Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все из держки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения  затрат на освоение применяется, если наибо лее эффективным использованием является разделение земельного мас  сива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема оп ределения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: 
-  субподряд; 
-  разбивка по профилю работ; 
-  выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему  и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения  затрат предполагает использование  разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработчики МСО при конструировании правил, входящих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных видов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В результате включенные в МСО правила носят настолько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости  объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении  сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

- формирования  налогооблагаемой базы земель  поселений;

- в фискальных  целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

- для информационной  поддержки рынка земли, фондового  рынка ценных земельных бумаг  и ипотеки; 

- для оценки  эффективности существующего функционального  использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

- для информирования  широкого круга заинтересованных  лиц о стоимости земель для  осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью;

- создания государственной  автоматизированной системы земельного  кадастра;

- уточнения схемы  территориально-экономического зонирования;

- обоснования  наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

- определения  величины компенсационных выплат  при изъятии земель для муниципальных  нужд;

- определения  стартовых цен продажи прав  собственности или долгосрочной  аренды на конкурсах и аукционах;

- информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

В настоящее  время уделяется большое внимание изданию, дополнению и переработке  нормативно-правовых актов и методических указаний по проведению оценки земель. Главным нормативным актом является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"   в Федеральный закон от 29.07.1998  № 135-ФЗ внесены важные изменения и дополнения, а именно, появилась новая глава  III.1. Государственная кадастровая оценка.

Оценочная деятельность также опирается на Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 22.07.2010), в ст. 66 которого даны правила установления кадастровой  и рыночной стоимости земли.

П. 14 ст. 396 Налогового Кодекса РФ  (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 28.09.2010) обязует предоставлять налогоплательщикам сведения о кадастровой стоимости земельных участков по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель в порядке, определенном Постановлением Российской Федерации от 07.02.2008 г. № 52. Проведение кадастровой оценки недвижимости представляется особенно важным в контексте введения в России налога на недвижимость.

На основании  Постановления Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке» в 1999 - 2001 годах проведена государственная кадастровая оценка всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Постановлением  Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» определены порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Приказ  Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

Приказ  Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и  виды стоимости (ФСО № 2)" раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

Приказ  Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к  отчету об оценке (ФСО № 3)" устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которых введен земельный налог, признаются объектом налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п.1.статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как  кадастровая стоимость земельных  участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Размер земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных  образований (городов и районов республики).

Налоговая база, размер которой зависит от стоимостной  оценки земельного участка (кадастровой  стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым  периодом) и не может для целей  налогообложения изменяться в течение налогового периода (в т.ч. в зависимости от перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли, вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.

В связи с  этим, такие изменения, как перевод  земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования  земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

          Основными особенностями рынка  недвижимости являются: локальный  характер рынка недвижимости (сокращения  числа возможных сделок из-за  определенного местоположения); уникальность  всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному  назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с  развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это  подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в  установлением им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Основным типом  недвижимости является земля. Началом  земельной реформы в России можно  считать начало 90-х годов(Закон  РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации. Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

а)    земля  является природным ресурсом, который  невозможно свободно воспроизвести  в отличие от других объектов недвижимости;

б)   при  оценке всегда необходимо учитывать  возможность многоцелевого использования  земли:

- как основного  средства производства. Сельскохозяйственные  и лесные земли выступают средством  производства, сырьевых, ресурсов, необходимых  практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

- как пространства  для социально-экономического развития.

 Земля является  пространственным базисом для  размещения раз личных объектов  недвижимости;

в)   земельный  фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

г)   в отличие  от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д)   использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и  деятельности народов, проживающих  на соответствующих территориях.

     Таким  образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. 

      Все методы оценки недвижимости группируются специалистами  три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

      Методы  затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), элементный, сметный и индексный.

      Сравнительный (или рыночный) подход. Он включает также два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

      Методы  доходного подхода к оценке недвижимости: метод капитализации и метод дисконтирования, используемых для определения стоимости объектов, приносящих доход.

