Метод капитализации доходов

Снижение  стоимости недвижимости ( Δ), которое произойдет че рез п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.

R кап = R дох  кап + Δ · R норм возвр , (4.17)

Δ = 0, если стоимость  объекта оценки не изменится,

Δ = + доля, на которую  планируется уменьшение стоимости  объекта оценки, если стоимость объекта  оценки уменьшится,

Δ = – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: : 5 лет) • 1/2 = 10%. R _кап = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 (22%).

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда  возмещения на процент потери первоначаль  ной цены недвижимости.

50%ная потеря  • 0,1574097 = 0,07887.

R _кап = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогно зируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.

Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вло женного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста ка питала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда воз мещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.  

Расчет  коэффициента капитализации  методом рыночной выжимки 

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффи циент капитализации:

где ЧОД i – чистый операционный доход i го объектааналога ; Сi – цена продажи i-го объектааналога .

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл.4.1).  

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызы вает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории непрозрачной информации.

Расчет  коэффициента капитализации  методом связанных  ин вестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэф фициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного ка питала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

R_m = ДО / К

где R_m – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные  выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма  ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации  для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент  капитализации определяется как  средневзвешенное значение:

R = М • R_m + ( 1 – M ) • R_e (4.21)

где М – коэффициент  ипотечной задолженности.

Пример. Доля собственного капитала  30%; ставка процента по кредиту  12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал  5%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная  постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых,  0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 4.21: R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Таким образом, специфика метода капитализации  доходов заключается в следующем:

•      в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

•      не рассчитывается цена реверсии;

•      коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:  

■   методом рыночной выжимки;

■   методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

■   методом связанных инвестиций.

Преимущества  метода капитализации  доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого  предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки  метода капитализации  доходов состоят в том, что

•      применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

•      метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен , не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.