Этапы оценки недвижимости, лизинг объектов недвижимости

       Описание  объема оценочных работ. Объем оценочных  работ устанавливается оценщиком  для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних  экспертов, способов проверки достоверности  информации, а также полноты включения  промежуточной и вспомогательной  информации в окончательный отчет.

       Формулировка  объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения  на основе результатов оценки. Оценщик  должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и  то, что не будет сделано, с указанием  конкретных причин, особенно если был  доступен лишь ограниченный объем информации.

       Уточнение иных ограничений. Единые стандарты  профессиональной оценки (USPAP), изданные Фондом оценки, различают полную и  ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с  «Положением об ограниченных процедурах»  Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем информации. Примером такой  оценки является оценка недвижимости, проведенная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных  данных.

       Однако  даже полная оценка может содержать  ряд ограничивающих условий, которые  должны быть сформулированы в задании  на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата оценки, сфера  применения результатов оценки, а  также вид стоимости. Введение состава  ограничивающих условий в отчет  позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости.

Сбор  информации и предварительный  анализ данных 

       Состав  и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для  обработки данных, зависят от поставленного  задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

       Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной  работы, которая требует определения  характера и объема необходимых  данных, информационных источников, а  также составления графика работы, который особенно необходим для  оценки крупных объектов недвижимости.

       В зависимости от типа объекта и  объема работ, оценка может проводиться  одним оценщиком или группой  специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого  этапа.

       Для определения рыночной стоимости  оцениваемой недвижимости необходимая  информация классифицируется по ряду признаков. По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят  на внешние и внутренние данные.

       В зависимости от характера информации различают общие и специальные  данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения  на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

       Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую  характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости. 

       Информация  о конкурентном спросе и предложении  позволяет оценить конкурентоспособность  оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.

       Используемая  в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования 

       Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего  варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию  в целях определения максимально  возможной стоимости.

       Понятие наиболее эффективного использования  недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа  стоимости. Наиболее эффективным считается  вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая  допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта. Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями. Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

       Наиболее  эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов  сохранения назначения объекта, сложившегося на дату оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

       Проверка  финансовой осуществимости требует  расчета затрат на реализацию каждого  рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

       Выводы  по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем  разделе отчета. Оценщик должен обоснованно  сформулировать наиболее эффективный  вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также  указать участников инвестиционного  процесса: инвесторов, потенциальных  собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов  к оценке недвижимости 

       Оценка  стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.

       Затратный подход исходит из предположения, что  благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в  которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания. Объективность результатов затратного подхода зависит от возможности точного расчета на дату оценки полной восстановительной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект.

       При использовании затратного подхода  стоимость недвижимости является результатом  сложения остаточной стоимости зданий и расчетной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная стоимость зданий представляет разницу  между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение  строений и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя.

       Информацию  о текущих ценах на строительную продукцию можно получить в проектных  институтах, подрядных строительно-монтажных  организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижимости.

       В затратном подходе процесс определения  стоимости земельного участка выделен  в самостоятельный этап. Выделение  стоимости земельного участка в  общей стоимости недвижимости позволяет  определить, является ли существующий вариант его использования оптимальным. Кроме того, изменение стоимости  основных компонентов недвижимости – строений и земельных участков – может иметь различную динамику в силу износа строений, изменения  рыночной ситуации и т.д.

       Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие  методы: сравнение продаж, долевое  распределение стоимости между  землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка  и капитализация земельного арендного  дохода.

       Метод сравнения продаж. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется на основе последовательного внесения корректировок в цены продажи сходных незастроенных земельных участков.

       Метод долевого распределения стоимости между землей и строениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находящихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается типичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом. 

       Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и расчетной стоимости расположенных на ней зданий и сооружений. Метод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.

Согласование  предварительных  результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости

       Согласование  результатов, полученных на основе различных  подходов и методов, является последним  этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат  оценки может быть представлен в  виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным  и максимальным значением.

       На  данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

       Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные  колебания рынка и специфические  ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

       С учетом вышеизложенного, оценщиком  принимаются коэффициенты весомости  промежуточных результатов, полученных на основе использования различных  подходов. Весовое значение каждого  подхода может рассчитываться как  экспертным, так и математическим методами.

       При подготовке отчета оценщик обязан объяснить  причины расхождения в значениях  стоимости, а также обосновать процедуру.

Подготовка  отчета об оценке и  согласование результатов  с заказчиком

       На  последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного  в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком  своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и  развернутую форму.