       В вещном праве в отличие от обязательственного обладателю противостоит  неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его прав на вещь (земельный участок). Владельцу же  обязательственного права противостоит круг лиц, ограниченных договором и только они обязаны не нарушать  его право (например арендатор в договоре аренды).

       Большинство вещных прав  являются бессрочными. Отличительным признаком вещного  прав от иных прав является его объект, который всегда индивидуализирован.

       Право собственности является  наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от права собственности иные вещные права  носят ограниченный характер, так как  они выражают право  на чужую вещь, т.е. уже находящуюся в  чьей то собственности. Важной юридической особенностью ограниченных вещных прав  становится их сохранение даже в случае  смены собственника соответствующего имущества. Такое право следования является характерным признаком вещных прав.

     В  современных условиях России  земля является одним из наиболее  сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой  данного объекта;

2) неразработанностью  нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью  земельного рынка в стране.

Существуют различные  виды ипотечных кредитов.

1.        кредит на недвижимость

2.        ипотека на дом 

3.        ипотека на жилье

4.        ипотека на загородный дом

5.        ипотека на квартиру

6.        ипотека на квартиру в новостройке

7.        ипотека на комнату

8.        ипотека на коттедж

9.        ипотека на новостройки

10.     ипотека на покупку квартиры в новостройке

11.     кредит на покупку жилья

12.     кредит на покупку квартиры

Ипотечные кредиты  под залог

1.        кредит под залог дома

2.        кредит под залог имущества

3.        кредит под залог квартиры

4.        кредит под залог коттеджа

5.        кредит под недвижимость

2.Приобритаемое  жильё, сразу становится собственностью заемщика и существует возможность зарегистрироваться  в новом жилье заемщику и членам его семьи.

3.Ипотечное кредитование-это  безопасная операция. Нет никакого  риска утраты права собственности  на имущество, включаю случаи потери заемщиком трудоспособности.

4.Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных  в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной  доли полученных в результате  использования арендованного имущества  продукции, плодов или доходов;

3) предоставления  арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения  на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение  арендованного имущества.

Стороны могут  предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.(7)

В состав арендной платы должны входить три элемента:

1) Износ объекта  аренды

2) Возложение  некоторых затрат на арендатора (коммунальные платежи, затраты  на техническое обслуживание)

3) Вознаграждение  арендодателя (плановая прибыль от использования объекта ) (3)

Порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  определяются договором аренды. В  случае, когда они не определены договором, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при схожих обстоятельствах. Поскольку данное правило носит крайне субъективный характер, рекомендуется во избежание спорных вопросов указывать эти условия в договоре.(31)

Договором может  устанавливаться:

1. Твердая арендная  плата - определенная денежная сумма, не изменяющаяся на протяжении действия договора аренды.

2. Порядок исчисления  арендной платы - формула, расчет, содержащий не зависящие от  арендодателя и арендатора экономические  факторы. В этом случае сама  арендная плата может меняться  при изменении тех факторов, от которых зависит ее размер. Например, если арендная плата выражена в иностранной валюте по курсу на дату платежа, размер арендной платы будет колебаться в зависимости от колебаний курса соответствующей валюты. (11)

3. Арендная плата состоящая из постоянной и переменной составляющих, причем последняя определяется по итогам каждого платежного периода и включает фактические затраты арендодателя по оплате коммунальных и телефонных услуг.(4)

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы (или порядок ее исчисления) может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Эта норма направлена на защиту арендатора от частых, экономически необоснованных повышений арендной платы в течении периода действия договора аренда со стороны арендодателя.(19)

Система налогообложения  для сельскохозяйственных товаропроизводителей. Является специальным налоговым  режимом. Регулируется главой 26.1. НК РФ.

Налогоплательщиками ЕСХН признаются сельскохозяйственные товаропроизводители при условии, что в общем доходе от реализации доля дохода от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйственного сырья собственного производства, составляет не менее 70 %.

