ИНСТИТУТ МИРОВОЙ ЭКОНОМИКИ И ИНФОРМАТИЗАЦИИ
НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ
Контрольная
работа
по дисциплине
«Теория управления
недвижимостью»
Студент: Стихарёва Алина Игоревна
МОСКВА – 2015
Задание
1.
Что включает в себя понятие «недвижимость»
на юридическом уровне?
Ответ:
Слово «недвижимость»
образовалось в русском языке из трех
слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким
образом, в русском слове «недвижимость»
язык закрепил следующие черты: неподвижность,
принадлежность кому-либо (имею вещь),
принадлежность на праве собственности.
С 1917 года, после отмены частной
собственности, термин «недвижимость»
исчез из юридического оборота и из практики.
Лишь после 1990 года, вместе с правом частной
собственности, возродилось и понятие
недвижимости.
Понятие «недвижимость» не
отделимо от другого понятия – «имущество».
Юридическую сущность составляют:
право собственности, право хозяйственного
ведения, право оперативного управления,
право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования, ипотеку,
сервитуты, а также иные права в случаях,
предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Обременения (ограничения) –
наличие установленных законом или уполномоченными
органами в предусмотренном законом порядке
условий, запрещений, стесняющих правообладателя
при осуществлении права собственности
либо иных вещных прав на конкретный объект
недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и
других).
Для наглядности представим
структуру понятия «недвижимость» в виде
таблицы .
Таблица . Структура понятия
«недвижимость»
Недвижимость (недвижимая собственность)
|
Вещь (физическая сущность)
|
Права (юридическая сущность)
|
Земля |
Улучшения |
Права |
Обременения |
земельные участки;
участки недр;
обособленные водные объекты;
леса |
здания;
сооружения;
инженерные коммуникации;
насаждения |
собственности;
хозяйственного ведения;
оперативного управления;
наследуемого владения;
бессрочного пользования |
ипотека;
сервитут;
правила зонирования;
охрана памятников;
прочие ограничения; |
Современная российская юридическая
практика установила ряд признаков, по
которым физический объект может быть
отнесен к недвижимому имуществу :
прочная связь с определенным
земельным участком (невозможность перемещения
объекта без несоразмерного ущерба его
назначению);
законченность с точки зрения
возможности использования по целевому
назначению;
удостоверенная (официально
зарегистрированная) принадлежность конкретному
собственнику – государству, субъекту
Федерации, муниципалитету, частному лицу
или группе частных лиц;
возможность физического обособления
объекта недвижимости и недвижимого имущества
(т.е. наличие четко установленных физических
границ объекта недвижимости);
функциональная самостоятельность
объекта недвижимости (можно ли использовать
данный объект недвижимости отдельно
от других объектов, или его функциональное
назначение предполагает частичное использование
других объектов недвижимости);
наличие (или отсутствие) сервитутов
и иных ограничений прав пользования.
Вещи, не относящиеся к недвижимости,
включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Задание
2.
Какие явления можно отнести к числу жизненно
важных в природной среде?
Ответ: К числу жизненно
важных в природной среде можно отнести
явления и процессы:
1. Динамика природных балансов
водного, воздушного, радиационного
2. Стихийные бедствия наводнения,
землетрясения, ураганы, засухи, магнитные
бури.
Задание
3. Перечислите имеющиеся
в практике РФ формы собственности на
землю.
Ответ:
В практике РФ представлены
три перечисленные в Конституции РФ формы
собственности на землю:
государственная,
муниципальная,
частная.
Право государственной
собственности означает принадлежность правомочий
владения, пользования, распоряжения государству.
Государство как субъект права государственной
собственности представлено не одним
ведомством, а целым рядом различных органов
государственной власти, между которыми
распределяются правомочия собственности.
Учитывая федеративное устройство
России и существование двух уровней государственной
власти, предусматривается, что право
государственной собственности существует
в виде:
федеральной собственности
и
собственности субъектов РФ
(субъектной).
Право муниципальной
собственности на землю — это правомочия владения, пользования,
распоряжения, принадлежащие муниципальному
образованию. На территории РФ примерно
14,5 тыс. муниципальных образований. От
имени муниципального образования полномочия
собственника реализуют органы местного
самоуправления (ст. 25, 215 ГК). В этом качестве
органы местного самоуправления имеют
право передать земельные участки во временное
и постоянное владение и пользование физическим
и юридическим лицам, сдавать в аренду,
продавать, отчуждать земли, находящиеся
в муниципальное собственности, и совершать
иные сделки.
Объектами права муниципальной
собственности являются земельные участки,
переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную
собственность. Порядок передачи объектов
федеральной собственности в муниципальную
регулируется федеральными законами.
Субъекты РФ определяют порядок передачи
объектов собственности субъектов РФ
в муниципальную собственность и осуществляют
их передачу. также прилегающие земли.
Территория муниципального образования
устанавливается на основе законов соответствующих
субъектов РФ с учетом мнения населения.
В отличие от государственной
муниципальная собственность не делится на виды.
Она едина.
Право частной собственности означает принадлежность правомочий
владения, пользования, распоряжения земельными
участками отдельным конкретным физическим
или юридическим лицам, которые выступают
субъектами права частной собственности
на землю.
Соответственно по субъектам
право частной собственности делится
на два вида: право частной собственности
физических и право частной собственности
юридических лиц.
Задание
4. Перечислите
возможные реальные активы капитальных
вложений в недвижимость
Ответ:
Капитальные вложения в недвижимость
осуществляются в предпринимательской
форме — в виде прямых и портфельных инвестиций.
