История возникновения оценочной деятельности в России

Как видно из описания  порядка  организации  оценки  в  соответствии  с

законом  1893  года,   устанавливалась   полная   децентрализация   земского

кадастра. Первые результаты оценочной  работы  показали,  что,  несмотря  на

усилия губернских оценочных комиссий  по  согласованию  и  объединению  норм

оценки, в силу объективных обстоятельств им  это  не  удавалось.  Следствием

явилась невозможность создания единообразия оценки  не  только  в  масштабах

государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно  поэтому  18  января

1899 года был принят  новый закон об оценке недвижимого  имущества.

Главным  изменением  в  организации  оценки,  в  соответствии  с  новым

законом,  стала  передача  компетентности  установления  оценочных  норм  от

уездных к губернским оценочным комиссиям.

Необходимо заметить, что к этому времени в губернских  земских  управах

появились  сильные  отделы  статистики,  материалами  которых   можно   было

пользоваться для выработки оценочных норм.

Следующим   отличием   нового   закона   стали   изменившиеся   условия

финансирования оценочных работ.  Рассматривая  этот  вопрос  в  историческом

плане, можно сделать вывод, что  выполнение  кадастровых  работ,  выполнение

масштабных работ  по  оценочной  статистике  и  непосредственное  выполнение

оценки  недвижимого   имущества   требуют   существенного   государственного

финансирования.  В  тех   государствах,   где   достаточное   финансирование

отсутствовало, результаты работ не позволяли  решать  проблемы  оперативного

создания системы налогообложения недвижимости на основе оценки.

 

1.3. Опыт рыночной оценки  объектов недвижимости

С начала первой Мировой войны и до конца 1980-х годов  развитие  оценки

недвижимости в рамках естественного совершенствования  уже  достигнутого  на

1914 год уровня было  остановлено. И только в начале 1990-х годов, с  началом

процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась  реальная

потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости.

Современный российский рынок недвижимости начал формироваться  примерно

в 1991 г. Именно с этого периода стал  накапливаться  опыт  рыночной  оценки

объектов  недвижимости.  Попытки  оценить  недвижимость  с  учетом  рыночных

факторов были предприняты  Правительством  Москвы,  что  нашло  отражение  в

соответствующих  документах   Правительства   Москвы,   а   также   частными

риэлтерскими  и  оценочными  фирмами.  Несмотря  на  то,  что  в  московских

нормативных документах  имелись  методики  оценки  недвижимости  в  рыночных

условиях, они, к сожалению, не вполне  отвечали  современным  требованиям  и

международным стандартам. Так, одна из методик учитывала  средне  аукционную

цену продажи 1 кв. м в  предыдущем  месяце,  но  не  учитывала  качественные

различия в предлагаемом на продажу жилье.  Другая  методика  ориентировалась

только на балансовую стоимость помещения, приведенную к современному  уровню

цен, и вообще не была связана с рыночной конъюнктурой.

В наибольшей степени рыночным требованиям отвечала методика  основанная

на учете инфляции в данном секторе рынка недвижимости через привязку  оценки

к  размеру  стоимости  1  кв.  м  нового  строительства  на  дату  оценки  и

использовании большого  количества  поправочных  коэффициентов,  учитывающих

влияние на стоимость оцениваемого здания (сооружения) основных  качественных

параметров. Такой подход представляется наиболее перспективным,  так  как

может быть распространен и на другие объекты недвижимости, включая  квартиры

и  комнаты,  но  требует   более   глубокого   обоснования   значений   этих

коэффициентов на  основе  соответствующих  статистических  и/или  экспертных

методов. И это тем  более  актуально,  поскольку  в  настоящее  время  рынок

городских квартир и комнат -  наиболее  массовый  и  развитый  сектор  рынка

недвижимости в  России.  Более  того,  в  стране  сложилась  соответствующая

законодательная  база,  основу  которой  составляет  Закон  "О  приватизации

жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. с изменениями и  дополнениями  от

23 декабря 1992г. В Москве около 2  миллионов  квартир  уже  находятся  в

собственности граждан и сотни тысяч из них поменяли своих  владельцев  путем

купли-продажи, т.е. этот вид  недвижимости,  превратился  в  товар  массового

спроса. В этих условиях сформировалась средняя  рыночная  стоимость  квартир

и, естественно, возникла потребность в  разработке  методик,  пригодных  для

массовой оценки стоимости квартир.