Единый сельскохозяйственный налог заменяет собой уплату четырех  налогов.

налог на прибыль. налог на имущество. единый социальный налог. НДС.

Положительные моменты:

– сокращается количество начисляемых и уплачиваемых налогов;

– сокращается  сумма уплачиваемых налогов для  слабых и средних хозяйств;

– оптимизируются сроки уплаты налога (учитывая то, что  первое полугодие является затратным, т.е. ЕСХН будет уплачиваться раз  в год);

– упрощается ведение бухгалтерского учета

– добровольность выбора режима налогообложения.

Отрицательные моменты:

– для предприятий  с высоким уровнем производства теряется сумма возмещаемого бюджетом НДС;

– предприятия  с высоким уровнем производства должны уплачивать дополнительно налог на прибыль (до 2006 года действует льгота по налогу на прибыль от сельскохозяйственной деятельности).

Урегулирование  отрицательных моментов может быть достигнуто при условии уравнивании  ставок НДС по ресурсам, приобретаемым  с 18%-ной ставкой и реализуемой сельхозпродукцией с 10%-ной ставкой.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего  доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного  подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих  выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих  стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда  должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.  

Метод капитализации  доходов целесообразно применять  в тех случаях, когда имеется  достаточно большой объем ретроспективной информации, которая может дать определённое представление о её будущей деятельности (исходя из предположения о нормальных темпах роста ) Метод дисконтированных денежных потоков, как отмечается, применим, когда ожидается существенное изменение будущих доходов по сравнению с доходами от текущих операций. Существенное изменение означает заметное увеличение или уменьшение относительно сложившегося темпа роста компании.

Практическое  применение метода капитализации предусматривает  следующие основные этапыЕсипов В.Е. Оценка бизнеса. - Спб.: Питер. - 2006. - С.98:

1. Анализ финансовой  отчетности, ее нормализация и  трансформация (при необходимости).

2. Выбор величины  прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной  ставки капитализации.

4. Определение  предварительной величины стоимости.

5. Проведение  поправок на наличие нефункционирующих  активов (если таковые имеются).

6. Проведение  поправок на контрольный или  неконтрольный характер оцениваемой  доли, а также на недостаток  ликвидности (если они необходимы).

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется  для преобразования величины прибыли  или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Ставка капитализации  может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.

Часто ставка капитализации  выбирается на основе ставки дисконтирования. Для этого из ставки дисконтирования  вычитается темп роста капитализируемого  дохода (денежного потока или прибыли). Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

В оценке бизнеса  метод капитализации дохода применяется  довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или  денежных потоков по годам, характерных  для большинства оцениваемых предприятий. 

-     право собственности (ст. 209 ГК, ст. 15 ЗК);

-   право пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 216, 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК);

-   право постоянного (бессрочного) пользования (ст. ст. 216, 268 ГК, ст. 20 ЗК);

-    сервитуты (ст. ст. 216, 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК).

право собственности  бывает следующих видов:

-     частная собственность, когда земля принадлежат гражданам и юридическим лицам (ст. 15 ЗК);

-    федеральная собственность, когда земля находится в собственности Российской Федерации (ст. 17 ЗК);

-   собственность на землю субъектов Российской Федерации (ст. 18 ЗК);

-    муниципальная собственность (ст. 19 ЗК).

вещные права, являющиеся по своей сути производными от права собственности. 

Право постоянного (бессрочного) пользования. Право пожизненного наследуемого владения.  Сервитуты.

Обязательственные права на земельные участки. Участники  обязательственных правоотношений могут вступать в сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Из обязательственных прав при отводе земельных участков нам наиболее интересны два: право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Еще один вид  права – право залога на земельные участки, который является как вещным, так и обязательственным.

Чистый операционный доход (далее - ЧОД) представляет собой  рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, получаемого  от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов и резервов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных начислений.

