Метод капитализации доходов

Метод капитализации  доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления  его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости.9О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации  доходов применяется если:

•      потоки доходов – стабильные положительные величины;

•      потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод  не следует использовать, если:

•      потоки доходов нестабильны;

•      объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и  аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая  затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула  расчета имеет следующий вид:

Основные  этапы процедуры  оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

I . Расчет ожидаемого  чистого операционного  дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохо да¹⁰:

•      ПВД (потенциальный валовой доход);

•      ДВД (действительный валовой доход);

•      ЧОД (чистый операционный доход);

•      ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно

получить от недвижимости, при 100%ном ее использовании  без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Договор аренды – основной источник информации о  приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное  владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных норма тивных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения  договора аренды:

•      по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;

•      если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

•      передача имущества в аренду не является основанием для пре кращения или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды здания или сооружения:

•      заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

•      предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным;

•      если арендатор произвел за счет собственных средств и с согла сия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотде лимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;

Занятия Форекс - это хорошая для тебя подготовиться  к прибыльной работе на международном  валютном рынке Forex!

•      арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

•      контрактными (определяемыми договором об аренде);

•      рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная  арендная ставка представляет собой ставку, преобла дающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, рас поряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

•      с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

•      с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

•      с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имуще ства).

Метод капитализации доходов  целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный ва ловой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД –  Потери + П рочие доходы. (4.3)

Обычно эти  потери выражают в процентах по отношению  к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объ ектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их пере заключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К_нд ) объекта недвижимости:

где

Д_п – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с – средний период в течение которого единица объекта недви жимости свободна;

Н_а – число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расче та предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скор ректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

•      общеэкономической ситуации;

•      перспектив развития региона;

•      стадии цикла рынка недвижимости;

•      соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расхо дов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализи руя ретроспективную  информацию по конкретному объекту  с после дующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависи мости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

где К_ндп – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П_а – потери при сборе арендной платы;

П _нд – потери от недоиспользования площадей;

ПВД – потенциальный  валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных пла тежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нор мальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в аренд ную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой  доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных  отчислений):

ЧОД = ДВД –  ОР. (4.7)

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные  расходы принято делить на :

•      условнопостоянные ;

•      условнопеременные , или эксплуатационные;

•      расходы на замещение, или резервы.

К условнопостоянным  относятся расходы, размер которых  не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

•      налог на имущество;

•      страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

•      заработная плата обслуживающего персонала (если она фикси рована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условнопеременным  расходам относятся расходы, размер кото рых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

•      коммунальные;

•      на содержание территории;

•      на текущие ремонтные работы;

•      заработная плата обслуживающего персонала;