Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

• о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
• о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

      Единый  государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется  на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

      Разрешение  возможных разногласий осуществляется следующим образом:

      при несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет  имеет запись на бумажном носителе.

      при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ.

      В случае разделения, слияния или выделения  объекта недвижимого имущества  о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

      Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

      Факт  государственной регистрация прав удостоверяется особым способом, в  зависимости от вида регистрируемых прав:

• регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав,
• регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

      Как определил законодатель, документами, подтверждающими факт создания объектов недвижимого имущества, являются кадастровый  паспорт объекта индивидуального  жилищного строительства и декларация об объекте недвижимого имущества.

      Необходимо  отметить, что государственная регистрация  на создаваемые или созданные  объекты может быть проведена  только на основании обоих указанных  документов. В случае отсутствия одного из них в государственной регистрации  будет отказано. Кроме того, обязательным приложением к данным документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Положениями Закона о регистрации предусмотрены ситуации, когда представление кадастрового паспорта также не требуется.

      При ведении кадастрового дела каждому  объекту недвижимости  присваивается  кадастровый номер, который является характерным только для него. Даже, когда он перестает существовать, например дом сносится, то здание, построенное на его месте, будет иметь уже другой кадастровый номер объекта. В России не может существовать двух одинаковых кадастровых номеров. В кадастровый номер здания или сооружения входит кадастровый номер земельного участка, на котором оно расположено.

      Таким образом, основным является кадастровый  номер участка. Чтобы идентифицировать каждый земельный участок в масштабах  всей России, наша страна поделена на кадастровые  округи (регионы), границы которых, как  правило, совпадают с границами  субъектов РФ. Округи поделены на кадастровые районы, границы которых обычно совпадают с границами территориальных образований, а кадастровые районы в свою очередь делятся на кадастровые кварталы, которые включают отдельные земельные участки и они имеют свой кадастровый номер.

      Для того чтобы каждому округу, району, кварталу или участку присвоить  кадастровый номер на землю, геодезистам  и землеустроителям кадастровых  служб требуется выполнить большой  объем весьма ответственной работы. Ведь между проведением границы  на карте и вынесением ее в реальные условия очень большая разница. Контуры земельного участка, определенные по карте графическим способом, из-за значительной погрешности измерений, оказываются весьма неточными, вследствие чего происходит наложение соседних участков друг на друга, а соответственно возникают земельные споры. Поэтому, для ведения земельного кадастра и возникает необходимость геодезической съемки земельных участков на местности. Используя высокоточные приборы, землеустроители определяют в натуре границы земельных участков в системе координат кадастрового региона (округа). В результате выявляются и устраняются наложения участков, после чего следует введение в кадастр их реальных границ. Теперь у владельца земли появляется возможность вынести зафиксированные в кадастре границы своего участка на местность, оформить землю в собственность и соответственно производить любые сделки с участком: куплю-продажу, дарение, наследование. 

Задача  1.

Определить инвентаризационную стоимость квартиры, если известно, что инвентаризационная стоимость одного квадратного метра, исчисленная БТИ в целях налогообложения составляет 900 руб./ . Квартира двухкомнатная, общая площадь – 52 кв.м.

Потребительские качества квартиры характеризуются  следующими показателями: 

• мусоропровод;
• этаж – третий;
• ванна;
• горячее водоснабжение;
• все комнаты изолированные;
• площадь кухни – 8 кв.м.;
• площадь подсобных помещений – 15 кв.м.;
• высота потолка – 2,75 м.;
• удаленность от центра – центр;
• лоджия – 1;
• санузел – раздельный;
• ориентация окон жилых помещений – юго – восток.

Инвентаризационная  стоимость квартиры определяется исходя из инвентаризационной стоимости одного квадратного метра строения:

, тыс. руб.

где инвентаризационная стоимость квартиры, руб;

       инвентаризационная стоимость кв.м. строения, руб;

        коэффициент потребительских качеств квартиры.

Коэффициент потребительских  качеств квартиры определяется из таблицы 1.

Таблица 1

Коэффициент потребительских качеств квартиры

Согласно данных, представленных в таблице 1 определяем коэффициент потребительских качеств квартиры:

0,21+0,47+0,4+0,4+2,45+0,45+0,3+0,35+0,31+0,45+0,4+0,09=6,28

Зная значение коэффициента потребительских качеств  квартиры и все остальные данные, определяем инвентаризационную стоимость  квартиры:

, тыс. руб.

Задача  2.

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости исходя из целей оценки с использованием трех подходов, если известны следующие данные:

• объект оценки – административное здание, общей площадью 640 ;
• год ввода в эксплуатацию – 1972г.;
• арендная плата – 700 руб/ в месяц;
• убытки от вакансий и неплатежей – 10% от потенциального валового дохода;

Таблица 2

Характеристика  зданий и сооружений 

 
 

Оценка  затратным подходом 

Определяем полную восстановительную стоимость с  использованием расчета стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях, если известно, что заработная плата рабочих составляет 40% от стоимости строительных материалов, затраты на эксплуатацию машин и оборудования 25% от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 12% от суммы прямых затрат.

Прибыль составляет 20%. Расходы на отопление и вентиляцию - 3%, водопровод и канализация – 2,5% , электросети - 1%, телефонизация - 2%, считаются по базе стоимости общестроительных работ. Процент прочих работ и затрат составляет 30% и считается от стоимости объекта. Износ, на момент оценки, по данным БТИ составляет 40%.

Расчет стоимости  основных строительных материалов представлен  в таблице 3.

Таблица 3

Расчет  стоимости основных строительных материалов по зданию