Методы определения стоимости объектов недвижимости

Метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность • использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

     Таблица 4.5 Расчет общего коэффициента капитализации

Прямолинейное возмещение (убывающий доход)

Покажем на простом примере, как выполняется  анализ сравнимых продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и месторасположение участков (табл. 4.6 и 4.7).

     Таблица 4.6 Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

     Таблица 4.7. процедура последовательного  вычитания

Достоинство метода — простота использования. Недостаток — не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России, где даже в Москве трудно набрать достаточное количество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.

К данному  классу методов относится также метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регионах. Затем определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и использовать это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализации

где Y_ан — чистый операционный доход аналога;

V_ан — продажная цена аналога.

Определяется  вероятная стоимость объекта  оценки V = Y/ R.

Метод капитализации земельной ренты  удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Метод разбиения земельного участка при определении  стоимости. Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий:

 1. Определяются  количество и размеры индивидуальных  участков.

 2. Рассчитывается  стоимость освоенных участков  с помощью метода сопоставимых продаж.

 3. Рассчитываются  издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.

 4. Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.

 5. Определяются  величины выручки от продажи  индивидуальных участков.

 6. Определяется  чистая выручка от продажи  путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.

 7. Определяется  ставка дисконта.

 8. Дисконтируется  чистая выручка от продажи  земельных участков для расчета  стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

 Классический  затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. Этот метод рекомендован Госкомземом РФ для выполнения кадастровой оценки земельных участков, включая и участки промышленного назначения, всем субъектам федерации: «Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются:... по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками, с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа... из общей рыночной цены объекта недвижимости...».

Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для  оценки земельных участков производственного назначения, сравнительно небольших по площади и расположенных в составе селитебных территорий.

Если  же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным. Ведь в их составе на данный момент мы не в состоянии подобрать достаточного количества проданных или переданных в аренду земельных участков для использования метода сравнения продаж или получить потоки доходов, которые позволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса. А это практически все производственные территории населенных пунктов России.

К числу  затратных относятся и нормативные  методы оценивания земли. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон «О плате за землю» предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях. Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, социально оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений и становления развития земельного рынка.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319, нормативная цена земли «...ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.... Нормативная цена земли... не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения». Следовательно, нормативная цена земли должна явиться результатом массовой оценки, что совершенно справедливо.

Однако  трудности определения нормативной  цены в соответствии с данным Постановлением также очевидны: отсутствие развитого земельного рынка с достаточным количеством сделок с земельными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как следствие этого, нормативные цены. Особенно это касается, как уже отмечено выше, земельных участков промышленных предприятий, размещенных в производственных зонах. Поэтому на современном этапе развития данного рынка недвижимости представляется вполне логичным при оценивании участков промышленного назначения использовать в качестве практического руководства письмо Госкомимущества РФ от 18 июля 1995 г. № СБ-2/6388 «О порядке установления нормативной цены земельных участков». В письме разъясняется, что при приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ при заключении договоров купли-продажи земельного участка следует руководствоваться Указом Президента РФ от 11 мая 1995 г. № 478. На сегодня действует Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», в соответствии с которым нормативная цена земельных участков устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявки на выкуп земельного участка.

      В Санкт-Петербурге расчет нормативной  цены земли за 1кв. м в ставках земельного налога производится в соответствии с административными районами города и 19 зонами градостроительной ценности (ЗГЦТ), утвержденными приложением к распоряжению мэра Санкт-Петербурга от 22 августа 1994 г. № 881-р с последующими изменениями и дополнениями.

Расчет  производится по формуле:

Нормативная цена = Ставка земельного х Цена в  ставках земельного налога по ЗГЦТ.¹