Экономика недвижемости

    Содержание  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Переоценка основных средств как инструмент приведения стоимости основных средств к действующему уровню цен

    Переоценка  основных фондов - регулярно проводимая переоценка основных фондов с целью  приведения их фактически сложившейся  стоимости к ее реальному рыночному уровню. Неравномерная динамика рыночных цен на отдельные элементы основных фондов приводит к искаженному представлению о реальной стоимости уже действующих основных фондов, а, следовательно, к искаженному определению суммы амортизационных отчислений, себестоимости товаров или услуг, рентабельности, налогооблагаемой базы. Особенно резко это проявляется в периоды, когда наблюдаются высокие темпы инфляции.

    На  практике переоценка основных фондов часто воспринимается как сугубо механическая, бухгалтерская процедура. В действительности же переоценка основных средств самым непосредственным образом выражает политику государства в области инвестиционной деятельности, служит интересам предприятий и организаций любых форм собственности. Поэтому целью переоценки основных фондов является определение рыночной стоимости основных фондов и создание предпосылок для нормализации инвестиционных процессов в стране. В советский период переоценки основных фондов проводились крайне редко (за семь десятилетий всего несколько раз), обычно через год-два после реформы оптовых цен. С начала 90-х гг. переоценка основных фондов осуществляется систематически (ежегодно) с большим или меньшим размахом. Переоценка основных фондов проводится по состоянию на 1 января соответствующего года.

    Основанием  для проведения переоценки основных фондов обычно служат постановления  Правительства РФ, во исполнение которых  соответствующими министерствами и  ведомствами РФ (Госкомстат РФ, Минфин РФ и др.) принимаются нормативные  документы, конкретизирующие порядок переоценки основных фондов, выпускаются специальные письма, разъясняющие отдельные вопросы переоценки основных фондов.

    Предметом переоценки основных средств являются: здания, сооружения, рабочие силовые  машины и оборудование, измерительные  и регулирующие приборы и устройства, вычислительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, другие виды основных фондов, которые действуют, находятся на консервации, в резерве, подготовлены к списанию, но не оформленные в установленном порядке соответствующими актами, а также объекты, которые не завершены строительством, оборудование, предназначенное к установке.

    Основной  целью переоценки основных средств  в учете является определение  их восстановительной стоимости, обусловленной необходимостью формирования источника воспроизводства основных средств, исходя из потребностей и уровня цен на подобные объекты применительно к условиям рынка на данный момент времени, достоверностью определения показателей себестоимости, прибыли и коэффициентов, характеризующих эффективность использования основных средств.

    В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н) коммерческая организация  может не чаще 1 раза в год (на начало отчетного года) производить переоценку группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.

    При изменении первоначальной стоимости основных средств в результате их дооценки увеличиваются суммы накопленной амортизации и амортизационных отчислений в последующих отчетных периодах. При принятии решения о переоценке основных средств организации следует учитывать, что в последующем они должны переоцениваться регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости. Результаты переоценки учитываются при формировании показателей бухгалтерского баланса на начало отчетного года.

    При переоценке основных фондов определяется полная восстановительная стоимость  основных фондов, т. е. стоимость новых  аналогичных объектов по рыночным ценам  и тарифам на дату переоценки основных фондов, включая затраты на приобретение (строительство), транспортировку, установку (монтаж) объектов, а для подученных по импорту - включая таможенные платежи и т. д. Предприятия и организации имеют право самостоятельно определять метод переоценки основных фондов. Таких методов два.

    Метод прямой оценки состоит в пересчете  стоимости отдельных элементов  основных фондов по документально подтвержденным рыночным ценам на новые объекты, аналогичные оцениваемым (на 1 января соответствующего года). Для подтверждения используемых цен могут быть привлечены: данные оценок на аналогичную продукцию, полученные в письменной форме от изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и др.; сведения об уровне цен, опубликованные СМИ и в специальной литературе; экспертные заключения.

