Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

R = Rс - Мкр  х С / Dep - app(SFF),

R - общая ставка  капитализации;

Rс - ставка  дохода на собственный капитал  - представляет собой реальный  доход на капиталовложение, который  типичный инвестор ожидает получить  за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено). Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

Мкр - отношение  величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);

С - ипотечный  коэффициент;

Dep - уменьшение  стоимости имущества за прогнозируемый  период;

арр - повышение  стоимости имущества за прогнозируемый период;

SFF - коэффициент  фонда погашения при ставке Y для  прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент  может быть рассчитан по формуле:

С = Y + P(SFF) - Rs,

где Р - часть  ипотечного кредита, которая будет  амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;

Rs - ипотечная  постоянная.

Ипотечный коэффициент  можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Пример. Предположим, что требуется определить стоимость  собственности исходя из следующих  данных:

Решение. По методу Элвуда ставка капитализации будет равна:

R = [0,16 - 0,70(0,16+0,1726х0,04102-0,1007) - (-0,20х0,04102)]/ 1 + 0=0.12173.

Следовательно, стоимость собственности равна V=50000/0,12179=410745.

5. Метод связанных  инвестиций земли и здания.

Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации по каждому структурному элементу всего имущественного комплекса - земле и стоящему на ней сооружению. Взвешивание ставок капитализации осуществляется на основе размеров долей составляющих в стоимости имущественного комплекса в целом. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:

R= Сз x Кз + Сзд  х Кзд,

Сз - стоимость  земли в процентах от общей  доли имущественного комплекса;

Кз - ставка капитализации  для земли;

Сзд - стоимость  здания в процентах от общей имущественного комплекса;

Кзд - ставка капитализации  для здания.

6. Учет возмещения  капитальных затрат в коэффициенте  капитализации

Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации  применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Потоки доходов  на инвестиции, поступление которых  прогнозируется равными суммами  в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в  момент перепродажи актива. Весь поток  доходов является доходом на инвестиции.

В случае если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

· Прямолинейный  возврат капитала (метод Ринга) - для истощаемых активов;

· Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) или  аннуитетный метод - для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов;

· Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда) - для высокоприбыльных активов.

1. Прямолинейный  возврат капитала (метод Ринга). Метод  Ринга предполагает, что возмещение  основной суммы происходит ежегодно  равными частями. При прямолинейном  возмещении капитала ежегодные  суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки. Годовая норма возврата вычисляется путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок жизни:

R= Ry + 1/n,

Ry - ставка доходности  инвестиций;

n - Оставшийся  срок экономической жизни.

Пример. Выдан  кредит в размере 1000$ сроком на 4 года под 12% годовых. Определить величину возмещения первоначально вложенного капитала на инвестиции.

Решение. Учитывая то, что кредит выдан сроком на 4 года, то прямолинейный коэффициент капитализации  будет равен 25% (100% : 4 = 25%). Каждый год  возмещается 25% (1000$ / 4 = 250$) первоначально  вложенного капитала и 12% на инвестиции. Следовательно, общий коэффициент капитализации будет иметь вид R= 25% + 12%= 37%.

2. Возврат капитала  по фонду возмещения и ставке  дохода на инвестиции (метод Инвуда). Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

R= Ry + SFF (n, Y),

SFF - фактор фонда  возмещения;

Y=Ry - ставка дохода  на инвестиции.

Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: таким образом происходит полное возмещение капитала.

Пример. Кредит в размере 2000$ выдан сроком на 5 лет  под 10% годовых. Он может быть полностью  погашен при условии ежегодно выплачиваемых равных платежей в  сумме 527,6$ (исходя из взноса на амортизацию). Построить равномерно аннуитетную капитализацию.

Решение. Доход  банка составит 200$ ежегодно. Возврат  основной суммы в первый год составит 527,6$ - 10% от 2000$=327,6$. Во второй год: 527,6$ - 10%(2000$ - 327,6$)=360,36$. Аналогично рассчитывается доход и на последующие 3 года. Результаты расчетов приведены в таблице:

Равномерно аннуитетная таблица будет иметь вид:

3. Возврат капитала  по фонду возмещения и безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда). В некоторых случаях ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, несколько высока. При этом становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, что и на первоначальные инвестиции. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке процента:

R= Ry + SFF (n, Yб),

Yб - Безрисковая  ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предполагает ежегодный 10%-ный  доход на капитал в течение 5 лет. За первый год ожидается доход  в 554$. Суммы в счет возврата инвестиций может быть без риска реинвестированы по ставке лишь в 6%. Определить стоимость дохода.

Решение. По таблице  «6 функций сложного процента» пятилетний фактор фонда возмещения при 10% равен 0,1773964. Коэффициент капитализации будет равен R= 0,1 + 0,1773964 ? 0,277. Если ожидаемый доход за первый год составит 554$, то стоимость дохода равна V= ЧОД / R= 554 / 0,277 = 2000$.

После расчета  ЧОД и коэффициента капитализации  на их основе рассчитывается стоимость  объекта недвижимости. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение  ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого  объектом недвижимости при его  наилучшем и наиболее эффективном  использовании;

2) расчет ставки  капитализации по собранным на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам.;

3) определение  стоимости объекта недвижимости  на основе чистого операционного  дохода и коэффициента капитализации  путем деления ЧОД на коэффициент  капитализации:

V = I / R.

Пример. Определить стоимость объекта на основе следующих  данных по объекту оценки:

1) ПВД = 160000 у.е.

2) Долги - 5% от  ПВД

3) Операционные  расходы - 45% от ПВД

4) Коэффициент  капитализации в среднем по  отрасли равен 0,10.

Решение. 1) Долги  равны 5% от 160000 = 8000 у.е.

2) ДВД = 160000 - 8000= 152000 у.е.

3) Операционные  расходы 45% от 160000= 72000 у.е.

4) ЧОД = ДВД  - опер.расходы = 152000 - 72000 = 80000 у.е.

5) стоимость  V = I/R = 80000 / 0,10 = 800000 у.е.