Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

4 Кадастровая оценка земель поселений проводится с учетом:• уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости; • площади земельного участка; • вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; • факторов местоположения и окружающей среды.

В современном  обществе кадастровая оценка земель поселений используется в следующих  целях:

• в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;  
• для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;  
• для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера; 
• для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Результатом кадастровой  оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны. Данная стоимость определяется как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость  земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих  земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и  ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

• Принцип полезности – рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.
• Принцип спроса и предложения – рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
• Принцип замещения – рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.
• Принцип ожидания – величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.
• Принцип внешнего влияния – рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.
• Принцип соответствия – оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.
• Принцип наиболее эффективного использования – рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Подход основывается на принципе ожидания, – разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется  при оценке стоимости земельных  участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата  отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает  реальный уровень доходов арендаторов  по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.

Применение доходного  подхода требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

В рамках доходного  подхода для оценки используются – метод капитализации земельной  ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. 

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу  рыночной стоимости земельного участка  с улучшениями и восстановительной  стоимости улучшений за вычетом  их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных  с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку наряду с оценкой  плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные  и эксплуатационные затраты:

местоположение  участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень  грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

социальные факторы  ценности земли (социально-экономические  условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

санитарно-гигиенические  параметры территорий (загрязнение  воздушного бассейна и почв, уровень  шума и др.).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход является единственным методом определения  рыночной стоимости земельного участка  в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости  воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше.

Основные требования к аналогу: -  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; -  сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах: -  замещения; -  сбалансированности; 
-  спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: -  изучение рынка; -  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; -  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; 
-  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; -  установление стоимости объекта оценки.

Преимущества  сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3. Статически обоснован. 
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж. 
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4. Зависимость от активности рынка. 
5. Зависимость от стабильности рынка.  
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Метод предполагает следующую последовательность действий:

выбор основных факторов стоимости земельного участка; определение цен продаж земельных  участков- аналогов; определение характера  и степени отличий каждого  аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости; определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

обоснование и  расчет стоимости земельного участка  как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают:

местоположение  и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.; транспортная доступность; доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

При корректировке  цен аналогов учитываются:

условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных  и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа  при совершении сделок с аналогом (платеж денежными средствами; расчет векселями; взаимозачеты; бартер и т.п.);

обстоятельства  совершения сделки с аналогом (был  ли земельный участок представлен  на открытый рынок в форме публичной  оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.

В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной  ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем  деления земельной ренты на коэффициент  капитализации.

Для земельных  участков застроенных или предназначенных  под застройку величина ренты  может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины ренты по аналогичным земельным  участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой  ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием  капитала в оцениваемый земельный  участок.

Принцип ожидания – величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип  показывает, что стоимость объекта  недвижимости – текущая стоимость  всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), – постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

Коммерческие  банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов, которые можно классифицировать по различным признакам.

Прежде  всего по основным группам заемщиков:

кредит хозяйству;населению;власти.

По  назначению (направлению) различают кредит:потребительский;промышленный;торговый;

сельскохозяйственный;инвестиционный;бюджетный.

В зависимости от сферы  функционирования банковские кредиты, предоставляемые предприятиям всех отраслей хозяйства (т. е. хозяйствующим субъектам), могут быть двух видов:

ссуды, участвующие  в расширенном воспроизводстве основных фондов;

кредиты, участвующие  в организации оборотных фондов.

Последние, в  свою очередь, подразделяются на кредиты, направляемые в сферу производства, и кредиты, обслуживающие сферу  обращения

По  срокам пользования кредиты бывают:до востребования;срочные.

Последние, в  свою очередь, подразделяют на краткосрочные (до 1 года); среднесрочные (от 1 до 3 лет); долгосрочные (свыше 3 лет).

По  размерам различают кредиты крупные, средние и мелкие.

По  обеспечению:необеспеченные (бланковые) кредиты и обеспеченные, которые, в свою очередь, по характеру обеспечения подразделяются на залоговые, гарантированные  и застрахованные.

По  способу выдачи банковские ссуды можно разграничить на ссуды компенсационные и платежные.

По  методам погашения различают банковские ссуды, погашаемые в рассрочку (частями, долями), и ссуды, погашаемые единовременно (на одну определенную дату).

Процедура оценки земельного участка методом выделения  включает три этапа.