В первую очередь такие методики стали разрабатывать риэлтерские  фирмы,

ведущие активные операции на квартирном рынке.

 

2.Актуальные проблемы  оценочной деятельности.

Наболевших   проблем   у   относительно   молодого    направления    -

профессиональной оценочной деятельности -  в  современных  условиях  немало.

Главным образом все они порождены длительным забвением оценки  как  таковой.

Плановая экономика не могла вместить в  себя  право  частной  собственности,

что повлекло отсутствие понятия рыночной стоимости в чистом виде.  А  именно

за  счет  этого  понятия  и  родилась  потребность  в  специалистах  умеющих

грамотно ее (стоимость) определить.

Институт независимой оценки является необходимым элементом  экономики,

ориентированной   на   наиболее   полное   и   качественное   удовлетворение

человеческих потребностей на основе  эффективного  использования  дефицитных

ресурсов.

По  мере  вступления  на  путь  цивилизованного  рынка  в   Российской

Федерации все  острее  встает  проблема  грамотного  определения  стоимости.

Прежде  всего,  это  касается  предприятий,  правильного   налогоисчисления,

кредитных организаций и многих других.

Бурный расцвет оценка получила в  95-97  годах,  когда  законодательно

была определена возможность привлекать независимых  оценщиков  к  переоценке

основных  фондов.  Практически   моментально   стали   создаваться   учебные

заведения, отделения при действующих институтах для получения  специальности

оценщика. За одно-двух недельные курсы  и  за  солидное  вознаграждение  они

гарантировали профессиональный уровень обучения. Но, как  известно  за  счет

скорости всегда идет потеря  качества.  Отсутствие  единой  методологической

базы,  каких  либо  общеобязательных  стандартов  отнюдь  не  способствовало

развитию  упорядоченной  системы  оценки.  Крупные  государственные  органы,

такие,  например  как  Федеральная  комиссия  по  рынку  ценных  бумаг,   не

дожидаясь   появления   Федерального   Закона,    регулирующего    оценочную

деятельность,  издают  собственные  нормативные  акты,  чтобы  хоть  как  то

стандартизировать  ведение  оценочной  деятельности  и  отчетности.  Главным

образом это касается защиты интересов вкладчиков. Наиболее полно  требования

к оценщикам определены в  Методических  рекомендациях  по  оценке  имущества

паевых инвестиционных фондов (утверждены распоряжением ФКЦБ РФ  25  сентября

1996 г. N 6-р). Постановлением  Федеральной  комиссии  по  ценным  бумагам  и

фондовому рынку от 30 августа 1995 г.  N  7  введен  порядок  лицензирования

деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов.

Ключевым из  факторов  отрицательно  сказавшихся  на  профессиональном

развитии оценки является малая информированность предприятий и  населения  о

необходимости и случаях,  когда  грамотная  экспертиза  стоимости  позволяет

решить многие насущные проблемы. Например,  различного  вида  споры,  купля-

продажа,  оценка  материального  ущерба  и  многое  другое.   Ограниченность

элементарных знаний о принципах  оценки  у  потребителей  этого  рода  услуг

влекло безнаказанные нарушения со стороны недобросовестных  оценщиков,  что,

в конечном счете, подрывало доверие к специалистам оценщикам.

 

 

 

Заключение.

Различные блага (предметы,  вещи,  имущество)  создаются,  продаются  и

приобретаются  для  определенных  потребностей  государства,  юридических  и

физических лиц, а также для получения выгод от владения им и  использования.

От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить  имеющиеся

потребности и от преимуществ, которые принесет  обладание  этим  объектом  в

дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с имуществом  требуют  знания  стоимости  объекта

собственности.  В  рыночных  условиях  стоимость   имущества   не   задается

директивно, а зависит от факторов,  тенденций  и  изменений  в  экономике  и

жизни  обществ  в  целом.  Поэтому  постоянно  возникает   необходимость   в

определении стоимости объектов собственности.