Прямые инвестиции означают вложения
капитала непосредственно в строящиеся,
реконструируемые и расширяемые предприятия,
здания, сооружения, водные и другие объекты.
Портфельные инвестиции — это приобретение
акций, облигаций, долей, паев предприятий
у других участников инвестиционного
процесса, т.е. вложения не в саму недвижимость,
а в выпущенные под ее обеспечение ценные
бумаги
Капитальные вложения в недвижимость
— это инвестирование в реальные активы:
в освоение земельных участков,
добычу полезных ископаемых,
разработку лесных ресурсов,
строительство зданий и сооружений
различного назначения.
Задание
5.
В каких формах выражаются регулирующие
функции, выполняемые государственными
органами на рынке недвижимости.
Ответ:
Государственные
органы и организации на рынке
недвижимости выполняют регулирующие
функции, которые могут выражаться
в различных формах, в том числе:
законодательное установление
правил и ограничений;
учет и регистрация прав на
недвижимость и сделок с нею;
распределение природных ресурсов,
государственных здании и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
контроль за использованием
недвижимости (земель, лесов, вод и др. );
стимулирование приватизации
и национализации предприятий и других
объектов;
инвестирование в жизненно
важные сферы (например, в строительство
жилья, дорог, энергетику) и др.
Задание
6.
Какие императивные нормы установлены
законодательством РФ в отношении недвижимости?
Ответ:
Императивные
нормы права - нормы права, содержащие
властные предписания, отступления
от которых не допускаются.
Объекты государственной
регистрации:
Все объекты, подлежащие
государственной регистрации и
учету, можно, исходя из буквы
и духа ГК РФ (ст.131, 216, 265, 268, 294,
296) и ст.4 закона, объединить в
пять групп: право собственности,
вещные права, ограничения прав,
сделки с недвижимым имуществом
и сами физические объекты, подлежащие
специальной регистрации или
учету.
Государственной
регистрации подлежат права всех
форм собственности, в том числе
государственной, муниципальной, частной,
общей и др.
Согласно ст.216 ГК РФ вещные права - это
право хозяйственного владения имуществом
(ст.294 ГК РФ), право пожизненного наследуемого
владения земельным участком (ст.265 ГК
РФ) и другие права (см. схему 4). По своей
правовой природе они являются абсолютными,
то есть субъекты таких прав могут их осуществлять
самостоятельно, без содействия третьих
лиц. Даже в случае перехода права собственности
на недвижимость к другому лицу вещные
права лиц, не являющихся собственниками,
не прекращаются (п.3 ст.216 ГК РФ), и они могут
продолжать свои правомочия (действия)
в отношении имущества, предусмотренные
соответствующими статьями ГК РФ (216, 265,
268, 294, 296). Поэтому любое вещное право, регламентируемое
ГК РФ, должно быть зарегистрировано.
Данную группу
объектов регистрации составляют ограничения
(обременения) прав на недвижимость: сервитуты
(ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст.334 ГК РФ); доверительное
управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651,
658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую
природу. Так, сервитут - это ограниченное
вещное право, ипотека - способ обеспечения
обязательств, а аренда и доверительное
управление - договорные обязательства.
Следует обратить внимание на кажущееся
несоответствие положений кодекса, где
говорится о регистрации договоров аренды,
и закона (ст.26), где имеется в виду регистрация
прав аренды недвижимого имущества. Поскольку
само право аренды воплощается в договоре
аренды, то и регистрироваться должен
именно договор как носитель права аренды.
Права же и обязанности арендодателя
и арендатора, возникающие из договора
аренды, являются обязательственными,
и, по ГК РФ, они не должны регистрироваться.
Государственная регистрация передачи
недвижимости в доверительное управление
осуществляется в том же порядке, что и
переход права собственности. Согласно
ст.30 закона любые права на недвижимое
имущество, связанные с распоряжением
им на условиях доверительного управления
или опеки, должны регистрироваться только
на основании документов, определяющих
такие отношения, в том числе на основании
договоров или решения суда.
Следующая группа объектов регистрации
- действия (сделки), влекущие возникновение,
изменение, прекращение или передачу прав
на недвижимое имущество. Право собственности
и другие вещные права возникают не только
из договоров купли-продажи, мены, дарения,
но и при возведении объекта, его реконструкции,
продажи с открытых торгов при исполнительном
производстве. Согласно ГК РФ и ст.25 закона
вновь создаваемые объекты недвижимости
подлежат государственной регистрации.
При совершении сделок с объектом незавершенного
строительства право на него регистрируется
на основании документов, подтверждающих
право пользования земельным участком
для создания недвижимого имущества, или
проектно-сметной документации и описания
объекта незавершенного строительства.
Особое место занимают сделки, совершенные
до вступления в действие закона о регистрации
прав. В соответствии с п.2 ст.6 закона права
на недвижимое имущество, возникшие до
момента вступления в силу закона, признаются
действительными без их государственной
регистрации, которая может проводиться
по желанию их обладателей. Если же регистрируются
сделки с объектами недвижимости после
Кроме государственной
регистрации, может осуществляться специальная
регистрация или учет отдельных видов
недвижимого имущества (п.2 ст.131 ГК РФ),
а также кадастровый и технический учет
(инвентаризация) объектов недвижимости,
то есть описание и индивидуализация земельного
участка, здания и др. объектов. Поэтому
не следует отождествлять правовой и технический
учет имущества, который ведут различные
государственные органы (БТИ, земельный
комитет и др.). Субъектами государственной
регистрации являются держатели прав
на недвижимое имущество.