Экономика недвижемости

    • отсутствует информация о рыночных сделках;

    • неприменимы теоретические методы определения R;

    • объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);

    • объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

      Методы  определения коэффициента капитализации:

    1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

    2. Аналитический метод (кумулятивное построение R).

    3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).

    4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

      Структура коэффициента капитализации

    R = RON + ROF ,

    где RON — ставка дохода на капитал; ROF — коэффициент капитализации (возврата капитала).

    При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

    • компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

    • компенсация за риск (в том числе страновой);

    • компенсация за низкую ликвидность;

    • компенсация на инвестиционный менеджмент;

    • поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

      Методы  рекапитализации

    1. Прямолинейный (метод Ринга).

    2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

    3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

    Общая формула для определения коэффициента капитализации:

    R = Y_о + d_о (SFF (y; n) ,

    где Y_о — ставка дохода на инвестиции; d_о — фактор изменения стоимости; у — процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения;

    п — количество периодов получения дохода; SFF( • )— фактор фонда возмещения.

      Метод дисконтирования  денежных потоков

    Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

    

,

    где п — порядковый номер периода получения денежного потока; п = 0..., N;

    CF_n — денежный поток в n - й период; i — ставка дисконта.

    Схема использования метода:

    1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

    2. Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.

    3. Определить ставку дисконта.

    4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

    Преимущества  метода:

• считается лучшим теоретическим методом;
• учитывает динамику рынка;
• учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
• работает, когда доход и рынок нестабильны;
• работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

    Недостатки:

• вероятность ошибки в прогнозировании;
• достаточная сложность;
• силен фактор «симпатии» оценщика.

      Анализ  финансовых коэффициентов

    Традиционный  анализ приносящей доход недвижимой собственности требует использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от общепринятых бухгалтерских финансовых отчетов.

    Характер  дохода, получаемый от объектов недвижимости, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышения стоимости актива, получаемой при его перепродаже. При условии подготовки финансовых отчетов их реконструированные варианты могут быть использованы как для оценки самого рассматриваемого объекта недвижимости, так и для сравнения его с другими объектами. Изучение подобных взаимосвязей называется анализом коэффициентов.

    Анализ  коэффициентов является важным аналитическим методом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения собственности коэффициенты, рассчитываемые на основе данных баланса, используются как для определения удельного веса земли и улучшений в общей стоимости, так и для расчета финансового леверед-жа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут рассчитываться такие показатели, как коэффициент операционных расходов, коэффициент самоокупаемости.

    Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении наличных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, ипотечных констант и коэффициентов дивидендов на акционерный капитал.

    Наиболее  часто используемые коэффициенты (таблица 1).

    Таблица 1 - Коэффициенты

 

    • Коэффициент улучшений показывает долю улучшений (зданий и сооружений) в общей цене объекта недвижимости. Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 95%.

    • Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение величины ипотечного долга к общей стоимости недвижимости. С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности

    означает  более высокий риск, то есть большую  вероятность банкротства и лишения заемщика права выкупа закладной.

    • Коэффициент недоиспользования может значительно колебаться в зависимости от типа недвижимости.

    • Коэффициент самоокупаемости (также называемый точкой банкротства) означает минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных средств.

    • Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу.

    • Коэффициент покрытия долга определяется путем деления величины чистого операционного дохода на сумму ежегодных отчислений на обслуживание долга. Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия долга дает информацию о запасе превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга.

    • Мультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение покупной цены к валовому рентному доходу.

    • Общий коэффициент рентабельности (доходности) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи.

    В идеале, все рассмотренные подходы и методы применимы для оценки недвижимости в рамках исполнительного производства.

    Но  практика показывает, что в силу фактора вынужденности продажи, информации всегда недостаточно, времени на адекватный маркетинг нет, а задача оценщика состоит в том, чтобы через рыночную стоимость определить начальную цену торгов недвижимости, поэтому оценщики применяют любой возможный в каждой конкретной ситуации метод.

    Задача 

    Рассчитать  размер амортизационных отчислений за 8 год эксплуатации объекта основных средств первоначальной стоимостью 100 тыс.руб. при линейном способе амортизации. Срок полезного использования – 10 лет. Норма амортизации – 8%. Определить остаточную стоимость на начало 6 – ого года эксплуатации. 

    Решение

    Норма амортизации = 1 / 10 = 0,1 или 10%

    100 * 0,1 = 10 тыс.руб. – ежегодная сумма  амортизации. 

    8 * 10 = 80 тыс.руб. – размер амортизационных  отчислений за 8 год

    100 – 5*10 = 50 тыс.руб. – остаточная  стоимость имущества на начало 6-ого года. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  литературы  

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Питер, 2002г.
2. Грязнова Л.Г. Оценка недвижимости: учебник. М.: Финансы и статистика. 2005г.
3. Джуха В.М. Оценочная деятельность в экономике. М.: Издательский центр «МарТ», 2003г.
4. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости: учебник. М.: Издательство МГГУ, 2003г.
5. Михалева Т.Н. Недвижимость: что необходимо знать при ее покупке и продаже. М.: Юркнига, 2004г.
6. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Дело, 2000г.
7. Брагинский М.И. Комментарий к части второй ГК РФ для предпринимателей.
8. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред.проф.В.Рутгайзера –М.: Дело, 1998 г.