Потенциальный валовый доход 
Потенциальный валовый доход – это максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке.  
Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку.

К операционным расходам организации относятся  расходы, связанные со следующими видами деятельности организации, не являющимися  предметом деятельности организации:

·   расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации:

·   расходы, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности;

·   расходы, связанные с участием в уставных капиталах других организаций;

·   расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции;

·   проценты, уплачиваемые организацией за предоставление ей в пользование денежных средств (кредитов, займов);

·   расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями;

·   отчисления в оценочные резервы, создаваемые в соответствии с правилами бухгалтерского учета (резервы по сомнительным долгам, под обесценение вложений в ценные бумаги и другие), а также резервы, создаваемые в связи с признанием условных фактов хозяйственной деятельности;

·   прочие операционные расходы.

С точки зрения бухгалтерского учета, прибыль состоит  из двух составляющих. Первый компонент  доход от обычной (повседневной) хозяйственной деятельности предприятия (определяется как разность между валовыми доходами от реализации и издержками обращения). При этом на величину прибыли от хозяйственной деятельности оказывает влияние соответствующая методика исчисления издержек, затрат на содержание персонала, оценки стоимости основных фондов, запасов и других составляющих.

Второй компонент  потенциальная прибыль (доход от владения ценными бумагами, долговыми обязательствами и материальными ценностями) . Разновидностью потенциального дохода выступает чрезвычайный доход, который складывается из дохода от реализации активов', безнадежных финансовых обязательств, использования сумм от ускоренной амортизации, резервов.

показателей  кадастровой  стоимости  каждой  из  шести  групп земель и

определение   кадастровой   стоимости   земельных   участков,  занятых

сельскохозяйственными  угодьями      Удельный  показатель  кадастровой  стоимости земель, отнесенных к

первой  группе,  определяется  по  их  качеству  и  местоположению как

производственный    ресурс   независимо   от   фактического   видового

использования под пашню или кормовые угодья.

     Определение  удельных  показателей  земель,  отнесенных  к первой

группе, осуществляется в два этапа:

     первый   этап   (межрегиональная  оценка  земель)  -  определение

удельных показателей  кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

в   границах  субъектов  Российской  Федерации  и  разработка  базовых

нормативов для  проведения второго этапа оценки;

     второй   этап  -  определение  удельных  показателей  кадастровой

стоимости  сельскохозяйственных  угодий  в  границах  административных

районов, землевладений (землепользований). 

     Определение    удельных    показателей    кадастровой   стоимости

сельскохозяйственных  угодий в границах субъектов Российской Федерации

осуществляется  в следующей последовательности:

     определение   оценочной продуктивности (валовая продукция в рублях

и в центнерах  кормовых единиц);

     определение  оценочных затрат;

     определение  цены производства валовой продукции  и расчет рентного

дохода;

     определение    удельных    показателей    кадастровой   стоимости

сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации.

     Оценочная   продуктивность  и  оценочные   затраты  служат базовыми

нормативами для  определения удельных показателей  кадастровой стоимости

сельскохозяйственных   угодий  в  границах  административных  районов,

землевладений (землепользований). 

и в центнерах  кормовых единиц);

     определение  оценочных затрат;

     определение  цены производства валовой продукции  и расчет рентного

дохода;

     определение    удельных    показателей    кадастровой   стоимости

сельскохозяйственных  угодий в границах субъектов Российской Федерации.

     Оценочная   продуктивность  и  оценочные   затраты  служат базовыми

нормативами для  определения удельных показателей  кадастровой стоимости

сельскохозяйственных   угодий  в  границах  административных  районов,

землевладений (землепользований). 

