Особенности функционирования земельного рынка России

С учетом негативного опыта мирового экономического кризиса следует признать, что в создании и становлении отечественной системы ипотечного кредитования нам просто не обойтись без усиления роли в этом процессе государства. Как показывает уже складывающаяся практика международного антикризисного регулирования - это один из главных уроков, который сегодня извлекают из продолжающегося глобального кризиса правительства большинства стран. Именно государство в процессе управления рынком недвижимости должно выступать в роли: во-первых, его регулятора, создающего и контролирующего единые правила поведения для участников рынка; во-вторых, непосредственного участника, как крупнейшего собственника и продавца земель, а также прочно связанных с ними объектов недвижимости; в-третьих, гаранта ипотечных ценных бумаг и инвестиционных кредитов. Только государство реально может и должно выполнять следующие функции:

• разработать национальную концепцию развития системы земельно-ипотечного кредитования;
• сформировать правовую базу для эффективного функционирования системы земельно-ипотечного кредитования;
• создать механизм социальной защиты заемщиков-землепользователей;
• выработать эффективную налоговую политику, стимулирующую участников земельного рынка;
• обеспечить гарантии для участников рыночных отношений;
• обеспечить юридическую защиту прав и интересов участников рынка;
• инициировать формирование необходимых институтов для развития рынка и активно участвовать в их работе;
• обеспечить информационное обслуживание всех участников рынка недвижимости;
• ввести административную и уголовную ответственность за правонарушения на земельном рынке.

Кроме того, государственная политика на рынке земли и недвижимости должна осуществляться с целью:

• установления категорий земель, которые могут быть приватизированы, ограничены в обороте или исключены из оборота;
• введения системы рассрочек платежей при приватизации земельных участков;
• стимулирования выкупа земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, для включения в уставный капитал хозяйственных обществ;
• повышения эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности;
• перехода на рыночные принципы предоставления свободных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
• развития ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства в приобретение либо воспроизводство недвижимости, повышение плодородия почв;
• обеспечения государственного контроля за рынком земельных закладных;
• расширения возможностей аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
• обеспечения взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;
• совершенствования процедур предоставления земли под жилищное и промышленное строительство;
• законодательного установления принципа разрешенного использования земель в городах и поселениях, а также процедур правового зонирования территорий населенных пунктов.

Сегодня становится все более очевидно то, что в условиях резкого ухудшения состояния окружающей среды, обострения экономического и продовольственного кризисов формирование современного развитого рынка недвижимости абсолютно невозможно без государственного регулирования основных аспектов природопользования, включая, разумеется, и землю. В процессе управления земельными ресурсами именно государство должно устанавливать определенные правила и нормы, как для использования земельных ресурсов страны в целом и их отдельных элементов (категорий земель, видов землепользования), так и для собственников, пользователей и арендаторов. При этом государственное управление земельными ресурсами традиционно имеет два характерных признака: управление государства как органа власти, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности, и управление государства как собственника земли — хозяйственное управление (например, сдача в аренду государственной собственности). О масштабах и роли функций нашего государства можно судить хотя бы из того факта, что из 1, 71 млрд. га земельного фонда РФ свыше 90% находится в государственной и муниципальной собственности.

Государство должно учитывать и то обстоятельство, что недвижимое имущество расположено на земле, которая составляет основу всей государственной жизни. Сущность государственного управления земельными ресурсами выражают также выполняемые органами власти относительно обособленные функции, каждая из которых включает определенные элементы и совокупность мероприятий по решению специфических задач с использованием соответствующих методов, средств и механизмов их решения. При этом особо подчеркнем то, что к основным функциям государственного управления земельными ресурсами следует отнести: разработку законодательных и нормативных правовых актов; ведение Государственного земельного кадастра; предоставление и изъятие земельных участков; планирование использования земель; землеустройство; техническую инвентаризацию недвижимости; мониторинг земель; государственный контроль за использованием и охраной земель; организацию рекультивации земель; решение земельных споров.