    Метод индексной оценки состоит в индексации отдельных объектов основных фондов с применением индивидуальных индексов стоимости основных фондов. Индексы  сообщаются органам исполнительной власти письмами Госкомстата РФ и публикуются в СМИ.

    При принятии решения о переоценке объектов основных средств, входящих в однородную группу объектов (здания, сооружения, оборудование и т.п.), предприятию следует учитывать, что в будущем объекты основных средств однородной группы должны переоцениваться регулярно, чтобы стоимость указанных объектов основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

    В российской практике до 2002 г. текущая (восстановительная) стоимость (с учетом переоценки) основных средств для целей бухгалтерского учета и налогообложения принималась  одинаковой.

    С введением гл. 25 "налог на прибыль  организаций" НК РФ установлены разные правила включения сумм переоценки в стоимость основных средств для целей налогообложения в зависимости от даты проведения переоценки (ст. 257 "Порядок определения стоимости амортизируемого имущества"):

    1) сумма переоценки основных средств,  осуществленной по решению налогоплательщика по состоянию на 01.01.2002 и отраженной в бухгалтерском учете налогоплательщиком после 01.01.2002, принимается в целях налогообложения в размере, не превышающем 30% от восстановительной стоимости соответствующих объектов основных средств, отраженных в бухгалтерском учете по состоянию на 01.01.2001. При этом величина переоценки по состоянию на 01.01.2002, отраженной налогоплательщиком в 2002 г., не признается его доходом (расходом) для целей налогообложения. В аналогичном порядке принимается соответствующая переоценка сумм амортизации;

    2) суммы переоценок объектов основных  средств, проведенных в последующих  отчетных (налоговых) периодах, не  признаются доходом (расходом), учитываемым  для целей налогообложения, и  не принимаются при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и начислении амортизации.

    Весомой причиной отказа многих экономических  субъектов от проведения переоценки является то обстоятельство, что результаты переоценки не учитываются в целях налогообложения прибыли. При отражении результатов переоценки возникают разницы в бухгалтерском и налоговом учете, методика учета которых является довольно сложным и трудоемким процессом, требующим значительных затрат рабочего времени бухгалтеров, а также определенного уровня профессиональных знаний. Возникающие разницы отражаются в бухгалтерском учете в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02 (утв. Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).

    В случае превышения фактических расходов по данным бухгалтерского учета над расходами, признанными в налоговом учете, по которым предусмотрены ограничения, возникают постоянные разницы и постоянное налоговое обязательство.

    2.  Определение рыночной  стоимости недвижимости доходным подходом

    Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

    Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

    1) сумму будущего дохода;

    2 ) когда должен быть получен доход;

    3) продолжительность получения дохода.

    Принципы, лежащие в основе ДП:

    • ожидания;

    • замещения.

    Существует  два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

    1) прямой капитализации;

    2) дисконтирования денежных потоков.

    Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

    При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

    • упрощенный баланс;

    • отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

    Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.

    1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

    • минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

    • плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

    2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

    • минус текущие операционные расходы (ТОР);

    • минус резерв на замещение (РЗ). (TOP + РЗ = ОР — операционные расходы).

    3. Чистый операционный доход (ЧОД):

    • минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение основной суммы;

    • минус капитальные затраты (Кз):

    • капитальный ремонт;

    • капитальные резервы;

    • арендаторские доделки;

    • комиссионные брокерам за аренду.

    4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

    Метод прямой капитализации (МПК)

    Стоимость объекта определяется по формуле: 

    V = I / R , 

    где / — чистый доход (ЧОД); V — стоимость объекта недвижимости; R — коэффициент капитализации.

    Схема применения МПК:

    1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

    2) определить величину коэффициента капитализации R;

    3) разделить ЧОД на R по формуле.

    Преимущества  МПК:

    • простота расчетов;

    • мало предположений;

    • отражение состояния рынка;

    • дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

    МПК не следует применять, когда: