Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

4. Определение величины  чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых  доходов в текущую стоимость.

Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованных при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.

 

2. Доходный подход к оценке земельных участков.

В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода:

-доходный;

-сравнительный;

-затратный (техника остатка).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

-принцип наиболее эффективного использования;

-принцип ожидания;

-принцип спроса и предложения;

-принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

-капитализации дохода (земельной ренты);

-метод остатка (техника остатка для земельного участка);

-метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

 

2 ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

2.1 Задача №8

Привести примеры прямых и косвенных затрат при оценке недвижимости.

Вид затрат	Примеры
Прямые затраты	Расходы на  трудовые ресурсы (заработная плата и т.п.) Затраты на приобретение строительных материалов Расходы на возведение временных сооружений, заборов и ограждений для строительных площадок Затраты на обеспечение безопасности строительства Расходы на коммунальные услуги при строительстве
Косвенные затраты	Затраты на получение разрешения на строительство Затраты на получение лицензий Расходы по страхованию  в период строительства Расходы по уплате налогов во время строительства Расходы на профессиональные услуги (оплата услуг архитектора, топографа, юриста и т.д.) Расходы на оплату процентов по кредиту и т.д.

 

 

Задачи на прямые затраты:

Сметная стоимость строительства крупнопанельного жилого серии П46М составила 64 млн. рублей. Стоимость оборудования - 10 млн. руб., стоимость работ по монтажу оборудования - 5 млн. руб., прочие затраты - 5 млн. руб. Определите стоимость строительных работ.

 

Решение:

Сметная стоимость строительства в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций включает:

- стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ;

- стоимость работ  по монтажу оборудования (монтажных  работ);

- затраты на  приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

- прочие затраты:

 С = ССМР + Соб + Спр, где ССМР – сметная стоимость строительно-монтажных работ;

 Соб – затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

 Спр – прочие затраты.

 Тогда стоимость  строительных работ равна:

 ССР = С – СМР  – Соб – Спр = 64 – 10 – 5 – 5 = 44 млн. руб.

Стоимость строительных работ составляет 44 млн. руб

 

Задача 2.

ООО «СУ-51» выполнило электромонтажные работы при строительстве надземной части панельного жилого дома серии 111М. Фонд оплаты труда работников составил 5,2 млн. рублей, в т. ч. инженерно-технических работников – 0,5 млн. руб. и рабочих, управляющих машинами – 0,3 млн. Материальные ресурсы – 3 млн. рублей, эксплуатация машин и механизмов – 1,8 млн. руб., в т. ч. фонд оплаты труда рабочих, управляющих машинами. Определите сметную себестоимость работ. 

 Решение:

 Накладные расходы  совместно с прямыми затратами  составляют сметную себестоимость  СМР: СССМР = ПЗ + НР.

Прямые затраты (ПЗ) учитывают стоимость ресурсов, необходимых для выполнения работ:

- материальных (материалов, изделий, конструкций, оборудования, мебели, инвентаря);

- технических (эксплуатации  строительных машин и механизмов);

- трудовых (средства на  оплату труда рабочих, а также  машинистов, учитываемые в стоимости  эксплуатации строительных машин  и механизмов): ПЗ = МР + ЗП + ЭМ, где  МР – стоимость материальных  ресурсов, используемых непосредственно  при выполнении СМР: материалов, строительных конструкций, изделий, деталей, топлива и т. п.;

ЗП – заработная плата рабочих, занятых на строительных работах;

ЭМ – эксплуатация строительных машин и механизмов.

Тогда: ПЗ = 5,2 + 3 + 1,8 =10 млн. руб.

Норматив накладных расходов при электромонтажных работах составляет 95% от фонда оплаты труда рабочих: НР = 0,95*(0,5 + 0,3) = 0,76 млн. руб.

Сметная себестоимость работ составляет: СССМР = 10 + 0,76 = 10,76 млн. руб.

Таким образом, сметная себестоимость работ составила 10,76 млн. руб.  
Задача на распределение косвенных расходов.

1. Распределить  расходы на содержание и эксплуатацию  машин и оборудования РСЭМО между первым и вторым заказом пропорционально основной зараб. плате производственных рабочих, исполняющих данные заказы.

2. Распределить  общепроизводственные расходы между  первым и вторым заказом пропорционально  прямым издержкам.

Исходные данные отображены в табл. 1 и табл. 2.

Таблица 1. Исходные данные по распределению расходов на содержание и эксплуатацию машин и оборудования (руб.)

Затраты	Основная заработная плата рабочих	РСЭМО
Первый заказ	38000
Второй заказ	45000
Итого		90000

 

Таблица 2. Исходные данные по распределению общепроизводственных расходов (руб.)

Затраты	Прямые затраты		Общехоз.
затрат	матер. затраты	трудовые затраты	расходы
Первый заказ	20000	38000
Второй заказ	24000	45000
Итого			55000

 

Решение задачи – распределим косвенные расходы

1. Косвенные затраты распределяются пропорционально основной заработной плате рабочих.

Итоговая з.п. составила 83000 руб (38000+45000).

Определим долю з.п. рабочих каждого заказа в общих затратах на заработную плату.

83000 – 100%

38000 – х%, т.е. х=38000*100/83000=46% - доля з.п. рабочих по первому заказу. Тогда по второму заказу доля з.п. = 100%-46%=54%.

Расходы а содержание и эксплуатацию машин и оборудования являются косвенными расходами и мы распределим их пропорционально з.п. рабочих.

Общие РСЭМО = 90000.

Тогда на первый заказ мы распределим 46% от 90000, т.е. 0,46*90000=41204,82 рублей.

На второй заказ 64% от 90000, т.е. 0,54=48795,18 рублей.

Обобщим полученные данные в таблице.

Затраты	Основная заработная плата рабочих	Доля основной з.п. рабочих в первом и втором заказах	РСЭМО
Первый заказ	38000	46%	41204,82
Второй заказ	45000	54%	48795,18
Итого	83000	100%	90000

 

2. Общепроизводственные затраты надо распределить пропорционально прямым затратам. Прямыми затратами в данной задаче являются затраты на материалы и трудовые затраты.

Подведем итоги во второй таблице, данной в условии задачи.

 

Затраты	Прямые затраты			Общехоз.
	матер. затраты	трудовые затраты	Итого	расходы
Первый заказ	32000	38000	70000
Второй заказ	22000	45000	67000
Итого	54000	83000	137000	55000

 

Нам осталось распределить общехозяйственные расходы на заказ пропорционально прямым затратам, для этого найдем долю прямых затрат в каждом из заказов.

137000 – 100%

70000 – х%, тогда  х = 70000*100%/137000=51% - доля прямых затрат в первом заказе.

Тогда доля прямых затрат во втором заказе равна 49% (100%-51%).