  черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

     Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной  записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили  определение, что "внесенная ипотека  по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца.

     Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

     По  римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и  издержки, понесенные кредитором с  целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

     Современный ипотечный кредит возник в Германии. Первый государственный ипотечный банк создан в Силезии в 1770 г. для оказания кредитной поддержки помещикам. Для привлечения кредитных ресурсов банк выпускал закладные — документ о залоге заемщиком недвижимого имущества, дающие кредитору право продажи заложенного имущества с торгов при неуплате заемщиком долга в срок.

     В России первые попытки организации  ипотечного кредита предприняты  с середины XVIII в. — 13 мая 1754 г. создан Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 г. в Государственный заемный банк, к которому в 1802 г. присоединен, созданный в 1797 г., вспомогательный для дворянства банк. Данные банки с точки зрения формы собственности — казенные, а по характеру деятельности - в основном учреждения ипотечного кредита.

     У дворянства возникла потребность в  долгосрочных денежных ресурсах, появился и их первичный источник в лице государства. Через свои банки оно  предоставляло ссуды под залог  помещичьих имений вместе с крепостными «душами».

     Не  обошлось без ошибок и некоторой  эйфории, вызванной видимой легкостью  получения денег на длительный срок. Зачастую дворяне использовали полученную ссуду для покупки предметов  роскоши, заграничных путешествий, обучения детей. К тому же ссуды выдавались по сути дела государственными чиновниками, которые не всегда заботились о преумножении богатства государства и считали, что государственная казна неисчерпаема. Однако деятельность этих банков оказалось малоуспешной, т.к. помещики не возвращали ссуды, не платили и процентов. Предписанная законом продажа просроченных закладных не принимались, не было правильного счетоводства, а поэтому представленные отчеты составлялись приблизительно.

     И как результат - в соответствии с  повелением Александра II от 16.04.1859 г. и Имперским указом правительствующему Сенату от 1 сентября того же года прекращена выдача ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. К этому времени Россию уже можно было считать с определенной степенью условности страной с рыночной экономикой. Начался долгий и трудный процесс формирования новых структур системы ипотечного кредита.

     С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.