принцип полезности

принцип замещения

принцип ожидания  

   Вторая группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

принцип вклада

принцип остаточной продуктивности земельного участка

принцип равновесия

принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности) 

   Третья группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

принцип спроса и предложения

принцип соответствия

принцип конкуренции

принцип изменения

принцип взаимозависимости

• 44 купля-продажа или сдача в аренду
• акционирование предприятия и перераспределение имущественных долей
• кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости
• страхование объектов недвижимости
• кредитование под залог объектов недвижимости
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций
• разработка и оценка эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов
• ликвидация объектов недвижимости
• исполнение прав наследования, судебного акта, разрешение имущественных споров
• для расчета суммы налогов на недвижимость

Итак, стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Следует различать понятия стоимость, затраты и цена.

Стоимость (value) - это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты (cost) - это  мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым, или денежные средства, необходимые для воспроизводства  собственности.

Цена (price) - это денежные средства, уплачиваемые за собственность.

К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги  и ценные бумаги, признаются движимым  имуществом. Регистрация прав на  движимые вещи не 

1. Деление вещей  на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики. Правовое значение данного деления связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим основным направлениям: а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. ст. 164, 223), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе; б) предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226); в) ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338); г) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя; д) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 119 ГПК), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 117 ГПК), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 118 ГПК).

1-й этап. Определение  размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й этап. Расчет  цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет  всех затрат на освоение:

•  расходы на приобретение земельного массива и документов;

•  инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

•  расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

•  оплата налогов, страхования,

•  прибыль и накладные расходы подрядчика;

•  расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет  стоимости неосвоенной земли  путем вычета затрат на освоение  и предпринимательской прибыли  из предполагаемой денежной выручки  от продажи участков.

5-й этап. Определение  периода времени, необходимого  на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.  

обращение взыскания  на имущество по обязательствам;

отчуждение имущества, которое в силу закона не может  принадлежать данному лицу;

отчуждение недвижимого  имущества в связи с изъятием участка;

выкуп бесхозяйственно  содержимых культурных ценностей, домашних животных;

реквизиция;

конфискация;

отчуждение имущества  в случаях, предусмотренных п.4. ст. 252, п.2. ст.272, а также ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

Одним из самых  распространенных случаев изъятия  имущества в пользу государства  сегодня является отчуждение земельных  участков, принадлежащих частному лицу. При реализации масштабных соцальных проектов нередко выясняется, что земельный участок, на котором планируется проведение строительных работ, принадлежит и используется частным лицом (физическим или юридическим). В данном случае Земельный кодекс предусматривает возможность принудительного отчуждения земли. В свою очередь, собственник земельного участка получает гарантии выкупа участка и недвижимого имущества, расположенного на нем, по рыночным ценам, для чего требуется провести оценку для целей изъятия имущества.    

В соответствии со ст. 306 ГК РФ, владельцу изымаемого имущества должна быть возмещена  его стоимость с учетом убытков, понесенных при обращении частного имущества в государственную  собственность (процесс национализации). Независимая оценка при изъятии имущества позволит получить данные об актуальной (рыночной) стоимости объекта оценки.  

Однако, если оценка при изъятии частной собственности (имущества) в пользу государства  носит рекомендательный характер и  проводится для удовлетворения интересов владельца изымаемого имущества, то оценка государственной собственности является обязательной и осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. 

Оценочный износ  является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.  
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть как позитивным, так и негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит свое адекватное отражение в структуре рыночной стоимости недвижимости.

Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью конкретизации основных параметров качественного состояния  окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов.

Механическое  загрязнение - захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта  недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий.

Электромагнитное  загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой  находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек.

Радиационное  загрязнение - превышение естественного  уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости.

При экологической  экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий  загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом позитивных экологических факторов:  

- наличие природного  ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта;

- высокая и  эффективная доступность обитателей  объекта недвижимости к экологически  чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т.  п.);

- разнообразие  видов зеленых насаждений и  их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.   

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к  оценке недвижимости является наличие  развитого рынка недвижимости. В  основе данного метода лежат следующие  принципы оценки недвижимости:

принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного  подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта  на основании обработки данных о  ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и  единицы сравнения. Число элементов  сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее  число ценообразующих факторов для  любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.