К настоящему времени необходимость в глубоких земельных преобразованиях назрела весьма остро на селе, и она требуют адекватных решений на самом высоком государственном уровне. Объективно в условиях развития рынка, земля в сельской местности перестаёт быть только средством производства, она все больше вовлекается в гражданский оборот, обеспечивает ипотеку, инициирует образование и рост высокоприбыльного фиктивного капитала. В современных условиях общей предпосылкой восстановления производственного потенциала агропромышленного комплекса страны, преодоления его экономического и технологического отставания является привлечение в аграрный сектор экономики долгосрочных инвестиций, направленных на техническую модернизацию основных фондов и переход на инновационный путь развития. Вместе с тем в условиях финансовой нестабильности агропромышленного производства, морального и физического износа основных фондов большинство сельскохозяйственных товаропроизводителей осуществлять такого рода инвестиции из собственных средств не могут. Одним из основных факторов стабильного и систематического притока инвестиций в сельское хозяйство должен стать банковский капитал. Однако воспользоваться им в настоящее время могут немногие, поскольку существуют известные проблемы доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. В связи с этим, важнейшая цель государственной сельскохозяйственной кредитно-финансовой политики заключается в определении оптимальных в условиях многоукладности хозяйствования форм кредитных отношений, а также формировании новых и совершенствовании действующих финансовых структур. В рыночных условиях институт земельно-ипотечного кредитования является своеобразной социально-экономической платформой в формировании и надлежащем функционировании более совершенного правового механизма кредитования сельского хозяйства и практически одной из важнейших предпосылок инвестиционных вложений в аграрное производство на основе кредитного финансирования, динамичного развития, как крупных сельскохозяйственных организаций, так и среднего и малого бизнеса.

Совершенно справедливо многие исследователи считают, что в целях успешного проведения земельных преобразований в ходе национальной аграрной реформы, создания механизма экономического стимулирования рационального и эффективного использования земель, роста капитализации ипотечного рынка страны необходимо:

• осуществить нормативно-методическое обеспечение процесса договорного оформления отношений между пользователями земельных участков (земельных долей);
• уточнить число сельскохозяйственных организаций, находящихся в федеральной собственности, приватизация которых запрещена и в отношении которых установлены особые правила реорганизации;
• сформировать повсеместно земельный фонд для расселения в сельской местности беженцев, вынужденных переселенцев, семей бывших военнослужащих, выезжающих из районов Крайнего Севера;
• содействовать процессу концентрации земельных долей в руках эффективных хозяйствующих субъектов.

Решая проблему активизации и повышения эффективности рынка земель, прежде всего, сельскохозяйственного назначения, следует особое внимание обратить на инструменты и экономические механизмы его регулирования. Их оптимизация должна обеспечить:

• существенное повышение ликвидности земельных участков;
• упорядочение и повышение стимулирующей роли платности землепользования;
• адаптацию участников рыночного оборота сельскохозяйственных земель к специфике конкурентных земельных отношений;
• полноценное инфраструктурное обеспечение и обслуживание сделок с земельными участками;
• снижение рисков землевладения, землепользования и рыночного оборота земельных участков;
• предотвращение деформаций в соотношении спроса и предложения на земельном рынке, сопровождающихся в одних случаях ажиотажным спросом и спекулятивным ценообразованием, а в других — стагнацией рыночного оборота и падением ликвидности земельной собственности.

Перечисленное выше возможно при создании благоприятных условий (правовых, экономических, инфраструктурных, управленческих) для восстановления в аграрном секторе эффективных форм организации и управления производством, его кооперации и интеграции, привлечения финансовых ресурсов крупных отечественных и зарубежных инвесторов. Необходимо также создать условия для освоения в рыночном земельном обороте ценных бумаг, позволяющих вовлекать в рыночные операции всю совокупность земельных участков вне зависимости от их местоположения и категории. Земельный рынок сегодня остро нуждается в новых финансовых инструментах, обладающих свойствами биржевого товара, обеспечением которого являлась бы товарная масса земельных ресурсов. Было бы вполне логично и оправданно создание специализированных ипотечных депозитариев и залоговых центров с целью последующего выпуска депозитарных расписок или долговых обязательств, допущенных к биржевым торгам и обеспечивающим оборот без перемещения базового товара - земли.

