Оценка недвижимости методом сравнимых продаж

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Сентября 2010 в 20:29, Не определен

Описание работы

Оценка земли

Скачать архив (105.00 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

Курсяк по недвижимости.doc

— 420.00 Кб (Скачать файл)

 

     Экономический анализ реконструкции объекта

     недвижимости (вариант 3). 

  1. Постановка  задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости по вариантам.
  2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансировании.
  3. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости:

                  а) расчет кассовых поступлений  от сдачи в аренду жилых  и коммерческих помещений;

                  б) расчет рентабельности варианта  по текущей стоимости кассовых поступлений. 

     Общая характеристика реконструируемого

     объекта недвижимости

         В строении размещаются преимущественно  квартиры общей площадью 6720м2, на уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 420 м2. Ниже уровня улицы имеется 2 подземных парковочных этажа. В здании расположено 45 квартир средней площадью 150 м2. Количество парковочных мест рассчитано на 77 автомобилей (в среднем около 30 м2 на 1 место). 

     Таблица. Баланс помещений

1. Коммерческие  помещения   4% 420 м2 Мест для  автомобилей – 77
2. Офисные  помещения   -   - Высота квартир  – 3,3-3,8 м.
3. Квартиры   64% 6720м2 Высота коммерческих помещений – 3,8 м.
4. Технические  помещения   10% 1050м2 Объем здания – 35650 м3
5. Парковочный  холл   22% 2310м2 Основной  объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход как со двора, так и с парковочного холла.
Итого площадей:   100% 10500м2
 
 

    Реализация  проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта –  эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

    Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2004 года. В конце 2009 года объект продается по рыночной цене (срок владения – до 2009 года включительно). За счет полученных средств выплачивается долг по займу (в 2004 году мы берем кредит на реконструкцию на 10 лет).

    Уровень доходности принят в размере 10%. 

     Расчет  кассовых поступлений  от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений.      Таблица 1.

Доходы  от аренды Ед. изм. Годы
2004 2005 2006 2007 2008 2009
    1. Жилые помещения
              
  1. площадь помещения
 м2 6720 6720 6720 6720 6720 6720
  1. площадь, приносящая доход
 м2 - 5376 5712 6048 6384 6518,4
  1. доход от аренды с учетом индексации
 руб. - 6709248 7413719,04 8242311,17 9048226,04 9793037,91
2. Коммерческие помещения              
  1. площадь помещения
 м2 420 420 420 420 420 420
  1. площадь, приносящая доход
 м2 - 357 386,4 399 403,2 411,6
  1. доход от аренды с учетом индексации
 руб. - 1856400 2089651,2 2265681,6 2381112,12 2576561,74
3. Парковочный холл              
  1. площадь помещения
 места 77 77 77 77 77 77
  1. площадь приносящая доход
 места - 62 62 66 66 69
  1. доход от аренды с учетом индексации
 руб. - 773760 804710,4 899458,56 935436,9 1036634,17
Итого доходы от аренды: руб. - 9339408 10308080,64 11407451,33 12364775,06 13406233,82

    Площадь, приносящая доход рассчитывается путем  перемножения площади типа помещения  и степени занятости этого помещения арендаторами.

    Доход от аренды определяется умножением площади, приносящей доход, на арендную ставку, приведенную к уровню цен данного года.

  1. Жилые помещения: S=6720 м2

         Степень занятости: 80%, 85%, 90%, 95%, 97%

         Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%

         Уровень арендной платы в 2004 году: 1200 руб/м2

  1. Коммерческие помещения: S=420 м2

         Степень занятости: 85%, 92%, 95%, 96%, 98%

         Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%

         Уровень арендной платы в 2004 году: 5000 руб/м2

  1. Парковочный холл: S=2310 м2 (2310:30=77 мест)

         Степень занятости: 80%, 80%, 85%, 85%, 90%

         Прогнозные  изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%

         Уровень арендной платы в 2004 году: 12000 руб/место

     Расчет  финансовых результатов.    Табл. 2.

