Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

 

Окончательный расчет восстановительной стоимости  оцениваемого объекта недвижимости рассчитываем укрупнено. Все расчеты представлены в таблице 4.

 

Таблица 4

Расчет  восстановительной стоимости здания

 

Следующим важным этапом при оценке объекта является оценка износа здания.

В данном случае, согласно данным БТИ, установлена величина износа, равная 40%.

Восстановительная стоимость здания с учетом износа определяется следующим образом:

 тыс. руб.

Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов. В настоящем расчете оценка земельного участка не производится. 

Оценка  доходным подходом

Подход к оценке с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Этот метод  позволяет дать достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран валовый доход.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

где ЧОД –  чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Расчет произведен из предположения, что количество квадратных метров полезной площади здания, которые реально можно сдать в аренду, составляют  640 кв.м.

Расчет прибыли  за год методом капитализации  представлен в таблице 5 

Таблица 5

Расчет  текущей стоимости методом капитализации  дохода 

 

Потенциальный валовой доход в год можно рассчитать следующим образом:

 

где величина арендной ставки, тыс. руб.;

       S – площадь сдаваемых в аренду помещений, м²;

       12 – количество месяцев в году.

 руб.

Стоимость объекта, полученная доходным подходом по методу прямой капитализации, составила:

руб.

Оценка  с помощью сравнительного подхода 

Принцип определения стоимости с использованием подхода сравнительного анализа  продаж выражается в том, что покупатель не заплатит за объект больше, чем за аналогичный по качеству объект той же полезности. Критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Анализ основан на цене предложений (оферта) сопоставимых объектов на рынке недвижимости приносящий доход с учетом уторговывания:

где V – цена предложения с учетом уторговывания, тыс. руб.;

       R – ставка капитализации;

       ЧОД – чистый операционный доход, тыс. руб.

На основе цен  предложения и доходов зданий, подобных объекту оценки, определяется валовой рентный мультипликатор.

,

где М – валовой  рентный мультипликатор.

Аналог 1. Цена предложения  – 5250 тыс. руб., ЧОД – 440 тыс. руб.

Аналог 2. Цена предложения  – 6120 тыс. руб., ЧОД – 640 тыс. руб.

Аналог 3. Цена предложения  – 5900 тыс. руб., ЧОД – 600 тыс. руб.

Определяем среднеарифметическое значение мультипликатора

Чистый доход  оцениваемого объекта составляет 1456358 руб.

Стоимость объекта, определенная сравнительным подходом с использованием рентного мультипликатора будет определена следующим образом:

, тыс. руб.

где ЧОД –  чистый операционный доход, руб.;

       М – валовой рентный мультипликатор.

, тыс. руб.

Определяем средневзвешенную цену с учетом степени доверия  к каждому подходу.

,

где весовые коэффициенты, присвоенные методам оценки.

Согласования  стоимости приведены в таблице 6

Таблица 6

Согласование  стоимости оцениваемого объекта

 

 

Список используемой литературы 

1. Гражданский кодекс РФ от26 января 1996 г., №14 – ФЗ.
2. Галкина Л.А. Сборник заданий и методические указания к практическим занятиям и к контрольной работе. Новосибирск 2009
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для ВУЗов – СПб.: СПб ГАСУ – М., Изд. АВС, 2007.