Методы определения стоимости объектов недвижимости

 

3) Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по отношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большинстве случаев неустраним. Он рассчитывается традиционно двумя способами: методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мультипликатор).

Для определения  внешнего износа, как правило, используется формула:

где Δ  Д — потеря дохода;

НК_зд — норма капитализации здания.

Пример. Допустим, вы анализируете объект за 100 000 долл. Валовой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта — 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100 000 / 4 = 25 000 долл., а у оцениваемого 100 000 /5=20 000 долл. Следовательно, внешний износ равен 5000 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.

7.4. Определение итоговой оценки стоимости объекта недвижимости

 

  

 

    На идеальном  рынке все три метода должны  дать одну и ту же величину  стоимости. Но идеальных рынков не бывает и поэтому методы дают разный результат.

 

    Теоретически  наиболее предпочтительным является  метод капитализации доходов (доходный метод), полезную информацию могут также дать метод сравнительного анализа продажи (рыночный метод) и затратный метод.

 

    Во многих  случаях каждый из трех методов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

 

    Выбор одной  оптимальной величины стоимости  производится путем согласования оценок в одну экспертным путем.

 

    Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносится определенные логические суждения. Может быть использована и статистическая обработка результатов, но не допускается усреднять все три величины стоимости объекта недвижимости по каждому методу, рекомендуется рассчитывать средневзвешенную величину исходя из значимости (рейтинга) каждого метода для данного конкретного случая.

 

  

 

     Пример: При определении стоимости объекта недвижимости использованы: метод затрат и метод капитализации доходов. В первом случае стоимость объекта составила 25 000 $, во втором – 31 000 $. Так как объект недвижимости приобретается клиентом с целью последующего извлечения доходов, то оценщик определил рейтинг первого метода в 1 балл, а второго – 3 балла. Тогда итоговая стоимость объекта составит:

 

                                        

 

    Процесс оценки  недвижимости завершается составлением отчета об определении стоимости. Задание не завершено, пока вывод не представлен в отчете и он не представлен клиенту. Отчет об оценке включает: всю информацию, которая была собрана и проанализирована; применяемые методы оценки; факторы, повлиявшие на итоговую оценку стоимости.

 

    Отчет –  это материальное выражение работы оценщика. Оценка стоимости – это мнение оценщика и стоимости объекта недвижимости, отражающее его профессиональный опыт. Естественно, что оценка стоимости, данная оценщиком, может не совпадать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. Например, вместо продажи объекта собственник вдруг решит подарить его.

 

    Оценка –  это обоснованное мнение независимой  стороны о реальной рыночной  цене собственника.

7.5. Оценка стоимости  земельного участка

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками». Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».

Различаются нормативная и рыночная стоимости  земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования: индивидуальное (жилищное) строительство;крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; приватизированные участки под предприятиями.

      На  сегодняшний день в большинстве  случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка:

где V_з — стоимость участка земли;

Д_в— реальный или условно начисленный валовый доход;

И —  ожидаемые издержки;

К_к — ставка (коэффициент) капитализации.

Оценка  рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом  техники остатка для земли;

• методом  средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом  сравнения продаж;

• методом  разбиения;

• методом  капитализации;

• методом  валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка  для земли. При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты данным методом выполняются в несколько этапов. 1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:

где V_зд — текущая стоимость зданий и сооружений;

Y_зд — чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R_зд — коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (см. прилож. 2, графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле:

 

R_зд = R_возм+R_зем,

где R_возм — коэффициент (возврата) возмещения капитала;

  R_зем - коэффициент капитализации для земли.

  Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

  2. Определяется остаток чистого  операционного дохода, относимый  к земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:

  

где Y_зем — чистый операционный доход, относимый к земле;

Y — общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается  остаточная стоимость земли путем  капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

где V_зем — остаточная стоимость земли;

R_зем ^— коэффициент капитализации для земли.

Пример. Предположим, что стоимость недавно  построенных зданий и сооружений составляет 450 000 долл., а продолжительность их экономически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата капитала составляет 2% (100% / 50 лет "° 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65 000 долл. Требуемая ставка дохода на 450 000 долл., вложенные в здания и сооружения, составляет 14%, или 63 000 долл. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в 65 000 долл., то получим 2000 долл. остатка для земли. Последняя сумма, капитализированная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода, позволяет оценить землю в 16 666,67 долл. Доход от земли капитализирован без ограничения срока его получения, поскольку считается, что земля не изнашивается. Таким образом, общая стоимость объекта оце нивается в 467 000 долл. (450 000 долл. для зданий +16 666,67 долл. для земли = 466 666,67 долл.; округленно 467 000 долл.).

  Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При применении метода техники остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может свидетельствовать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

  Метод средневзвешенного  коэффициента капитализации. В данном случае используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов.

  1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

  2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации — коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т. е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений по формуле:

  

где R_ср — средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

Д_зд , Д_зем — процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости.

В случае, когда ожидается прирост или  снижение стоимости объекта, общий  коэффициент капитализации должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости фактор фонда возмещения, соответствующий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуемой ставки конечной отдачи. В случае же снижения стоимости фактор фонда возмещения, умноженный на процентный прирост стоимости за этот период, прибавляется к требуемой ставке конечной отдачи.

3. Определяется  стоимость всего недвижимого  имущества методом капитализации дохода.

где V —  стоимость всего недвижимого  имущества.

4. Стоимость  земельного участка рассчитывается  с помощью долевого коэффициента:

Vзем = V Дзем.

Пример. Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 90% от общей стоимости собственности, а земли — в 10%, продолжительность экономической жизни зданий и сооружений — 50 лет, ставка дисконта — 12%,чистый операционный доход — 65 000 долл. Расчет общего коэффициента капитализации показан в табл. 4.5.