Расчет  финансовых результатов Ед. изм. Годы
2004 2005 2006 2007 2008 2009
1. Доходы от аренды руб. - 9339408 10308080,64 11407451,33 12364775,06 13406233,82
2.Техобслуживание руб. - 6489000 6748560 7153473,6 7725751,49 8421069,12
3. Проценты  за привлеченный капитал руб. 1080000 1080000 972000 864000 756000 648000
4. Чистый  операционный доход (ЧОД) руб. -1080000 1770408 2587520,64 3389977,73 3883023,57 4337164,7
5. Амортизация руб. - 590000 590000 590000 590000 590000
6. Финансовый  результат перед уплатой налога руб. -108000 1180408 1997520,64 2799977,73 3293023,57 3747164,7
7. Налог руб. - 283297,92 479404,95 671994,66 790325,66 3747164,7
8. Финансовый  результат после уплаты налога руб. -1080000 897110,08 1518115,69 2127983,07 2502697,91 2847845,17

 

  1. Доходы от аренды берем из табл. 1.
  2. Техобслуживание рассчитываем умножением общей площади (10500) на стоимость 1 м2 техобслуживания и капремонта (600 руб/м2), переведенную в уровень цен данного года.

         2005 г =600*1,03*10500=6489000 руб.

         2006 г = 600*1,03*1,04*10500=6748560 руб.

         2007 г =600*1,03*1,04*1,06*10500=7153473,6 руб.

         2008 г = 600*1,03*1,04*1,06*1,08*10500=7725751,49 руб.

         2009 г =600*1,03*1,04*1,06*1,08*1,09*10500=8421069,12 руб.

  1. Проценты за привлеченный капитал рассчитываем исходя из данных:

    Доля  заемных средств составляет 40% от инвестиций (9000000 руб.).

    Начиная с 2005 года, погашаем долг равными долями по 10% в год (900000 руб.).

    Начиная с 2004 года выплачиваем проценты по кредиту (12% годовых)

         2005 г. = 0,12*9000000=1080000 руб.

         2006 г. = 9000000-900000=8100000*0,12=972000руб.

         2007 г. = 8100000-900000=7200000*0,12=864000 руб.

         2008 г. = 7200000-900000=6300000*0,12=756000 руб.

         2009 г. = 6300000-900000=5400000*0,12=648000руб.

     Обслуживание  долга.      Табл. 3.

Обслуживание  долга Ед. изм.      Годы
2004 2005 2006 2007 2008 2009
1. Заемный капитал на начало  года руб. 9000000 9000000 8100000 7200000 6300000 5400000
2. Погашение долга в конце года руб. - 900000 900000 900000 900000 900000
3.Заемный  капитал в конце года руб. 9000000 8100000 7200000 6300000 5400000 4500000
4.12% от  стоимости кредита в начале года руб. 1080000 1080000 972000 864000 756000 648000
 
  1. ЧОД = Доходы от аренды – техобслуживание –  проценты за привлеченный капитал.
  2. Амортизация начисляется, начиная с 2005 года (2% в год). Она одинакова по годам = 2% от бухгалтерской стоимости (29500) =590000 руб.
  3. Финансовый результат перед уплатой налога = ЧОД – амортизация.
  4. Налог = 24% от финансового результата перед уплатой налога.
  5. Финансовый результат после уплаты налога =  финансовый результат перед уплатой налога  - налог.

           

     Стоимость недвижимости.      Табл.4.

Стоимость недвижимости Ед. изм.      Годы
2004 2005 2006 2007 2008 2009
1. Цена продажи недвижимости в конце 2009 года руб. - - - - - 99093122,1
2.Бухгалтерская  стоимость на 2009 год руб. - - - - - 26550000
3. Налогооблагаемая часть от цены  продажи руб. - - - - - 72543122,1
4. Налог, уплачиваемый с прибыли  от продаж руб. - - - - - 17410349,3
5. Цена продажи недвижимости на конец 2009 года руб. - - - - - 99093122,1
6. Выплата долга за привлеченный капитал руб. - - - - - 4500000
7. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости руб. - - - - - 80182772,8

Информация о работе Оценка недвижимости методом сравнимых продаж