Оценка недвижимости методом сравнимых продаж

 

1. Цена продажи  недвижимости в конце 2009 года определяется как сумма произведений площадей по видам помещений на цену продажи 1 м² соответствующих видов помещений, приведенная к уровню цен 2009 года:

     Жилые помещения:

     2005: 9000*1,05=9450 руб.

     2006: 9450*1,05=9922,5 руб.

     2007: 9922,5*1,06=10517,85 руб.

     2008: 10517,85*1,06=11148,92 руб.

     2009: 11148,92*1,07=11929,35 руб.

     11929,35*6720=80165232 руб.

     Коммерческие  помещения:

     2005: 12000*1,05=12600 руб.

     2006: 12600*1,05=13230 руб.

     2007: 13230*1,06=14023,8 руб.

     2008: 14023,8*1,06=14865,23 руб.

     2009: 14865,23*1,07=15905,79 руб.

     15905,79*420=6680431,8 руб.

     Парковочный холл:

     2005: 4000*1,05=4200 руб.

     2006: 4200*1,05=4410 руб.

     2007: 4410*1,06=4674,6 руб.

     2008: 4674,6*1,06=4955,08 руб.

     2009: 4955,08*1,07=5301,93 руб.

     5301,93*2310=12247458,3 руб.

     Цена  недвижимости в конце 2009 г.:

     80165232+6680431,8+12247458,3=99093122,1 руб.

2. Бухгалтерская стоимость на 2009 год определяется как разность между бухгалтерской стоимостью 2004 года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации:

     29500000-5*590000=26550000 руб.

3. Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце 2009 года  - бухгалтерская стоимость на 2009 год:

99093122,1-26550000=72543122,1 руб.

4. Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж = 24% налогооблагаемой части от цены продажи:

     0,24*72543122,1=17410349,3 руб.

7. Выплата долга за привлеченный капитал = невыплаченный долг на конец 2009 года (см. табл.3 – заемный капитал в конце года).
8. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = цена продажи недвижимости на конец 2009 года - уплачиваемый налог, уплачиваемый с прибыли от продаж - выплата долга за привлеченный капитал:

99093122,1-17410349,3-4500000=80182772,8 руб.

 

Кассовые поступления от сделок с недвижимостью.         Табл. 5.

     Расчет  рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений.    Табл. 6.

 

     

    Рассчитываем  кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется как текущая стоимость реверсии (колонка №4 функции сложного процента) по формуле:

      ,

     где K – коэффициент дисконтирования,

     i – процентная ставка,

         n – количество периодов времени.

      Подбираем процентную ставку, при  которой суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут неотрицательны.

    При этой процентной ставке инвестиции будут  прибыльны. Дисконтируем с конца 2004 года.

    Суммарные кассовые поступления, определенные с  учетом коэффициента дисконтирования, будут равны:

     9516434,50 руб. – при i =10%

     7004306,76 руб. – при i=11%

     4649579 руб. – при i= 12%

     2436289,14 руб. – при i=13%

     276191,30 руб. – при i=14%

     -1607962,73 руб. – при i= 15%

    Вывод: при процентной ставке, равной 14% кассовые поступления составят 276191,3 руб., а при процентной ставке, равной 15% будет убыток 1607962,73 руб. Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 14%.

     Список  использованной литературы

1. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.
2. Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.
3. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 1999.
4. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000.
5. Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995.