Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости

    - местоположение;

    - возможное использование объекта  после продажи;

    - недействительные компоненты, не  связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.).

    Далее применяются стоимостные корректировки  или корректировки в процентах  к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы. 

    Область применения и ограничения  метода

    Метод сравнения продаж применим только для  объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. 

    ПРИМЕР. 

    Данные  о сделках по продаже прав земельных  участков

 

    Для сравнения подобраны три участка, которые проданы в течение 6 месяцев, предшествующих оценке. В табл. 2 приведены  основные характеристики участков, влияющие на стоимость:

    Исходные  данные по сопоставимым проданным объектам

 

    Какие-либо другие существенные отличия не выявлены. В следующей таблице приведены  результаты корректировок на выявленные отличия:

    Корректировки на выявленные отличия

 

    Описание  вносимых поправок

    Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправка не требуется.

    На  время продажи: Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 1,5% ежемесячно.

    На  местоположение (кадастровый квартал  при данном виде функционального  использования): Проведена для 1, 2, 3-го участка: 1,1 — объекты находятся в одном районе.

    На  зонирование: Участки 1, 2, 3 и оцениваемый  участок находятся в защитной зоне транспортной магистрали и жестко зонированы под ограниченный вид использования, а именно: земли под поселением.

    На  топографию: Участок 1, 2, 3 имеет обычный  рельеф, корректировки не требуется. Наименьшее и одинаковое количество поправок имеют 1-ый, 2ой, и 3-ий участки. За искомую величину стоимости 1 м² оцениваемого участка примем среднюю  арифметическую 4,05 руб.

    Корректировка на размер применяется для аналога 2, +2,5%, –1% — аналог 3, аналог 1 аналогичен оцениваемому объекту.

    Корректировка на наличие коммуникаций не применялась  объект оценки и аналоги не имеют отличий по данному элементу сравнения.

    Таблица согласования результатов

 

    Расчетная стоимость оцениваемого земельного участка определяется следующим  образом:

    средневзвешенная  скорректированная цена продажи: (2,17 + 2,51 + 2,37) / 3 = 2,35 руб./м²

    медиальное  значение цены продажи: (2,17 + 2,51) / 2 = 2,34 руб./м².

    Цена  продажи 1 м² принимаем равной среднему арифметическому между средневзвешенной ценой и медиальным значением: (2,35 + 2,34) / 2 = 2,34 руб./м². Стоимость земельного участка жилого дома в целом составит: 2,34 руб./м² × 800 м² = 1872 руб.

 

    ЛИТЕРАТУРА: 

    

1. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Комментарий к Федеральному закону. – М.: Изд-во БЕК, 1999.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.
3. Балабанов И.Т. Учебное пособие. СПб: Питер.,2000.
4. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов, 2000.
5. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001.