Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

Заключение

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных отечественным рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости Азербайджана в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в местных условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Анализ рынков нежилой недвижимости Баку и страны в целом показывает, что их развитие начинается в основном с рынка аренды. Этот рынок, в отличие от рынка продаж, является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды являются основой для применения метода капитализации доходов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Он основан на преобразовании будущих доходов в текущую стоимость с использованием коэффициентов капитализации или дисконтирования. Оба эти коэффициента с экономической точки зрения являются мерой доходности инвестиций и могут быть получены путем анализа рынка инвестиций. Таким образом, с информационной точки зрения доходный метод является наиболее обеспеченным и, следовательно, наиболее достоверным методом оценки нежилой недвижимости для Азербайджана сегодняшнего дня. Кроме того, доходный метод при всей своей сложности является наиболее

сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи оценки не только в области недвижимости, но и в других областях: машин и механизмов, интеллектуальной собственности, бизнеса и др. Известны два метода оценки в рамках данного подхода: метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент, извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известна цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в наших условиях найти такую информацию практически невозможно. Исходя из этого, приходится использовать методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Преимущества метода прямой капитализации:

- простота расчетов;

- малое число  предположений;

- отражение состояния  рынка;

- получение хороших  результатов для стабильно функционирующего  объекта недвижимости с малыми  рисками (здание с одним арендатором  и долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной  простотой применения метода, следует  учитывать сложность анализа  рынка и необходимость внесения корректировок на различия между  сравниваемыми объектами. Метод  не следует применять, если отсутствует  информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям. 
 

Список  использованной литературы:

1. «Оценка недвижимости»,  Грязнова А.Г., Федотова М.А., Финансы  и статистика, Москва, 2007

2. «Оценка недвижимости», Тарасевич Е.И., Москва, 2006

3. «Оценка доходной  недвижимости», Грибовский С.В., Москва, 2000

4. «Анализ и  оценка приносящей доход недвижимости».  Дж. Фридман, Ник. Ордуэй., Москва, 2001.

5. «Оценка собственности  и лизинговый бизнес», Лещенко  М.И., Демин Ю.Н., Москва, 2005

6. «Экономика  недвижимости», Гриненко С.В., Таганрог, 2004

7. «Оценка недвижимости  и управление собственностью»,  Татарова А.В., Таганрог,2003

8. «Рыночная  стоимость фирмы: принципы и  методы оценки», Ушаков Е.П., Охрименко  С.Е. Москва,2002.

9. «Оценка бизнеса», А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. М., 2000. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербургский  государственный  университет сервиса  и экономики 
 
 
 

Контрольная работа.

По дисциплине «Экономика недвижимости»

На  тему: Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

                                                                                              Работу выполнила студентка

                                                      Группы 060800

                                                                             Карагузина Инга Андреевна 
 
 

                                                               Санкт-Петербург

2010