Этап 1. Определение  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего оцениваемый  земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости — определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке. Расчет стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений был рассмотрен в методе остатка.

Этап 3. Определение  рыночной стоимости собственно земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

Метод выделения  приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своей содержательной характеристике и конечной цели она  полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостной эквивалент. Однако процесс получения этого стоимостного эквивалента в том и другом случае различен.

в качестве субъектов  массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы, которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они же формируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результаты массовой оценки.

В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости и контроля полученных результатов.

Объект массовой оценки городских земель представляет собой участки территории со всей системой улучшений в пределах границы города, которые вовлечены или могут быть вовлечены в рыночный оборот и служат основой для производства и жизнедеятельности человека.

Предметом массовой оценки городских земель являются факторы и показатели, определяющие их рыночную стоимость (местоположение, система улучшений, градостроительные характеристики земельных участков и т. д.).

пользования природными ресурсами; 2) плату за частичное  их восстановление;

3) штрафные платежи  за превышение минимального использования  природных ресурсов.

   Платежи  за природные ресурсы разделены  между федеральным и местным бюджетами.    В соответствии с Налоговым кодексом РФ к федеральным отнесены:

• налог на пользование  недрами;

• налог на воспроизводство  минерально-сырьевой базы; • сбор за право

пользования объектами  животного мира и водными биологическими ресурсами;

•   водный налог;

• лесной доход;

• экологический  налог.

К местным налогам  относится земельный налог.

Эффект от проведения природоохранных мероприятий выражается величиной предотвращенного ущерба от загрязнения среды и суммой предотвращенных ущербов и годового прироста доходов от улучшения производственных результатов. Предотвращенный ущерб от загрязнения окружающей среды равен разности между расчетными величинами ущерба, который имел место до осуществления рассматриваемых мероприятий, и остаточного ущерба. При укрупненных расчетах определения ущерба выделяют три группы сфер: атмо-, гидро- (вода), литосфера (земля и недра), по которым имеются государственные и отраслевые укрупненные оценки удельного ущерба и другие нормативы.

обеспечение взаимопонимания  и взаимодействия между всеми  сторонами-участниками процесса оценки имущества;

формирование  нормативной базы для обеспечения  проведения сертификации услуг по оценке;

установление  единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;

создание и  ведение системы классификации  и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

гармонизация  терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

содействие соблюдению законодательства Российской Федерации  средствами и методами стандартизации.

Начиная с сентября 1999 г. Министерством государственного имущества России совместно с  другими заинтересованными ведомствами  и в тесном сотрудничестве с профессиональными  организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства  Российской Федерации № 519.

Согласно этому  Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости  объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при  проведении оценки.

Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

земли сельскохозяйственного  назначения. предоставляются в распоряжение предприятиям для ведения сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей, а также гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, их выделяют родовым общинам, семьям коренных малочисленных народов, казачьим обществам. Исходя из важного целевого значения данной категории земель, они относятся к особо охраняемым объектам, с целью сохранения площади.

земли поселений. К этой категории земельного фонда РФ относятся земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений. Данная категория земель находится в ведомстве федеральных, региональных и муниципальных администраций.

земли  промышленности. В данную категорию входят земли, используемые для строительства и эксплуатации промышленных, транспортных, радиовещательных, телевизионных, оборонных и иных сооружений, а также для прокладки транспортных артерий (автомобильных, железнодорожных, трубопроводных, речных, морских, воздушных путей сообщения) обеспечивающих обороноспособность страны. Как правило, эти земли расположены за чертой населенных пунктов, их плодородие не имеет существенного значения, важны лишь геологические и архитектурно-планировочные качества.

земли лесного фонда включают в себя земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления – вырубки, гари, редины, прогалины, а также участки для ведения лесного хозяйства (нелесные земли: просеки, дороги, болота и другие).

земли водного фонда включают территории, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

земли особо охраняемых территорий представлены участками, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. В связи с этим особо охраняемые земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота, а также для них установлен особый правовой режим.

земли запаса. К этой части земельного фонда относятся земли, находящиеся в собственности федеральных или муниципальных органов власти, которые не предоставляются частным или юридическим лицам в пользование, поскольку их целевое назначение еще не определено.