Нормативная база, регулирующая профессиональную деятельность по  оценке

собственности  в  Российской  Федерации  лишь  начала  складываться.  Первым

этапом ее формирования стал Закон РФ «Об  оценочной  деятельности».  Однако,

механизм действия  данного  закона  требует  решения  целого  ряда  проблем,

которые в настоящее время тормозят его функционирование.

Представляется необходимой,  прежде  всего,  разработка  и  введение  в

действие  пакета  подзаконных  актов,  регламентирующих  следующие   области

деятельности субъектов оценочной деятельности:

Во-первых, требует  скорейшего  разрешения  на  законодательном  уровне

вопрос о порядке лицензирования деятельности оценщиков.  В  настоящее  время

нет общего мнения о том, какой  орган  и  по  каким  направлениям  оценочной

деятельности  должен  выдавать  соответствующие  лицензии.  Возможно,  здесь

будет  предусмотрен  такой  порядок,  когда   в   зависимости   от   объекта

лицензирования определенные структуры (Центральный Банк РФ,  Мингосимущества

РФ, Федеральная комиссия по ценным бумагам РФ и др.) получат право  выдавать

лицензии на конкретную, узконаправленную  область  оценки  (оценка  в  сфере

банковской   деятельности,   оценка    инвестиционных    проектов,    оценка

имущественных комплексов  и  т.п.).  Целесообразнее  предусмотреть  создание

единого  органа  лицензирования  деятельности  оценщиков,   устроенного   по

региональному принципу, который учитывал бы наличие  определенной  специфики

оценки в каждом из регионов.

Во  вторых,  важным  для  дальнейшего  расширения  сферы   деятельности

профессиональных   оценщиков    является    отработка    механизма    оценки

государственного и муниципального  имущества.  Законом  (ст.8)  предусмотрен

перечень  обстоятельств,  при  которых  проведение  оценки  таких   объектов

является обязательным.  Но,  как  показывает  практика,  действие  указанной

нормы ограничивается лишь  проведением  тендера  на  право  оценки  объектов

собственности,  принадлежащих  российским  акционерным  обществам  (Газпром,

ЕЭС), не более.  Очевидно,  что  наиболее  грамотным  в  этом  случае  будет

создание такого механизма, когда Министерство государственного имущества  РФ

возьмет  под  свой  контроль  вопросы  оценки  объектов  государственного  и

муниципального имущества. Через структуры указанного органа  любые  действия

в   отношении   указанного   имущества,   подпадающие    под    обязательное

лицензирование,  должны  будут  передаваться  для   исполнения   независимым

оценщикам на конкурсной или подобной основе.

В-третьих,  в   целях   единообразного   применения   профессиональными

участниками рынка  оценочной  деятельности  норм  и  правил  оценки  следует

ввести единые стандарты, применяемые на  всей  территории  России  с  учетом

строго  фиксированных  показателей.  Преодолеть   существующий   разброд   в

методологии оценки поможет  и  создание  специализированных  образовательных

учреждений,  занимающихся  подготовкой  и  переподготовкой  специалистов  по

оценке  собственности.  В   решении   этих   задач   наиболее   эффективным,

координирующим  органом может послужить созданная в 1996  году  общественная

организация «Российское общество оценщиков».

И, наконец, еще  одним  из  немаловажных  факторов  развития  оценочной

деятельности будет решение на законодательном уровне вопросов,  связанных  с

участием оценщиков  в  качестве  экспертов  в  работе  судебных  органов.  В

настоящее время ситуация складывается таким образом, что  сторона  судебного

процесса вправе самостоятельно производить  расчет,  например,  причиненного

имуществу ущерба, и  доказывать  его  правомерность  не  прибегая  к  мнению

экспертов в этой области. Представляется, что суды должны в  таких  случаях,

принимать в качестве доказательства лишь те  расчеты,  которые  основаны  на

соответствующих нормах и правилах оценки, а также совершены  непосредственно

или с участием специалистов-оценщиков,  которые,  при  необходимости  смогут

дать  определенные   разъяснения   и   толкования   в   процессе   судебного

разбирательства.

Практика оценочной  деятельности  ставит  перед  законодателями  немало

вопросов, требующих детального регламентирования  и  в  немалой  степени  от