Оценка стоимости предприятия

Метод прямой капитализации  подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный  год. Инструментом перевода таких доходов  в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих  доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых  в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с  недвижимостью представляют собой  периодические поступления в  виде будущего дохода на протяжении периода  владения и реверсию, то есть выручку  от продажи объекта по истечении  периода владения.

В основе обоих методов  лежит расчет чистого операционного  дохода, ассоциированного с оцениваемым  объектом, который приводится в стоимость  данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования  или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется  в случае нестабильности прогнозируемого  дохода.

Выбор подходов

Согласно пункту 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

1.6 СОГЛАСОВАНИЕ

Различные подходы могут  быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной  значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением  оценщиков, которое оформляется  путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным  оценкам придать больший вес  и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых  метода взвешивания:

• метод математического взвешивания;
• метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ  и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании  каждого подхода.

Глава 3. ЦЕЛИ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ

Профессиональный оценщик  в своей деятельности всегда руководствуется  конкретной целью. Четкая, грамотная  формулировка цели позволяет правильно  определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит  в определении какого либо вида оценочной  стоимости, необходимой клиенту  для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных  работ заинтересованы различные  стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно ревизионные  органы, управленческие структуры, кредитные  организации, страховые компании, налоговые  фирмы и другие организации, частные  владельцы бизнеса, инвесторы и  т.п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические  интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
• купли продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;
• принятия обоснованного инвестиционного решения;
• купли продажи предприятия его владельцем целиком или по частям;
• установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;
• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных пред приятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.
• разработки плана развития предприятия. В процессе стратеги ческого планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
• налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;
• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки является, какой либо элемент имущества  предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, не движимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Оценка стоимости отдельных  элементов недвижимого имущества  предприятия проводится в следующих  случаях:

• продажа какой то части недвижимости, например, чтобы изба виться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнера ми при нанесении им ущерба согласно решению суда и т.д.;
• получение кредита под залог части недвижимости;
• страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
• передача недвижимости в аренду;
• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
• оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
• оценка при разработке бизнес плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;
• оценка недвижимого имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

• продажа некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;
• оформление залога, под какую то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;
• страхование движимого имущества;
• передача машин и оборудования в аренду;
• организация лизинга машин и оборудования;
• определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
• оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставной капитал другого предприятия;
• оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.