рыночная - это  наиболее вероятная цена продажи  объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах  покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств

потребительская (в использовании) - это стоимость  недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно  получить от продолжения владения и  последующей продажи имущества

инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта  для специфического инвестора, прирост  рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования

страховая - стоимость  объекта, определяемая для целей  страхования. Обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость

замещения - это  стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными  свойствами, но с использованием современных  материалов, конструкция и оборудования

воспроизводства (восстановительная) - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта

залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для  кредитования

ликвидационная - это стоимость при вынужденной  продаже. Она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости

утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые  он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки

К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения . 
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); 
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); 
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); 
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; 
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Единица обложения  представляет собой определенную количественную меру измерения объекта налогообложения. Поэтому она зависит от объекта  обложения и может выступать  в натуральной или денежной форме (стоимость, площадь, вес, объем товара и т.д.).Ппо земельному налогу -сотая часть гектара, гектар.

Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристику объекта  налогообложения.

Налоговый период. Согласно Налоговому кодексу РФ налог-вым периодом считается календарный год или иной период времени, указанный в законе применительно к отдельным налогам, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется подлежащая уплате сумма налога.

Налоговая ставка -это величина налога на единицу измерения налоговой базы.

Налоговые льготы. Это полное или частичное освобождение от налогов субъекта в соответствии с действующим законодательством.

Налоговый оклад  представляет собой сумму налога, уплачиваемую налогоплательщиком с  одного объекта обложения. Взимание налогового оклада может осуществляться тремя способами: у источника получения дохода, по декларации и по кадастру. Кадастровый способ взимания налогового оклада применяется при обложении земельным налогом.

Заказчик, как  правило, ставит перед оценщиком  конкретную цель – определить стоимость  объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

После того, как  суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные  пути ее решения. С этой целью разрабатывается  программа исследования, которая  становится основой второго этапа, называемого «план оценки».

Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

Согласование  – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. 

В зависимости  от научно-технических и экономических  возможностей целенаправленного изменения  характеристик экологических факторов нх можно подразделить на управляемые  и неуправляемые.

Управляемые факторы:•  уровень чистоты потребляемой воды;•  лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;•  режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.

Неуправляемые экологические факторы.•  тип почв;•   рельеф местности;•   ветровой режим;•  температурный режим;•  сейсмичность территории;•  загрязнение воздушного бассейна;•    шумовое, радиационное н другое антропогенное загрязнение и т. п.

Для определения  стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов.

При экологической  экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. 

Величину эколого-экономического ущерба можно представить в виде суммы разнообразных видов издержек, затрат, убытков в различных областях. Сейчас имеется ряд экономических подходов, позволяющих оценить экологическое воздействие. Наиболее разработаны подходы по следующим двум направлениям:

1. Использование  имеющихся (рыночных) цен для оценки  воздействия на товары и услуги. В рамках этого общего подхода возможно применение следующих подходов:

—изменение  продуктивности, производительности (уменьшение урожайности в сельском хозяйстве, сокращение уловов рыбы, уменьшение прироста биомассы и деградация лесов и пр.);

—ухудшение  качества жизни (или метод потери дохода) (рост заболеваемости, смертности, ухудшение условий рекреации и пр.);

— альтернативная стоимость;

— сокращение сроков службы имущества (зданий, оборудования и пр.).

2. Оценка, основанная  на использовании величины непосредственных затрат, расходов.

Второе направление, связанное с затратами, является более очевидным.

В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 
1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. 
2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора). 
3. Расчет выявленных видов износа. 
4. Оценка рыночной стоимости земельного участка. 
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Во многих случаях  затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку  существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода. 

основу которой  положена рентная составляющая. Разнообразие рентных

составляющих  определяет различный уровень платы  за пользование природными

ресурсами. Кроме  того, на виды и размеры этих платежей влияют вид ресурса,

его качественные свойства, цели использования.

В настоящее  время в России сложилась определенная система платежей в бюджет и

другие фонды. Основными платежами рентного характера  в данной системе

являются: право  за право пользование недрами, отчисление на воспроизводство

из водохозяйственных  систем. Кроме того, в состав этой  системы включены так

называемые экологические  налоги. Ими обычно называют суммы  финансовых

санкций, взимаемых  за нарушение правил природопользования. Иными словами,

уплата штрафных сумм за нарушение правил природопользования, наряду с сумами,

взимаемыми за вредные выбросы, в экономической  литературе определена как

экологические налоги.