Явно не способствует росту товарных земельных активов страны ныне действующее законодательное положение, жестко ограничивающее изменение функционального назначения использования сельскохозяйственных земель, перевод их в земли других категорий. Сегодня оно возможно лишь в тех случаях, когда у органов публичной власти возникает острая, а главное, документально обоснованная необходимость в строительстве дорог, мелиоративных коммуникаций, расширении границ городской застройки и т.п. Однако в аграрном секторе России лимитирующим фактором является вовсе не дефицит сельскохозяйственных земель, а диспропорции между вовлеченными в хозяйственный оборот обширными площадями сельскохозяйственных угодий и ограниченными резервами рабочей силы, капитала, современной материально-технической базы. Очевидно, следует согласиться и с предложением ряда ученых - аграриев о том, что пора возродить систему крупных государственных проектных землеустроительных организаций, способных составить конкуренцию частным землеустроителям, что в результате приведет к снижению цен на этот вид услуг. Особенно много нареканий специалисты высказывают по организации массовой кадастровой оценки земель, которая лежит в основе земельного налогообложения и иных платежей за землепользование, а в ряде случаев служит рыночным ориентиром в сделках купли-продажи земельных участков государственной и муниципальной собственности. Так, действующая сегодня методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в целом существенно занижает их реальную потребительскую стоимость, что создает благоприятные условия для скупки земель за бесценок и последующей перепродажи по спекулятивным ценам.

Для становления развитого земельного рынка в нашей стране необходимо в относительно короткие сроки решить целый ряд таких не терпящих отлагательств проблем как:

• усилить роль государственного управления земельными ресурсами в экономическом развитии общества;
• отделить выполнение функций публичного и гражданского права на рынке недвижимости, исходя из правовых и функциональных различий между государственным управлением земельными ресурсами и управлением землями как имуществом, принадлежащим государству;
• создать скоординированную и гибкую нормативно - правовую базу в области управления недвижимостью;
• обеспечить свободный доступ на рынок всех сегментов частного сектора, включая доступ к земельным ресурсам;
• предоставить возможность публичному собственнику земельного участка распоряжаться им по своему усмотрению в случае, если собственник объекта недвижимости, расположенного на нем, не воспользовался правом приобретения земельного участка.

При этом следует предусмотреть возможность не только продажи застроенных и незастроенных земельных участков, но и другие, более экономически выгодные формы гражданско-правового оборота (инвестиционные сделки, внесение в уставный капитал, ипотека (залог) и др.). Такой подход может стать одним из способов санирования убыточных и повышения доходов низкорентабельных предприятий, расширит рыночное предложение ликвидных земельных участков и увеличит не только оборотный капитал, но и обеспечит внебюджетное финансирование и привлечение инвестиций в реальный сектор экономики страны.

Общеизвестно, что доход, который приносят земельные участки, во многом определяется их потребительскими качествами, инфраструктурной обустроенностью, местоположенем. Зависимость строительной ренты от плотности застройки, определяемой спросом, рассмотрена еще в «Принципах экономической науки» А.Маршалла. Наиболее полный анализ опыта формирования структуры землепользования и образования цен на участки городской земли в условиях открытой рыночной конкуренции между различными видами использования земли сделал в своих работах В. Алонсо. В предлагаемой им модели, реализующей неоклассический подход, лучшие участки занимают те виды деятельности, которые могут извлекать из них наибольшую ренту. Современный земельный рынок имеет целый ряд собственных, во многом специфических и уникальных характеристик и черт. Земля, как известно, невоспроизводимый ресурс, хотя намыв территорий, перевод земель из одной категории в другую и изменение возможных плотностей застройки делают это утверждение относительным. Длительное хранение этого ресурса практически бесплатно. Собственник может годами не застраивать участок и не вкладывать денег в его развитие. При этом цена земельных участков будет расти вместе с развитием муниципальной инфраструктуры, финансируемой из муниципального бюджета. В итоге немало участков даже в больших городах годами стоит без всякого развития, хотя рынок испытывает острый дефицит площадей под застройку. Спрос, как правило, превышает предложение, и цены на землю растут.

Заключение

Земля должна принадлежать тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится  и   развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, «освобождением» крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для криминального капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле.